关于“城中村”土地经济问题的深思

傅琳

摘 要：随着我国城镇化建设步伐的加快，“城中村”建设的问题也变得越来越复杂化，其中，土地经济问题是摆在相关工作人员面前的一项重要难题，为了强化这方面的工作思路，本文主要通过对“城中村”土地经济问题展开深入的探究，希望能够起到一些积极的参考作用。

关键词：城中村；土地经济；问题；分析

就“城中村”的建设工作而言，由于村民组织经济，以及集体经济组织为农村集体土地的所有者，其对土地具备使用权、占有权、处分权和收益权，农民和其它经营者，有权力对其进行承包、租赁，并从土地所有者手中获取一定的土地产权。城市发展规模的不断扩大，“城中村”问题也成为了建设工作中的重点内容，相关人员从土地经济问题的角度来思考发展工作，维护各方利益，从根本上改善相关问题，为社会的和谐发展奠定基础。

1.农村土地经济关系矛盾分析

在“城中村”的土地关系里，集体经济组织，以及农民个人，将土地设定为生产要素，展开相应的经营开发活动，进而获得一定的经济收益。

在初期阶段，农民以低廉的代价获取土地，并拥有了相应的产权，奠定了其经济基础。随着市场经济的发展，农民疼痛感扩建住在，将其租赁给那些城市中的低收入人群进行居住，并收取一定的租金，这也造成了“城中村”农民从事“无本万利”买卖的形象，但是有一点需要承认的，这是一种符合市场发展规律的事情，其属于城市化发展的必然产物。而“城中村”居民所拥有的只有土地这一种生产、发展的资本，显然，要想在短时间内帮助他们掌握可以适应城市发展的新技术不够现实，当前的经济关系，就是村民结合实际情况，完成跨越城市门槛所需要的资本积累，其谋生技能的提升，也会让社会为其提供更多就业机会。但是，不少管理者对于这一点的认识还有待端正，主观上按照揠苗助长的方法来根除“城中村”问题，造成了不必要的混乱，导致原本居住环境恶劣，但收入颇丰的城中村居民，成为了居住在花园楼层中精神、物质双重匮乏的低保户。

2.“城中村”现行土地经济关系分析

在当前，“城中村”土地经济关系转制政策主要可以从三个方面进行论述：第一，对集体土地资产进行量化操作，将其分配给村民，让村民成为持股人，并且在此基础上，用股份制公司来取代原先的村委会管理职能；第二，将全部土地转化为国有土地；第三，对于农民的宅基地，要由城市建设主管部门，根据相关的规定，核发国有土地使用证、房产证，将农村住宅转化为城市的住房，并且允许其展开上市交易活动。

在这套体系中，如果不能将个人股份固化到具体的土地上，为整个土地股權流转提供平台，量化集体土地分股，并与改制前村民的分红方式与股份公司分红方式进行区别，那么本质上将不会产生较为显著的提升作用；还有，在将农村集体土地转化为国有土地的过程中，能够省略土地股权固化这方面的问题，也能够进一步推动城市发展，但是在实际执行过程中，需要政府提供大量资金，对于部分地区而言，这也是个不小的压力；最后，在对农村住宅的经济性质进行改变后，农民仍旧以租房卫生，原本的土地经济关系不会产生改变，而城市也能够拆除一些违章建筑，更利于城市文明程度的提升。

3.“城中村”土地经济关系的转制分析

当然，在分析上述问题之后，对于“城中村”土地的寻租行为，管理人员也不能放任自流，要就当前土地市场的实际发展情况，采取一些积极的引导措施，进而确保“城中村”土地具备良性化的发展前景。关于土地产权改革问题，要界定产权方面的内容，将农村集体所有土地，转变为国有土地，并在原地返还一定用地作为村镇用地，纳入到城市的统一管理范围内。而土地制度的改革，也应该根据社会经济发展水平，以及相关的历史文化背景，在现行基础制度上进行大胆创新。

在具体的工作中，应该要就土地经济关系，来明确客观的改制条件，也即是农民需要获得能够跨越城市门槛的必要资本，以及后续保障；在满足农民要求的过程中，城市缺乏足够的资金；多元化的市场经济体制。明确了这三方面的内容，工作人员才能就“城中村”土地经济问题展开更为深入的研究。

3.1制定切实可行的管理政策

首先，可以通过市场引导，以及相关政策内容，规范农村用地和建设情况，从原来的粗放式管理，转向集约式的扩大再生产模式。如果地区具备充足发展潜力，那么还可以开展规范农庄的经营模式，将那些零星的村办企业，进行集聚发展；其次，则是要将集约发展的村镇，以及集体经济改制为更具现代化企业特点的股份制公司；最后，城市政府也可以通过参股、控股的方法，根据城市经济发展需求，逐渐获得对农村集体土地经营的指导权，直到将集体土地改为国有土地，成为大股东。这种操作模式既能够节省城市建设资金，同时也避免了一些不必要的纠纷。

3.2制定人均住房面积指标

在对村民宅基地自建房进行确权的过程中，可以根据实际情况，制定出人均住房面积指标，且要略高于城市人均指标。确定完整产权的房屋面积，超出的面积，则应该成本价与市场价的比例来划分产权比例；其次，可以在农村集体土地的参建、联建等房地产开发项目上，不得办理房地产权证书，并且根据实际情况，收取土地使用转让金，确保其能够将转让房地产所获得的受益上缴国家。

3.3对农民进行合理的引导

在对“城中村”土地经济关系进行改造的时候，势必要对农民进行改造，从最初的土地经营垄断权，转变为脱离土地的土地股息收入获得者，并最终获取与城市居民一样的福利。在这个过程中，首先，可以采用土地使用权入股，分股不分田的方法，对土地的所有权，进行股份制的改革，强调土地的所有权、经营权与使用权的分离，提升土地资源的利用效率；其次，引入土地承包权的流转工作，允许进行土地置换，并根据地区情况，制定政府补贴费用标准。

总而言之，关于“城中村”土地经济问题，相关工作人员应该结合当前国家所颁布的政策，并深入分析城市发展的情况，引入切实有效的管理方法，平衡各方利益，从根本上巩固“城中村”的和谐发展。

参考文献

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（作者单位：山东省招远市征地办公室）