浅谈货币政策对房地产投资的影响

刘悦曦 万鑫 肖雪 张浠钰

摘要：在我国目前的经济发展情况来看，房地产在经济产业链中体现出先导性地位，它是以房地产为对象，投资者为获得预期效益而对土地和房地产开发、房地产经营、购置房地产等进行的投资。政府投资于房地产主要注重宏观的经济效益、带动社会扩张以及优化环境效益； 而企业投资着重为了实现利润最大化的目标； 居民购置自用的房地产，则注重它的使用功能的发挥。而从投资者角度来讲（相似于企业投资）主要是指未了赚取利润为目的而进行的投资。

关键词：货币政策；房地产投资；影响分析

2018年中国房地产可以说是“一波三折”，随着各大城市人才引进、棚户改造等因素影响下，房子短时间供不应求，于是万人抢房与国家的调控一起上演着。2018年的房地产又再一次成为了焦点。那么房地产行业是否值得继续投资？房地产行业还能否给投资人带来暴利呢？

据有关文献报道指出央行于2018年1月13号发布的统计数据显示广义货币量M2增速相比上年同期明显降低，其中的M2是研究宏观经济调控的主要变量，反应的是现实和潜在购买力（M2=M1（狭义货币供应量）+储蓄存款）。这个指标有什么用呢？我们来引入一个问题：当M2的增速放缓，会给房地产行业带来什么影响？

这个问题的探讨首先从货币政策下的人民币通货膨胀出发，众所周知，在过去的几十年内，中国的通货膨胀是呈现一种上升的趋势，这是因为受到国内外各种复杂情况的影响。但通货膨胀的加剧直接影响到了房价的飙涨。其中最为直观的现象就是在过去的10年。一二线城市的房价翻了好几倍。当房子的固有属性未发生改变，并且国内人口红利在逐渐减少，导致房屋刚需有所降低的情况下，涨幅如此之快的原因很简单，就是市面上的钱变多了，钱变得不值钱了。给大家分享一个指标：在2007年中国的M2为40万亿，而到了2017年中国的M2为167万亿。10年间，中国的M2翻了4倍多。与此同时，中国的房产作为传统的保值品，已经翻了不止4倍，所以在通货膨胀加剧的同时，房地产又能够跑赢通货膨胀的情况下，就能够理解为什么那么多资本会流入房地产市场，创造出中国这10年的房地产神话。但不得不提出的是，在近年来的M2增速已经明显放缓，最新数据显示其已经跌到8%左右。当M2的增速开始放缓时，这说明央行已经不在大规模向市场投放资金，当市场投放的资金开始减少，进而导致了银行银根缩紧，房地产行业融资出现困难。

就此观点而言，有人持不同意见，理由甚多，但不外乎为： 2018年4月份央行大幅调低存款准备金率，这是2年间，央行首次如此大幅度的下调存款准备金率，许多人认为这是央行由稳健性货币政策朝宽松性货币政策转动的征兆。其次是6月份央行扩大了MLF（中期借贷便利）的担保品范围，尤其值得注意的是央行将AA级别的企业债务也纳入了MLF的抵押品。许多人认为这是央行在收购垃圾债券类似于QE（量化宽松政策）。但笔者认为，这几年央行已经不在大规模的投放资金。原因很明了，虽然在2007年中国商业银行的总资产规模还是54万亿，但在10年间，增长近5倍达到了250万亿，平均每年增幅高达17%。而在2018年4月商业银行增速已经降为6.9%，不足过去的一半。这足以说明这两年，央行已经在控制市场投放资金量。

当货币增速持续降低，当货币不再超发，货币增速降至8%左右甚至更低的时候，房产的投资价值有待斟酌，在货币超发的时候，即M2增速较高时，房地产是最大的获利者，房地产行业的投资回报率远高于其他行业和同类资产，甚至多少上市公司一年的净利润比不过北京炒几套房的利润。当M2持续保持低增速的情况下，房地产行业的增幅明显会降低甚至出现下降趋势。作为投资客来说，此时投资房地产已不太明智，首先5年限售的政策，大量资金被套牢在房地产商，资金流通受限，其次是限价令，部分城市已经出台，新房价格不能超过备案价，新房二手房倒挂，二手房市场处于低迷期，成为砸在手里的死资产。

以厦门为例，今年5月2日到5月6日整个厦门二手房成交量仅为41套，有的房子同17年降价上百万仍无人问津。卖房的多于卖方的。同样的情况也出现在了上海等地，从外环到内环不同程度的出现了降价。在银行银根缩紧，房产企业融资困难。银行房贷利率上涨甚至出现停止发放房贷的情况下，房地产商和炒房客的博弈已经开始，谁能加快卖房，回笼资金谁就能生存下去。

但根據当今中国的经济体制，以宏观经济角度来看，央行通过对货币政策的间接调控（M2增速的下降），通过货币政策工具，减少货币供应量，来控制通货膨胀的趋势，进而使得市场流通的资金规模下降。因为当社会生产投资过度，资金闲置，央行就会通过调整利率政策等回笼货币，以达到紧缩信贷，减少投资，平衡市场货币流通的目的，从而人们更愿意将投资向储蓄转化。

一个产业近期的发展是否良好，最简单的办法就是看其股市的涨跌，试问如果一个产业近期发展极为良好，那么他的股票又能差到哪去呢？反观2018年的房地产，可以清晰地看到与房地产的需求热度相反，房地产的股票呈现下跌的趋势，这难道是投资人看不到房地产的现状吗？恰恰相看到了危机，纷纷撤资脱离房地产企业，只有被欲望冲昏了头脑的炒房客才会忽略掉危机反，这正说明投资市场去追求预想中的利润，而房地产企业正面临着一个巨大的危机，即融资困难，资金链面临着危机，以及偿债高峰即将到来，面临着债务违约的危险性。在去杠杆已经成为大背景的前提下，房地产企业债权融资渠道的受到资管新规的冲击，影子银行遭受清理，海外发债渠道更是被禁止的情况下。房地产企业只能是加快去掉已有库存的节奏，收回资金，加快资金周转速度，改善现金流，使自己存活下来。

目前房地产商很多都已经纷纷加快资产的流动性，采取多种手段卖房回笼资金，造成热火朝天的新房抢购现场以及惨淡的二手房交易市场，房地产呈现出了“进去容易，出来难”的一个形势。所以就目前的发展情况来看，购房者和房地产企业甚至与国家经济体制的博弈正在进入一个关键阶段。笔者认为房地产行业的价值在过去10年间已经达到持续巅峰状态，甚至透支未来的市场价值，国家现在的调控政策的目的在于促使房地产价格处于平稳状态。且调控政策会保持一个长期持续性的情况下，房子将慢慢退出金融投资领域，回归到居住的一个原本数学。所以在考虑国家对货币政策调控等一系列因素下，此时投资房地产行业实在不亚于火中取栗。

（作者单位：西南交通大学希望学院）

参考文献

[1]方国寅. 货币政策对房地产开发投资的影响研究[D].南京财经大学，2014.