财务视角下房地产公司内控建设探析

亢琦

摘要：步入新时期以来，我国经济的不断发展与城镇化水平的提高，导致房地产市场的发展势头较为凶猛。市场竞争加大与国家宏观调控政策变化的不确定性给房地产公司带来巨大的挑战，在这种情况下，企业只有加强内部管理才能确保企业的发展。基于此，本文首先简单介绍了房地产企业加强内控建设的重要性，随后分析当下房地产公司内控建设的弊端与措施，以此来供相关人士进行交流参考。

关键词：财务视角；房地产公司；内控建设

我国房地产市场的规模大、成本高且利润高，房地产公司想在行业中立足，就必须通过提升内部管理与控制的能力，借此降低成本以提高竞争力。因此，从财务与市场经营的角度上看，房地产公司需要更进一步明确内控建设的重要性，并针对公司当前存在的内控建设问题找到适当的解决策略，以此促进企业的长远发展。

一、完善房地產公司内控建设的重要性

站在财务视角，完善房地产公司的内控建设可以尽可能减少企业运营的成本，因为在此基础上，企业资金利用率得到了很好的提升。不仅如此，此举也能保证财务信息的可靠性，信息化与网络化的技术发展给财务带来便捷。房地产企业内部建立起一个完善的管理系统，可以使得整个公司内部的事务具体化，也能使得原有的数据成为日后发展的参考数据，保证企业信息的完整性与及时性，让社会效益与经济效益的协调统一。当前我国信息化水平在不断提升，传统的内控措施已经无法与当前的房地产市场相适应，进一步完善并创新内控建设成为必然趋势。

二、房地产公司内控建设存在的问题

（一）内控环境问题

当前不少房地产企业内部秩序比较紊乱，这主要体现在内部控制制度没有达到全员参与的形态，企业文化精神不能得到实现。公司员工对自己工作内容和工作要求没有一个明确的了解，难以落实清楚自己的责任与义务，这种情况较为普遍且影响不好。不仅如此，多数房地产企业在内控建设实施过程中存在违规操作，本末倒置的情况，让公司在具体操作中丧失了应有的问责制度。例如光耀集团，这是广州的一所房地产开发公司，曾有过盈利金额位居广州前十的情况。但这家公司存在严重的员工职责不清的状况，公司内部员工常跨部门工作的情况，很多时候公司项目出现了问题，各部门就开始相互推诿责任，使得整个工作效率十分低下。光耀集团于今年上半年正式破产，但是企业于2016年资金链已出现问题由该公司发布的文件公告可以看出，错误的内控建设方式使得公司负债额高达106亿元。国家宏观政策发生巨大的挑战是一个重要原因，但是该公司在资金出现问题前对企业的管理问题也很大，未上市前，公司就认为内控建设没有必要，只会给企业带来额外的费用而不能产生经济效益，于是就忽视了公司的财务问题，管理人员更不曾站在财务的角度上看待公司的发展状况[1]。

（二）内控建设的控制过程问题

缺乏适合当前房地产公司发展状况的内部控制体系是很多房地产公司的主要问题之一，内部控制体系的原理其实算得上是简单清晰，技术人员将公司的资金管理模式与业务流程简单融合，利用信息化技术整合成一个简洁的、便于管理人员的体系。在这个系统上，无论是查询公司的财务记录还是查看员工的职责范围，操作都非常便捷并且信息保密最重要的是，这个系统可以帮助员工评价工作的绩效问题，增强企业内部的凝聚力。然而现实中很多企业因为内部控制的局限性与管理层人员综合考虑利弊的原因，对这个系统的重视程度不够，有时领导人员的权利过高，财务工作受限。例如今年房地产行业出现的房地产负责人铃铛入狱的大事件，青岛磐龙房地产有限公司的负责人因涉嫌多起债务纠纷问题与涉案金额数量过大而导致企业全部资产被拍卖，负责人也面临入狱的最终结局。整个案件的脉络清晰，主要问题在于负责人借款后逾期不还并且借款牵涉数量多。负责人在企业建设期间为公司带来巨大的资金投入，因此在他在负责公司事务时有一人独大的姿态，存在凌驾于公司规章制度之上的情况，内控建设公告成为一纸空文。企业负责人被判入狱后，公司在缴纳一千多万的税费与近一千万员工薪资之后，根本就无力支撑接下来的公司事务，内部混乱程度加重，最终走到了破产的结局[2]。

（三）内控建设存在生搬硬造的情况

国内外房地产公司数量多，成功的内控建设管理案例也不少，但是因为企业发展情况与内部情况差别较大，所以将其他企业的成功案例生搬硬套也是无法复制成功的。我国房地产龙头碧桂园集团在建设初期存在内控缺陷问题，这同时也是现下不少新兴的中小房地产公司存在的问题，即以高周转模式复制房地产项目。矩阵式的项目管理方式是避免资源闲置的主要措施，但双重领导的管理方式也让企业出现高度集权的问题，财务无法在这种情况下完成对项目合理的风险评估，于是多个项目工程开始出现类似的问题，持续的风险才让企业总结到经验与教训。

三、房地产公司内控建设存在问题的解决对策

（一）以薪酬激励制度鼓励员工

落实薪酬激励制度是内部控制环境的具体措施之一，也是公司文化建设的必要举措，员工福利提升，企业对高素质专业人员才会更有吸引力，员工的整体素质提升，公司内部办理各项事务的效率也会同时提升。例如碧桂园集团从2016年就开始逐步推进薪酬与股份激励制度，根据全国房地产数据统计数据库的数据分析可以直观地看出，2016年以后，该公司在销售业绩方向呈现指数上升的趋势，销售额与重点区域的企业排名都有了飞速的上升。公司去年数据指出，经过薪酬与股权激励制度之后，该公司现金回流周期直接缩短了近三个季度，远超过同类型公司。在个人利益与公司利益挂钩之后，员工工作的积极性大大增强[3]。

（二）建立健全企业内部的信息沟通渠道

房地产公司想要实现财务部门的自主约束，就要将财务管理工作细化，打破传统的部门之间联系不通畅的弊端，实现信息共享。对于财务人员来说，部门人员及时将财务分析与市场销售情况汇总，为公司下一步的投资与具体行动提供方向，形成有力的支撑作用。例如万科公司的财务人员分工明确，公司管理人员在收到财务人员的报表之后及时调整了公司的定位。从公司区域管理模式就能很明显的看出，万科公司以深圳、上海与北京为主要战略位置，利用区域经济区如珠江三角洲经济区、环渤海经济区的区位优势发展公司，最终实现了跨区域布局的优势。不仅做到充分利用区域经济资源，还实现了公司的稳定与扩长，奠定公司在房地产行业的地位。万科集团能实现这个目标的重要原因除了人员精干，还包括公司内部建立了一个信息沟通专线，确保了信息与资源的真实有效，符合当下时代发展的脚步[4]。

（三）强化执行力度

房地产企业需要聘请专业性强的财务人员，这样才能避免财务工作中出现的低级错误问题，才能让整个企业的高层人员更具有内控建设的重视程度。绿地集团在责任划分的过程中，就极重视财务与人事权的高度统一问题，选择了财务、人事垂直管理的管理方式，减少了财务人员在工作中的不必要程序。这样的结果就是财务人员在内控建设上的执行能力增强，虽然公司分区的资金审批权不曾增大，但却能控制部分道德风险，适合内控建设不完善的公司，同时也能保证公司顺应市场的进度并可不断根据市场调整短期目标。为了保证这一措施的实现，房地产公司需安排工作人员公开管理机制，防止不良行为的出现，还能减少内部小团体的谋取私利行为，以此共同建设一个和谐的工作氛围。

四、结束语

房地产企业当前正处于一个瓶颈期，房价的持续上涨与土地资源有限之间的矛盾、国人工资水平与房价之间的矛盾都常常使房地产行业处于一个风口浪尖的地位。从财务视角分析房地产公司的内部构建问题，可以为企业提供部分建设性意见，提高企业内部管理能力并保证企业的可持续发展之路。

参考文献：

[1]李静.财务管理视角下制造型企业内部控制体系建设路径探析[J].财会学习，2016 （12）：226-226.

[2]陆勇.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制研究[J].财经界：学术版，2016 （18）.

[3]李新杰.基于财务管理视角下的房地产公司内部控制初探[J].财经界（学术版），2018 （14）.

[4]宋金敏.基于财务视角的房地产企业内部控制问题研究[J].中国市场，2016 （25）：178-179.