浅议执行中以租抵债行为的效力

马正烨

【摘 要】人民法院执行被执行人名下的不动产，案外人主张其与被执行人之间已经达成以涉案不动产租金抵偿债务的约定，并以对涉案不动产享有租赁权为由阻却执行，请求负担租赁权拍卖的，因以租抵债行为应归入新债清偿范畴，以租抵债合同并非真实有效的租赁合同，故在执行异议以及执行异议之诉审查过程中，案外人基于以租抵债主张的租赁权不得对抗人民法院的执行行为，法院应涤除该租赁权后拍卖执行标的以清偿被执行人的债务。

【关键词】不动产；以租抵债

一、承租人基于以租抵债协议请求排除执行

强制执行中法律关系错综复杂，案外人合法权益遭受侵害的情形在所难免，故《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条①赋予了案外人基于实体权利向人民法院提出执行异议，异议被驳回后提起执行异议之诉的权利。在经济形势下行和执行难的双重大背景下，近年在执行异议和执行异议之诉案件的审理中，案外人基于以租抵债要求排除执行的案件数量呈上升趋势。该类案件的典型情况如下：

甲公司与乙公司买卖合同纠纷一案，人民法院审理后做出判决，由乙公司支付甲公司100万元。该判决书发生法律效力后，因乙公司未能履行生效文书确定的义务，根据甲公司的申请，人民法院立案执行。执行过程中，法院依法作出执行裁定书，裁定查封乙公司名下的不动产。后因乙公司仍不履行付款义务法院作出拍卖裁定，裁定拍卖被执行人乙公司名下的不动产以清偿债务，并将该拍卖事宜予以公告。案外人丙公司根据公告信息向执行部门申报权利，主张其与乙公司存在长期业务往来，乙公司尚结欠其货款300余万元，故其在法院查封前就已与乙公司签订书面以租抵债合同，约定涉案不动产由乙公司租赁给其使用，租期10年，租金每年30万元，具体租金支付方式为以双方的债务进行抵扣，10年租赁到期，则原债权债务关系消灭，故丙公司要求法院负担其租赁权拍卖。执行部门审查后，决定不负担租赁拍卖。据此，丙公司向法院提起执行异议，以其基于以租抵债合同对涉案不动产享有租赁权为由要求阻却执行，请求法院负担租赁拍卖。则在执行异议与执行异议之诉的审查中，案外人丙公司的异议请求能否得到支持？

现该案例并非个案，而是类案，探讨该异议请求能否得到支持，对执行裁决，乃至整个执行过程均具有重要实践意义。

二、以租抵债行为的性质与效力

案外人基于《民事诉讼法》第二百二十七条提出异议，法院判断其异议请求能否得到支持，本质上是要先行判断案外人基于何种实体权利提出异议，进而判断该实体权利的性质和效力如何，最后将该实体权利这一私权利与人民法院执行行为这一公权力进行权衡与比较，最终得出案外人的实体权利能否排除执行，其异议请求能否得到支持的结论。

关于以租抵债的认定，理论界尚未形成统一的认识。有观点认为，以租抵债合同无效，在以租抵债协议中所指的租金并未实际支付，其真实性不应予以认定，另即使真实，也有失公允应认定为无效②；也有观点认为，以租抵债是双方当事人的合意，是合同的一种，只要双方当事人没有恶意串通也不违背法律的禁止性规定，不能否认该行为的效力，应对相应的租赁权予以保护；也有观点认为，以租抵债实则是合同的担保③。上述观点笔者并不完全赞同，笔者认为，以租抵债行为系新债清偿，只有双方按照约定履行完新的义务后，原债权债务关系才得以消灭。

（一）以租抵债的性质

以租抵债从形式上看是不动产出租人与承租人签订租赁合同，约定由原债权债务关系中的债权人承租债务人的不动产，并用租金抵偿原债务，故以租抵债形式上是合同，但并非典型意义上的合同，探究双方的意思表示，应既有“抵债”，又有“租赁”，但从双方欲达成的法律后果来看，起决定性作用的应为“抵债”，而非“租赁”，“租赁”仅仅为“抵债”的一种方式。故以租抵债本质上是债务人与债权人为清偿原债权债务关系，签订书面租赁合同，形成新的租赁关系，将基于新租赁关系产生的租金来折抵原债务，原债权债务关系是旧债，租赁关系的新债。结合新债清偿的概念与性质——债务人为清偿就债务而负担新债务，并因新债务的履行而消灭旧债务的一种制度④，以租抵债行为的构成要件与新债清偿制度完全吻合，故从性质上看，以租抵债应为新债清偿的一种。

（二）以租抵债的效力

1、同时性。如前所述，以租抵债法律关系中，新债是为了旧债的履行而形成，但并不意味着新债的形成直接导致旧债的消灭。新债成立后，旧债将与新债并存，双方之间既存在原债权债务关系，又存在新的租赁关系，只有基于新债即租赁关系的债权债务关系消灭时，原债权债务才随之消灭。故新债与旧债系同时存在、同时消灭。2、优先性。虽然新债清偿之原债权同样保持不变，但债权人不应先对债务人主张债权，而应尝试由为清偿而交付于自己的标的物受清偿⑤。以租抵债作为新债清偿的一种，双方既已达成意思表示改变原债权债务履行方式，则债权人应先主张新债请求权，若新债借期不履行，才能主张履行旧债，故新债优先于旧债履行。3、持续性。以租抵债关系中，达成的新债即租赁关系往往持续较长时间，在该段时间中，新债并未履行完毕，则旧债也未消灭，故以租抵债与一经履行债务即消灭的一时性合同不同，以租抵债合同是持续性合同，新债与旧债将在很长时间内并存。

综上，案例中被执行人与案外人达成以租抵债合意，本质上是约定通过履行新租赁合同的方式来清偿原债务，属于新债清偿，从目的意思和效果意思上看，双方的合意侧重于抵债，清偿旧债是双方的最终目的。故以租抵债与传统租赁合同差异性明显，案外人基于以租抵债合意享有的是请求被执行人按照新债的约定来履行旧债的请求权。

三、执行异议以及执行异议之诉的性质与审理原则

执行异议系执行过程中案外人对执行标的主张自己的权利所提出的意见，按照异议对象和异议请求权基础，可以分为执行行为异议和执行标的异议，本文中涉及的是狭义上的执行异议，即执行标的异议。执行标的异议是案外人基于其对执行标的所享有的实体权利对法院的执行对象提出自己的意见并欲起到阻却执行效果的案件。当案外人执行异议被驳回后，其可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，提起执行异议之诉，对其权利进行救济。故执行异议与执行异议之诉实质上是解决案外人实体权利与法院强制执行之间的冲突问题，重点应将案外人的实体权利与法院的执行行为进行比较与权衡。

因執行行为系法院基于司法权作出的公权力行为，具有强制性，故执行异议和执行异议之诉审查中应坚持效率优先、权利救济法定、案件类型法定以及专属管辖等原则，只有当案外人对执行标的确实享有足以排除强制执行的民事权利时，其异议请求才能得到支持。

四、结语

如前所述，以租抵债的本质乃是以新的方式清偿债务，属于新债清偿，故案外人基于以租抵债协议享有的是要求被执行人按新方式履行原债务的请求权，若案外人对被执行人享有的原债权系一般金钱债权，则该债权并不具有优先性，其次，以租抵债协议与传统租赁协议区别明显，并非真实意义上的有效租赁关系，故即使该以租抵债行为发生在法院查封行为之前，也不得对抗法院的执行行为。

注释：

① 《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条：执行过程中，案外人对执行标的提出书面异议的，人民法院应当自收到书面异议之日起十五日内审查，理由成立的，裁定中止对该标的的执行；理由不成立的，裁定驳回。案外人、当事人对裁定不服，认为原判决、裁定错误的，依照审判监督程序办理；与原判决、裁定无关的，可以自裁定送达之日起十五日内向人民法院提起诉讼。

② 参见“陈有香与义乌市星联电子邮箱公司房屋租赁合同纠纷案”，浙江省金华市中级人民法院（2010）浙金民再终字第12号民事裁定书。

③ 参见“李淑青诉李波返还原物案”，云南省高级人民法院（2014）云高民一终字第164号民事判决书。

④ 引用自房绍坤、纪力玮，《论以租抵债》，《山东警察学院学报》，2018年1月第一期总第157期。

⑤ 【德】迪特尔·梅迪库斯，德国债法总论【M】，杜景林，卢谌，译，北京法律出版社，2004.194——195.195

【参考文献】

【1】陈永强，以物抵债之处分行为论【J】，法学，2014，（11）：115

【2】【德】迪特尔·梅迪库斯，德国债法总论【M】，杜景林，卢谌，译，北京法律出版社，2004.194——195.195

【3】房绍坤、纪力玮，《论以租抵债》，《山东警察学院学报》，2018年1月第1期总第157期。