城中村改造拆迁补偿问题研究

摘 要：“城中村”是中国城市化过程中所特有并且分布普遍的景象，城中村改造是我国各大城市开展的一项艰难的工作，我国大部分城市都在逐渐进行着城中村改造，城中村改造的决定性因素就是拆迁补偿的多少——各方利益的分配是城中村改造的本质的问题，即城中村改造的中心问题就是拆迁补偿安置问题，我们要处理好这个问题全面推广优秀经验。

关键词：城中村；城中村改造；补偿问题；离石区城中村

1 引言

“城中村”是中国城市化进程中呈现出的一种特别的景象，具备明显的中国特征和历史色彩。虽然城中村在地理位置上仅仅处于城市内部，但却与城市在户籍、布局、经济发展及卫生、教育等方面的管理制度上存在明显的不同，城中村内一系列环境和社会问题的引出，不利于城市人文、景观环境的建设。“城中村”改造影响到城市建设的方方面面，改造情况比较复杂，尤其城中村改造拆迁补偿标准问题是城市建造的重点和难点之一。李培林认为，城中村改造是政府，开发商，村民的利益三方面的过程的度量。李立勋通过研究发现了城中村改造的三种方式——村集体自行管理、政府参与改造和开发商开发建设，构建了城中村改造的可能性和稳定性。闫小培，魏立华，周锐波等学者提倡了城中村改造的新模式：建立“政府—村民—开发商”的综合利益系统。

2 我国城中村改造拆迁补偿问题研究

城中村改造问题外表上看是乡村景象改变，但是实质上存在的问题是村民的生存安置，拆迁补偿标准的是拆迁人与被拆迁人的焦点。调查发现城中村改造拆迁补偿中凸显出一些问题。

2.1征收、拆迁补偿顺序被扰乱

征地的主要目的是为了实现共同利益，其中进行相应补偿的政策在有关法律中也有体现，在进行土地征收后，要进行拆迁，建设和相关程序工作的质量的检测。这是正常的合规性秩序。但在现实过程中常用的方法应用程序是：沟通，拆迁，补偿三个程序加以来。拆迁强制性有时一个很好的补充特殊情况在现实生活中没有沟通好的情况下。很多矛盾都是不按规范标准拆迁所造成的，甚至出现殴打，混乱拆迁等现象。简单的看，这个过程似乎是混乱的，但基本上拆迁补偿政策不够明确，不够半透明。所以，相关部门在拆迁时应当按照补偿→征收→拆迁这个标准执行，避免出现太多的冲突，当前，中国更加重视在政府行为该领域所引发的一系列问题。因为城中村的改造不仅关系到城市的建设，与失地村民的可持续生活有直接关系。

2.2缺失房屋征收补偿市场估测条例

被改造集体土地的评估是城中村改造补偿的本质，没有民主支持，也缺乏竞争力。当前，某一个城市加快城市化进程，加大了城中村改造的力度，拆迁了许多的房屋，超过了中国任何一座城市。从民主的角度看，缺乏民主性，政府与开发商独自决定拆迁评估，住在城中村的居民只有被拆迁。被拆迁人没有资格选择依照个人的想法抉择，这种缺乏民主性的评价方法无法实现公共服务的目的，从而奠定了安全隐患。从透明角度出发，被拆迁人无法得知自己被拆房屋的评价途径。更不知道依据何种制度。当下，政府可以增加在公众的信任度，政府以及相关部门各把评价的每一部分，每一个过程向公众开放，并为我们的发言权提供了一个平台，逐步提高公众对政府的信心。

3 离石区城中村改造问题研究

政府详细讨论了加快离石区城中村和东城新区开发设计，通过县，市，街道等，农业，建筑，房地产，规划等部门的分析和研究，通过对离石处于城中村居民大量的调查和反馈，离石区首先出台了《离石区人民政府关于东城新区房屋拆迁安置补偿的实施办法》和《离石区人民政府关于城中村改造拆迁安置补偿的实施办法》。在重建工作，制定，建立监督，加强全县详细的实施计劃中，不断规范程序和强化队伍，有力地推动开展城中村改造。在区委，区政府的领导下，以改善离石区城中村生活条件为起点，大力实施城中村改造，展开17个村26个项目，拆迁改造总占地812.28亩，设计修建总面积1692154平方米的改造任务，致力营建“四新离石，建立幸福家园”。

3.1离石区城中村改造拆迁补偿存在的问题

3.1.1拆迁补偿费用有些不合理

在离石区当前改造过程中，关于房屋的本身补偿费用的金额规定比较模糊，并没有参考系统，每个村都是参考《城市房屋拆迁管理条例》，根据实际情况的金额并作出自己的补偿计划。这样的补偿标准都没有很好的说服力，每个乡镇依据不低于最低价格的补偿标准进行补偿，为什么实行这样的标准，补偿标准都包括什么，在这个问题上很少有人去担心怎样执行这样的补偿。在研究过程中，城中村的居民往往不知道是怎么样计算所得到的拆迁补偿。对于后续的生存搬迁本质上是一个空项。开发者寻找更多的自身利益也忽视了这些问题。很少有人真正考虑到城中村居民以后的生存和失地村民的社会保障制度。

3.1.2当前存在的补偿标准制度不能解决现实中的特殊问题

离石区城中村改造过程中产生的的房屋拆迁问题，与以往实行的集体土地上房屋拆迁问题有很大差异。以前对集体土地房屋拆迁，只需拆迁安置充足或赔偿，因此在其他方面没有变化。然而，目前的转型是由村庄进行的，不符合一个简单的房屋拆迁和安置住房或赔偿。最大的区别是：由集体土地改变为国有土地的重大变化的改造后，村民不必使用土地，村集体没有土地所有权。因此，离石区在城中村改造的任务过程中，会出现大量特殊问题。

4 结论

通过对我国城中村改造拆迁补偿标准的研究以及离石区城中村改造拆迁补偿标准的分析，得出以下结论：

4.1拆迁补偿方法应该呈现出土地的利用价值，土地的整体价值，以及补偿标准的规范化。集体土地不仅意味着是它为村民经济体特点，也是乡村生活的根本保障。当前，仅经济属性，从国家获得赔偿，是不合理的。

4.2土地的经济价值实际上不能客观的表现出土地的价值补偿，依据公平合理的原则，我认为处于被失去土地的居民理论上得到的补偿应该是农地收入或者所得出租房屋的收入的总和，在保证土地价值的前提下，使得城中村居民正常生活。

参考文献

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[2] 王晓东，刘金声.对城中村改造的几点认识[J].城市人口.2003（11）：11-15.

[3] 韩荡.“城中村”改造的理论框架及案例研究[J].规划师.2004（5）.

作者简介：

黄乐（1992-），女，汉族，山西省太原市，山西财经大学硕士研究生，研究方向：房地产评估与房地产市场。