保障性住房政策的国际比较

张绍男

【摘 要】 本文通过分析比较德国、美国、新加坡和英国这四个具有代表性的国家在保障性住房政策、保障性住房建设发展情况，得出保障性住房可持续发展的一些经验和教训。并在吸取国外经验和教训的基础上，针对我国现有的保障性住房政策的不足提出了一些政策建议。

【关键词】 国际比较 住房保障

一、引言

保障性住房是指政府在对中低收入家庭实行分类保障过程中所提供的限定供应对象、建设标准、销售价格或租金标准，具有社会保障性质的住房，一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。我国的保障性住房制度还不完善，因此分析国外住房保障制度，借鉴其建设经验优势，对于完善我国保障性住房政策具有重大意义。

二、国外保障性住房政策与国际比较

本文选取美国、德国、英国和新加坡这四个国家对其保障性住房的相关政策进行比较，这些国家的保障性住房问题解决的比较理想，与各自不同的经济发展模式相适应，具有很强的代表性。

（一）国外保障性住房政策的相同之处

1、住房保障相关法律较完善。各国的住房政策通常以法律法规的形式予以确定。美国1937年国会通过《联邦住宅法案》，之后通过《住宅法案》等规定公共住宅的建设相关政策。英国自 1890年出台《工人阶级住宅法》开始到 1996 年，共制定或修订了 48 部住宅法律。新加坡的《中央公积金法》也规定了强制的公积金征缴机制，雇员可以用公积金储蓄来支付住宅的首期付款。

2、金融政策和机构的支持。住房保障制度比较完善的国家通常都有比较发达的住房金融。政府制定相应的金融优惠政策，通过降低利率、税收减免等来鼓励居民买房。金融机构也为住房金融提供了极大的支持。美国的私人金融机构和政府金融机构都经营房地产贷款。德国政府实施的住宅储蓄制度，提供固定利率的存贷款利率，对住宅储蓄进行奖励。

（二）国外保障性住房政策的不同之处

1、保障范围。美国在其1949年颁布的《国家住宅法》将全部国民纳入了保障范围，保障性住房飞快地发展，直到上世纪80 年代，政府财政赤字和住房私有化程度加深，美国政府重点保障低收入阶层。

德国政府按照需求紧迫程度排序，依次是无房户、月租房支出超出其月收入三分之一的家庭、失业者、多子女者、孕妇、单亲母亲、残疾人、病人、社会弱势群体、原住房条件恶劣家庭等，照此顺序选择保障对象。

英国由于1919年工业革命以后有大批失地农民涌入城市，因此保障性住房政策的保障对象主要以涌入城市的失地农民为主；二战后英国进入福利国家，因此将全民纳入了保障性住房的保障范围；上世纪70、80年代保障范围过大阻碍了国家经济的发展，这时将保障的范围逐步缩小至中低收入人群。

新加坡的住房保障政策的执行机构建屋发展局，在1964年提出的“居者有其屋”政策，主要针对的是低收入和中等收入的群体。

2、住房供给。美国的住房供应政策主要有政府财政投资建设和财政住房补贴政策。利用财政资金支持公共住房建设，地方设立住房局，负责具体落实政府拨款的使用，将住房分配低收入家庭。

德国政府在二战后即确立了为低收入人群提供房屋出租，并给予租房补贴与购房补贴的政策，鼓励租房。

英国保障性住房主要分为两类：一是社会租赁住房，由住房协会和地方政府供给和管理，只租不售；二是过渡性住房，包括过渡租赁住房、打折出售房和共有产权房。

新加坡房屋90%以上都是政府出资建造的，主要是交于房屋建设局具体建设。新建成的房屋叫做租屋，主要卖给居民，任何具备资格的居民都可以申请。

3、补贴方式。以德国、英国为代表的政府间接参与法，即提供优惠的贷款和实行贷款利息补贴以低成本的住房出租给低收入家庭；以新加坡为代表的是政府直接投资建房并直接管理，调控力度强；以美国为代表的方式是为购房和建房的家庭减税和为租房者提供租金补贴相结合，这种方式较为灵活，被很多国家的政府使用。

4、管理机构。美国的房屋管理机构是联邦住房和城市发展部还有地方的房屋机构，分别负责研究国家层面上的住房政策，中央住房方面的资金的运用和地方的住宅规划建设等。

德国在各个州、市级乡镇都设有独立机构，主要是根据所租房屋地理位置、交通状况、质量情况等来确定房屋租金的基本价格范围。

英国的保障性住房的保障管理机构主要分三部分：社区与地方政府部、住房与社区局和住房協会。社区与地方政府部负责新建保障性住房的建设、规划、投资、分配以及管理。住房与社区局投资新建保障性住房、改善现有保障性住房。住房协会负责建设保障性住房，出租出售给符合条件的居民。

新加坡的建屋发展局是政府支持的独立的住房管理机构，管辖范围涉及到公共租屋建设的各个地方。中央公积金局全面负责公积金的归集、管理、核算等相关工作，促进社会经济稳定。

三、国外保障性住房政策对中国的经验启示

（一）完善住房保障法律法规。完善的住房保障体系必须包括有关住房保障的住宅法或住房法，不仅要有国家的法律法规，还要有地方层面的法律法规，并且要分阶段提出住房保障的计划，根据不同的发展阶段来确定和调整住房保障政策。

（二）完善金融服务体系。我国的住房公积金制度是实施政策性金融支持的主要形式，但不一定能普及到低收入人群。而且由于我国目前的金融市场主要是国有银行和商业银行占主导地位，金融制度不够完善，和国外相比较还有一定的差距。

（三）扩大住房供给。可以根据收入科学定位保障人群和家庭，同时结合相关补贴政策扩大住房供给，加大经济适用房、廉租房和房屋租赁的供给、加大自建房比例，这些都是长远解决城市住房问题的重要途径。

（四）建立专门的房地产管理机构。建立一个专门的房地产管理机构，并在各地建立分支机构。该机构独立行使住宅用地的管理，各地房屋基准价格和房租基准价划定，住房公积金的提留比例管理，及对各地炒房和投机行为的划定等职能。

【参考文献】

[1] 李春根， 吴毓. 保障性住房政策的国际比较与启示[J]. 中国财政， 2013（20）：71-73.

[2] 刘星， 吴清， 焦涛. 住房保障制度的国际比较与经验借鉴[J]. 劳动保障世界：理论版， 2011（5）：76-78.