关于商业地产的交通流线和建筑空间的分析

姚俊

商业建筑空间的价值及其提升由诸多因素决定，从建筑设计的角度出发，商业空间价值的最大化体现在能够吸引充沛的人流并使其在此区域停留。购物不一定是我们这些设计师的爱好，但近来我们却不得不在购物的环境中花费更多的时间，充分地感受以及认真地观察和研究，最终发现影响人们购物方向选择及停留的因素，这对于如何设计有吸引力的商业建筑空间起着至关重要的作用。人们在活动中常用视觉、听觉、嗅觉等感官接受城市环境传达的信息，经过心理活动进行甄别并做出反应，从而影响到人们对目标地点以及行进路径的判断和确定。这样的行为模式受控于人们的行为习惯，同时也被环境所影响。其中有强制性的空间模式，如：行人过街必须通过人行横道或过街天桥，同时也存在非强制性的影响人们心理感受的空间模式，行进路径仍由主观决定。对于既定商业地块来说，充沛的人流来自于对商业建筑空间交通系统动线的有效组织和与城市交通系统的有机结合。而人群驻留的因素则更复杂一些，文化氛围、感官吸引、甚至空间规模或细微的小品处理都有可能成为人们驻留的因素。

在设计工作中，我们对于如何建构规划商业地块的交通系统，形成有效的购物流线往往通过两种途径来实现。

一、系统地分析地块对本地区人们生活的影响所产生的行为模式，并与建筑设计相结合，从而发掘出规划设计的切入点和有效组织商业建筑空间动线，进而达到提升该商业建筑空间价值的目的。

以北京亦庄1R10地块设计方案为例。该地块位于北京亦庄开发区居住圈的核心位置，东西两侧与开发区的两条主要道路相邻，并且整个地块呈楔形，向南正对这两条道路的交叉口。在前期调研的过程中，我们对经过地块的人群进行观察，并分析他们对地块形成影响的行动轨迹。发现从东西两侧经过的人们往往选择从地块中部偏北的腹地穿越，而不是从地块南侧绕行。这一研究结果直接影响了整个商业地块内部的动线布置。东北方向穿越到西南方向的流线被利用起来，形成整个商业地块内部动线的基本走向。商业建筑空间和步行系统也在这个基础上架构起来。这样的布置顺应人们的习惯行为模式，并将为商业建筑空间提供充沛的人流。

二、在现代城市中，人们的交通行为模式被功能细化的城市交通道路系统所限。如果将城市交通系统与商业建筑空间有机地结合往往能为商业空间的增值提供必要的条件。

比如我们曾做过的北京望京K6区商业街设计方案，由于地块紧邻城市交通主干道，除了宽阔的城市主干道两侧的步道，就很难再找到其他人流的来源，人们在该地块的行进路径受到城市交通系统的很大限制。因此，如何引导人群进入建筑群聚集人气，是提升该商业建筑空间价值的首要问题。经过现场调研，我们最终认为项目和城市交通道路的紧密联系和有机结合是唯一的选择。在设计中，我们提出了“扩大的人行道”的概念。延伸人行道的宽度，将其动线用经过切割的商业建筑体量分解成内外两条。外部的动线延续城市的步行道，商业店铺也呈传统的临街形态。而内部的动线则将人流引入建筑群内部，从商业休闲气氛、庭院设置等各个方面激发人群的兴趣并创造停留的可能性。内外动线之间也实现了自由的沟通，将整个区域的商业空间和城市的步道系统融为整体。由此，人们在商业空间和城市交通空间转换的过程都将在不知不觉中完成，为营造浓厚的商业氛围提供了条件，从而使这个地块成为城市环境中具有活力的场所。

在具体的项目设计中，不同类型的商业建筑空间所涉及的人们购物流线的因素也不尽相同，例如：与城市历史记忆的融合；对感官吸引起重要作用的建筑外在形象等等。因此在不同类型的商业建筑空间中最终形成体现商业空间价值的购物流线，是设计中具有综合性、创造性的过程。尽管很难用一两种简单的模式来满足当今商业项目的需求。但是，与城市紧密结合的商业街形态和大型综合商场仍然具有一定的代表性。下面就以这两种不同的商业模式分别举例说明。

商业街是当今很多商业开发项目的重头戏，这种空间模式由于灵活开放，能够和城市的空间紧密结合，近年在国内渐成趋势。以商业行为动线为依据来控制各处商业价值的最大化，在商业街这种空间模式下体现得最为明显。

就拿胶州老城区商业中心改造项目为例，它是胶州市老城区的一座大型商业综合体规划项目，位于当地的商业中心，周边已经新建了一些中型商场和酒店等，南侧道路临河，地块内还留存有一处古城隍庙建筑。

因为是旧中心商业地块的改造，所以我们要做的就是围绕购物流线的组织方式和节点设计把原来业已形成并隐藏在地块中的商业行为及空间秩序还原和提炼，形成新的商业街并与城市的历史文化和遗迹相联系。

最终设计形成的东西向连接的商业街，不但和城市道路平行，和城市人流的方向相符，还为争取更多的人流提供了条件。最重要的是联系了新的商业区和老的城隍庙广场，使传统和现代的生活产生了联系。我们把保留下来的老城隍庙附近设计成商业街入口广场，成为整个商业街区东侧起点的兴奋点，并围绕城隍庙形成具有影响力的历史背景，给人留下深刻的记忆，同时也把河边景观区拉进视野范围。

现在的大型商业中心多以单元式商铺和专营店方式组成，甚至还拥有贯通几层的旗舰店。对商铺单元的排列组合方式也可以基于人們的购物流线与商业空间的关系，以及空间元素对人感官刺激这两方面来设计。我们在北京辰运大厦的商业空间设计中有过这样的尝试。

两端入口之间是一条贯通的商业街，在进深大的地方为了避免产生狭长的单面单元就把商业街一分为二，可租店面数量增大一倍。同时，消费者也能更多的接触到不同种类的商业单元。在街道转角开放地段设置中庭或街心小品、咖啡座及临时商亭等。内部空间也随之产生很多趣味空间，增强可识别性和停留感。内部街道两边多排列小型单元，需要时就可灵活扩展成中、大型单元以利于出租。临室外街道的均为中型商铺，建筑角部是商业价值最高的地方因此设计为大型单元和旗舰店的位置。在建筑西侧还设计了下沉式广场，这样地上地下可产生两层沿着室外空间的商铺，为城市提供一个休憩景观的同时，增加了开发者的商业利益。

购物流线是体现商业建筑空间价值的重要因素，我们可以制定出一系列设计策略并结合实际情况加以考虑。总结起来，设计师在设计工作中，应同时满足业主和商家的商业空间、消费者的消费休闲行为以及商业空间对区域环境的社会贡献三方面价值的最大化。