房地产企业税务内部控制研究

常俊强

【摘 要】目前，国家对房地产企业的调控力度不断加强。房地产企业营改增的全面推进，对房地产企业的税收成本产生了深远的影响。因此，降本增效成了企业在激烈市场竞争中胜出的法宝，其中对税收成本的管控尤其重要。房地产企业税务内部控制是企业风险管理的重要组成部分。本文就房地产企业税务内部控制存在的问题及解决措施提出几点意见和看法，希望房地产企业能够重视税务内部控制，并制定有效的税务内控制度，通过增强企业税务内部控制，完善企业的纳税行为，降低企业的纳税风险，提高企业的盈利能力，有效防范企业税务检查、处罚风险，促进企业的健康发展，增强企业核心竞争力。

【关键词】房地产企业；税务内部控制；风险；措施

房地产企业在市场竞争中面临着各种各样的非系统性风险：项目经营风险、资金控制风险、投融资风险、税务风险等。其中，税务风险主要表现为三方面：经营决策产生税收风险、业务发生产生税收风险、财务部门核算和纳税产生税收风险。如何识别、评估、控制并降低风险，实施全面的企业风险管理，已成为房地产企业共同关注并亟待解决的问题。企业税务内部控制是现代企业管理中的重要组成部分，是企业精细化管理的重要表现形式，建立和完善符合现代管理要求的税务内部控制制度，形成科学的决策机制，执行机制和监督机制，提高企业利润，增强企业市场竞争力和市场增加值，确保企业经营管理目标的实现。

一、房地产企业税务内部控制的相关理论

房地产企业税务内部控制秉承企业内部控制与税务管控的概念和特点，税务内部控制，是指企业为了实现其经营目标，保护资产安全，降低税收成本和风险，结合相关税收法律法规，通过相关制度和具体措施，在单位内部采取规划、约束、评价、控制、调整等一系列方法、手段对企业税务管理和涉税风险控制的总称。随着房地产行业的飞速发展，房地产行业纳税额在整个税收中的比重逐年增加，特别是在地方税收中占有很大比重，从中央到地方，房地产行业每年都作为税收监管和检查的重点，加上房地产行业税种多，税收计算复杂，大部分房地产企业对税务内部控制重视不够，对房地产整体税收缺乏通盘筹划，导致房地产企业税负偏高或存在偷、漏税的情况，增加了税收风险，降低了企业利润。因此，构建房地产企业税务内部控制机制和制度显得尤为重要。

二、房地产企业税务内部控制存在的问题

1.税务内部控制制度不健全

俗话说无规矩不成方圆，目前相当多的房地产企业有内部控制部门和相应的内控制度，但是缺乏税务内部控制制度和税务内控专业人员，税务内部控制只作为企业整体内部控制的一个分项或专项，大部分税务内部控制人员由财务部门的税务会计或综合财务人员兼任，税务内部控制制度不健全，使大多数财务人员对税收风险和法律责任存在侥幸心理，加上对税收法律法规学习不够，对税收政策理解不到位，增加了税收检查风险和处罚风险。税务内部控制制度作为税务风险评估和应对的基础至关重要，企业应当建立健全税务内部控制制度和监督检查制度，增强企业各个部门的税收风险意识。

2.缺乏税务内部控制评估及监督机制

企业税务内部控制评估和监督是建立在企业有完整的税务内部控制制度之上的，制度不健全，评估和监督无从谈起，缺乏税务内部控制评估及监督机制则无法做到对项目事前税收预测、事中税务监督、事后税务补缺，不但增加了企业后期税务检查风险和处罚风险，甚至最终无法避免产生经济或信誉上的损失。建立税务内部控制评估及监督机制应当结合企业自身情况，明确税务内部控制目标，兼顾成本效益统一，找准税务关键控制点，并采取切实可行的办法提高税务内部评估水平和应对措施。

3.税收风险意识缺乏

税务风险贯穿房地产企业的始终，部门税收风险意识薄弱；各部门间缺乏有效沟通；对潜在的税务风险意识不强；这些都是大部分房地产企业面临的问题，总认为税务内部控制是财务部门的事情，与本部门无关，财务部门作为税务风险控制主体的一部分，无法做到纵览全局、面面俱到。房地产企业从项目立项、批复、土地购置、土地拆迁赔付、招投标、项目开发建设、项目竣工验收等一系列环节缺少对参与人员税收风险培训和学习，造成企业整体的税收风险意识和法律责任意识淡薄，加之企业管理者对企业税务风险和税务成本的控制和监督重视不够，企业领导层把工作重心都放到一线销售或工程部门，只关注利润忽视了风险，忽略了税务内部控制的重要性，由此而导致税务风险凸显，因此提高企业整体的税务风险意识势在必行。

三、房地产企业税务内部控制存在问题的原因分析

1.外部原因

房地产行业作为我国宏观经济的支柱产业，在经济、税收比重中占有重要的位置。近年来，房地产价格的快速上涨，不仅影响到国民经济的增长速度与质量，还深刻的影响到社会百姓的生活，房地产业受国家宏观经济政策和财税政策的影响较大，在国家提出房子是用来住的不是用来炒的大政方针影响下，国家通过土地、财政、税收、金融等手段联合治理房地产业，加之行业特殊性、地区差异性、不确定性因素多、行业竞争激烈、项目投资大、风险高、回收期慢等，都是影响房地产企业税收及内部控制的外因。

2.内部原因

随着房地产企业由黄金时代逐渐向白银时代的迈进，传统观念的行业高利润也不复存在，企业决策者和管理者缺少降低税务风险的意识，税收全局意识，没有在企业内部形成统一的税务内部控制制度和機制，发现问题无法及时预警和解除。销售、采购、工程等相关部门缺少税务成本控制能力，部门间相互沟通不充分，工作协调不到位。企业领导层对财务管理人员重视不够，财务人员税务风险意识不高，法律意识淡薄，缺乏专业税收培训和学习，与税务人员沟通不畅，对税务工作重视不够等，严重制约企业降低税务成本和风险的手段和措施。

四、房地产企业税务内部控制的改善措施

1.建立健全税务内部控制、评估、监督机制

不同企业之间因所有者形式、组织形式、行业特点、业务规模、经营模式、企业文化等差别，建立符合企业自身特性的税务内部控制制度，需要结合企业自身需求，把握成本效益的原则，税务内部控制制度要与时俱进，需要根据外部环境的变化、经营业务的调整，管理要求的提高而改进和完善，制度不在于多少，管用就行。建立统一的税务管理制度，主要包括税务风险内控管理业务的相关制度和流程。通过集中管理，可以增强企业内部各部门的整体意识。建议成立税务内部控制部门，培养或外聘专业的税务师或税务系统人员定期或不定期对企业税务管理和税务内控进行监督检查，并提出改进建议。

2.加强税务风险意识，做好税务内控分析和税企关系

企业管理层要在思想上高度重视税务风险内控管理，树立风险意识，通过成立专门的内控部门或由专业的税务领导管理，加强内控管理，完善税务风险管控工作，加强企业所有涉税人员的税务成本、风险、法律意识。做好税务数据分析工作，根据企业销售额的大小，统一税负比例，建立税务风险预警系统，对金额大，占比高的主要税种进行对比分析，通过分析數据后的结果，做到早发现、早预防，对发现的问题采取积极的措施预防以减少税务方面各项损失和支出。通过沟通，座谈会等方式加强税企之间的协调，重视税企关系，做好税企关系，使税企之间建立良好的互助、互信的和谐关系。

3.提高管理人员财税专业水平

企业应当提高财务人员专业税务管理水平和税收风险意识，通过学习最新的税收法律法规，了解企业相关的税收政策。重视合同控税、发票控税、流程控税和制度控税，关键通过合同的签订来降低企业的源头税负，进而降低企业土地增值税清算等后期税负。通过收入、成本、费用、利润类通用指标的配比分析计算评估企业的综合税负，降低企业不必要的税务成本。另外，企业税务管理与企业的法务处理必须相统一，保持一致，做到合理、合规、合法。企业财务人员应当积极参加税务部门组织的培训，不断增强纳税意识，降低税收违法成本。通过开展集中培训和税务违法案例讲解等方式，加强企业的管理、采购、营销人员的财税知识和认知能力，提高税务风险的防范能力，使企业自上而下建立起内部控制的防御系统，通过降低税收成本，实现企业价值最大化。

五、结束语

房地产业在中国宏观经济中处于重要位置，并一直成为国家宏观调控和税务专项检查的重点，如何在追求税收利益的同时降低不必要的税务风险，是房地产行业财税部门的方向和目标，我们已经注意到，越来越多的企业已高度重视税务风险的内控管理，并采取措施强化财务与税务的协同，最大限度地扬长避短，通过建立税务内部控制体系、完善企业税务内部控制制度并使其长效化，提高和培养专业财税人才来为企业创造更大地经济效益。

参考文献：

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