REITs在我国实行的可行性分析

陆婷瑶

【摘 要】 通过结合美国房地产投资信托基金发展情况和我国房地产业以及信托现有状况进行分析，探究我国房地投资信托基金的可行性和可能存在的问题。

【关键词】 REITs 房地产投资 信托基金

一、REITs在美国的发展情况和产品特点

（一）美国REITs发展情况

房地产信托投资基金，即为REITs（Real Estate Investment Trusts）

于19世纪后期出现在美国，根据1960年的《房地产投资信托法案》规定，按照一定的法人组织形式组建。美国的REITs一般以股份公司或托拉斯的形式出现， 通过发行股票或受益凭证募集投资者的资金， 然后进行房地产或房地产抵押贷款投资。通过集中专业管理和系统化投资组合， 可以有效降低投资风险， 取得较高投资回报。广大投资者可以通过房地产投资信托方式， 在承担有限责任的同时， 可以间接获得大规模房地产投资的利益[1]。在其发展的40年过程中，REITs相对于股票能持续实现较高的回报，并且在数量和规模上不断发展壮大，现今已有300多个，管理资金逾3000亿美元。本质上，房地产投资信托基金（REITs）是资产证券化的方式之一，能代表房地产领域最先进的生产力。因此美国房地产投资信托基金（REITs）在房地产实现证券化过程中发挥着积极的作用，对美国房地产业的发展有着极其重要的地位，同时也吸引了世界各国投资者加入进来，促进了美国房地产乃至金融等领域的高质量发展。

（二）美国REITs的特点

1、安全性高：房地产投资信托基金（REITs）在资产配置方面会选择种类丰富的投资品种，用组合投资的方式进行资产的多样配置，能很好的抵御金融风险。

2、收益稳定：REITs收益主要来源于租金和资产增值，依托于房地产业的发展，资产市值的增长，房地产投资信托基金（REITs）收益有较高的稳定性，在保值抗通胀方面有着极好的表现[2]。

3、流通性好：RIETs将房地产资产证券化并且上市，投资门槛相对较低，让中小投资者都能参与进来，极大地提高了房地产投资信托基金（REITs）的流通性。

二、中国房地产投资信托的可行性

（一）中国房地产业发展需求

近年来随着经济全球化迅猛发展，我国的经济实力得到大幅增长，房地产业也蒸蒸日上。与此同时，其中积聚的风险也正在逐步增大。相对于房地产业占经济比重过大，不动产投资越发不灵活，投资渠变窄而言，其行业本身对商业银行累加的风险才是最为令人担忧的。对于以后经济发展，可能存在的金融风险，我国房地产业需要革新。而房地产投资信托基金（REITs）则可以用来推进行业改革。

（二）中国金融信托行业发展为REITs提供了良好的环境

从改革开放之后，随着五次行业整顿和“一法两则”出台，我国信托行业有了相对完善的体系，并不断的发展壮大。现有信托基本业务可分为：事务服务类，融资类，资产管理类。在投资方面有着头次广泛，资金运用灵活等特点[3]。相对于银行保险等其他金融行业，我国的信托行业正处在蓬勃发展的进程中，这为发展我国自己的REITs提供了良好的外部环境。

（三）吸引更多国内外投资者，促进我国金融行业的发展

随着国家经济实力的增长和居民生活水平的大幅度改善，金融行业得到了飞速发展，理财的观念也逐渐深入人心。银行储蓄和投资固定资产是我国投资者主要的投资方式，和国外的相比，在方式和种类上相对局限。但发展我国的RIETs则可以为国内的投资者打开新的投资方式。基于REITs产品的特点，不仅会获得国内的投资者青睐，同时也会吸引境外金融机构和投资者前来投资，这对于我国房地产投资信托基金（REITs）乃至整个金融行业的发展产生巨大的推动作用。

（四）为“一带一路”项目证券化提供借鉴，助力人民幣国际化

通过发展我国房地产信托基金（REITs），从中会得到将固定资产证券化的宝贵经验，这对于造桥修路等基础设施建设行业具有巨大的借鉴意义，将会为“一带一路”带来更多新的资源，有力的推动“一带一路”的发展，最终会扩大人民币额影响力，不断推进人民币国际化的发展。

三、中国房地产信托投资基金发展面临的问题

（一）信托市场信用体系不完善

现阶段我国金融市场尽管有了很大的发展，但在信用体系方面还有所不足。相比于国外较为成熟的信用体系和评级制度，我国的信托基金在发展过程中也出现了评级缺失，抵押物不足等现象，这对于信托行业的发展极为不利。同时，虽然在国外相对成熟的体系可以参考，但因我国国情的特殊性，所以发展具有中国特色的信用体系是十分有必要的。既然要发展适合我国国情的体系，对于体系的建立就需要去探索和创新，因此在规划和实施过程中会面临各种各样的难题。

（二）信托市场监管体系不到位

近年来，在去杠杆政策的实施中，信托违规问题层出不穷，严重影响了我国金融市场的稳定。究其原因，在信托计划违规操作后，没有很好地进行有效监督，提前预防，遏制乱像的发生。也正因如此，才需要相关部门加强对金融市场的监管。与此同时，监管需要有法可依，相关法律对于违规信托的清退也应当明确规定，完善我国的金融法律体系。

（三）房地产投资信托基金（REITs）税收问题

我国房地产投资信托基金（REITs）的发展，对于金融市场的发展必然是巨大的推动作用，会产生更为广泛的影响，会有更多的投资者参与其中，成为大众投资的新热点。这对于原有的信托税收机制而言，存在局限性，不完全适用。例如国外成熟的REITs会有较高的分红，在税收上相对于其他信托产品会有税收优惠，这有助于吸引更多的国内外投资和金融机构，有助于推动我国REITs乃至金融行业的发展[4]。因此我国发展房地产信托投资基金（REITs）也需要完善税收制度上的不足，促进行业健康良性的发展。

四、结语

房地产信托投资基金（REITs）作为房地产业证券化的重要工具，我 们应该积极探索创新，设计出适合我国国情的制度和运营模式，让REITs助力我国房地产业升级转型，促进我国金融业的发展，扩大人民币在国际上的影响力。

【参考文献】

[1] 王庄林.美国房地产基金发展形态与运营模式[J].城乡建设，2018（02）：72-73.