房地产投资基金风险管理分析

王雪茹

摘要：房地产行业具有不同于其他行业的特点，其是房产的地产的结合体，因此投资规模巨大、开发周期较长、空间上的不可移动性、与地区经济有紧密联系等都是其拥有的行业特点，而这些特点决定了房地产投资会受到来自经济、政治、工程建设、社会发展等方面影响，所以房地产投资基金的投资不仅是一个综合性极高的经济活动，还是一个具有高风险的经济活动。

关键词：房地产；投资基金；风险管理

中图分类号：F299.233 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2018）012-0307-02

目前，随着房地产投资基金业绩的提高，人们对房地产投资基金营运资金安全性的关注度越来越高，风险管理一直都是金融财务工作的核心内容，那么要想保证房地产基金经营的稳定性和连贯性，就要对现有的风险进行分析，有针对的采取风险管理措施，提高风险管理技术。

一、房地产投资基金风险分析

（一）内部风险分析

第一，经营风险。房地产投资基金在规范运作的过程中，受到一些难以准确预测或者防范不及时的因素影响，导致收益下降的风险被称为经营风险。在市场经济的大环境中，每一项投资行为都有风险，并且在人力的范围内无法对所有可能性的结果都预测到，因此无法做到规避经营风险的绝对性。房地产投资基金的经营风险主要集中在项目的选择、实施和回收资金的过程中。

第二，控制风险。难以有效控制投资项目实施过程造成预期收益损失就是房地产投资基金的控制风险。由于房地产投资基金用于未上市的房地产开发企业比例较大，要想最大化的规避风险，分散投资是最佳的选择，加之通常情况下房地产投资不会对所投资项目做到绝对控股或者直接经营。另一方面，大部分被投资的房地产企业没有在信息披露制度的实施范围内，因此无法快速获取其经营信息，基金公司的利益容易被投资企业通过暗自操作利润受到侵占。

第三，财务风险。房地产投资基金投资后是否能在规定时间内全额收回，或者获得相应的投资收益，如果资金被拖欠，就房地产投资基金企业的资金现状而言，是否会出现较高的资金拖欠风险，导致企业资产期限结构配比不合理，大大提高了资金流动性风险。

第四，道德风险。被投资企业的经营和发展信息是影响投资风险的关键因素，对这些信息的掌握度，目标企业管理者比房地产投资基金机构要高得多，相比之下处于信息优势地位，进而容易出现企业管理者在利益关键点对房地产投资基金出现隐瞒行为，尤其是在利益协商问题过程中出现矛盾时，目标企业管理者利用信息优势擅自改变了签订投资协议时的行为模式，在损害房地产投资基金利益的基础上获得更多的经济利益，这就是所谓的道德风险。

（二）外部风险分析

第一，产品市场风险。在房地产市场开发中，将酒店改为公寓、写字楼改为住宅或者大户型改为小户型的重大决策因为失误而造成巨大损失的情况有很多，因此提高对项目产品地位的把握度对降低产品市场风险很重要，市场定位的准确性与后期产品的销售和企业的正常运营都有着密不可分的联系。

第二，市场流动性风险。由于房地产投资基金以及所投资资产本身具有流动性，在合理范围内的资金风险就是市场流动性风险。通常情况下，产业投资基金的存续期在10～15年，加之房地产资产这种投资对象的特殊性，需要一个投资回收期，因此产业投资基金本就具有流动性低的特征。

第三，购买力风险。房地产投资基金的投资收益因为市场价格总体水平的变动而出现不稳定的现象就是所谓的购买力风险。市场价格总水平变动直接影响着货币的购买力，进而影响资产市场的价格。在一系列综合因素的影响下，房地产投资基金机构的投资收益承受着因通货膨胀和通货紧缩带来的购买力风险。

第四，环境风险。环境风险主要分为两个方面，政策风险和法律风险，前者指的是房地产投资基金投资收益受到地方政府或者中央政府出台的相关政策变化，目前针对房地产投资基金管理的法律法规还不是很完善，政策环境不够明朗化，难以提高政策预期的准确性；后者指的是不完善的法律法规以及相关执法部门出现执法不力的情况影响到房地产投资基金的投资收益。

二、房地产投资基金风险控制

（一）内部风险控制

1.管理风险的控制

第一，合理分权。基金投资人、基金管理人、基金托管人和企业家四方当事人共同组成了房地产投资基金。众多投资专家组成管理人，主要负责基金的运用；主管机关认同的银行担任托管的责任，主要对资产进行保管，并严格执行管理人的投资指令，同时对管理人是否遵守基金公司的章程以及相关信托契约起到监督作用；企业家的主要职责就是围绕企业的健康发展好好营运资金。四个方面的当事人在分工协作、责任明确的基础上，各司其职，形成一个权力制衡、利益共享的良性機制。

第二，增强对企业监管力度。通常情况下房地产投资基金在目标企业中所持的都是优先股，不仅具有很普通股一样的表决权，而且还具有超出股份额的控制权。在处理突发性危机过程中，由于房地产投资基金持有的优先股具有股权和债券的特征，相比其他方式更能灵活的满足保护协议上的财务条款。房地产投资基金在减轻代理风险的同时还能享受股权收益的增幅潜力，因此加强对目标企业的监管力度是非常有必要的。一方面要加强对目标企业日常运行控制和监督，还要尽可能的参与到目标企业的组织结构调整、经营战略制定和形象设计等高层决策环节中。

第三，合理选择投资方式，提高对金融工具结构设计的重视。一般情况下将股权投资作为主要投资方式，将普通股和优先股进行适当组合，进而将其发展为优先股从而增强参与监督和获取收益的灵活性。房地产投资企业可在特定情况下可赎回目标企业所持有的普通股份以及优先股，提高对目标企业经营活动的约束力。

2.道德风险的控制

第一，建立并完善有效的激励机制。以货币为指标可将激励机制分为货币激励和非货币激励两种，前者就是给予目标企业的管理者一定的报酬表示激励，调动管理者的积极性，对其工作行为起到一定的激励作用，通过制定并实施报酬方案是最合适最有效的方法了，并且这个方法具有一定的长效性，能促使管理者对公司做长期的投入，降低短期行为的概率。在道德风险的影响下，管理者的个人能力和工作尽心程度是需要衡量的，对此必须找到一些客观且能观测的指标用来衡量管理者的个人能力和努力程度。较好的方法就是将企业整体利润、股票价值以及销售额等，作为组成衡量管理者综合能力的指标之一，最后根据这些指标的变化起伏给予管理者相应的报酬，让管理者的报酬与其所作的贡献对等；后者是围绕马斯洛需求层次展开的，人的需求被分为生理、安全、爱、尊重和自我实现五个层次，这五个层次的位置关系是由低到高，是层层递进的，只有在满足上一个层次需求的基础上才会对下一个层次的内容有一定的需求。所以非货币需求能让激励方式不再单一化，可在物质激励的同时加以精神激励的方式。

第二，健全约束机制。精心设计激励机制后，在其实施过程中为了在激发企业管理者创造力的同时避免由于行为过激出现一些不良影响，还要在签订投资协议的过程中设计并健全约束措施，以有效制衡代理人为核心理念设计约束机制，进而更好的维护委托人的利益。名为约束，其实也是激励的另一种方式，让代理人在企业内部治理结构的监督力和外在市场竞争压力下，形成自我约束，尽可能的降低道德风险的可能性，提高委托人的经济利益。

（二）外部风险控制

1.市场风险的控制

要实现房地产投资基金的市场风险控制，就要合理的对投资策略进行组合，发挥投资策略的联合力量。组合投资策略简单来讲就是房地产投资基金将多个项目或者企业作为资金投资对象，通过分散市场风险在一定程度上达到降低市场风险的目的；联合投资策略主要针对需要大量资金投入的项目，可从源头上分担风险，房地产投资基金与其他相关投资机构进行联合投资，共担风险，完成规模经济的投资。

2.环境风险的控制

环境风险的主要来源就是相关政策不稳定和不完善，因此要从政策风险入手来控制环境风险。可从以下三个方面开展具体工作，第一，加大宣传教育工作，尽量的创设一个有利于房地产投资基金发展的健康外部環境，从思想上提高人们对房地产投资认识的统一性，从房地产投资基金的性质、作用以及客观的运营规律方面让人们有一个清晰的认识。第二，为了提高投资决策的科学性和战略性，必须建立并健全房地产投资基金公司的规章制度，尤其是资金管理和项目审查两个方面，杜绝出现考虑不周全的随意决策。第三，严格遵守相关法律法规，避免出现法律纠纷事件。房地产投资运作涉及范围很广，为了维持正常的运行秩序，一切活动都要在法律法规的允许的范围内开展，如遇特殊情况无法可依时，要主动的提前与有关部门进行协调和沟通，避免后期引发出更大的矛盾和纠纷。

三、结语

总而言之，近年来随着房地产业的快速发展，房地产投资基金作为房地产业主要的融资工具，其以独有的优势受到各大房地产企业、监管部门和广大投资者的关注。对其进行有效的利用，能在很大程度上解决现存于房地产发展中的诸多问题，但在具体实施过程中存在一系列的不确定、不稳定因素，让房地产投资基金风险管理成为了一大难题。在积极主动识别风险的基础上，及时采取措施控制风险损失，是推动我国房地产投资基金发展的必经之路。