谁推高了三四线城市的房价？

李永华

关注地产行业的读者们，料想不会错过这段时间地产股暴跌的新闻。

碧桂园，6月26日一早跌幅超过8%，短短四天内市值蒸发800亿元；同日，中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%，中国建材跌近6%，融创中国跌4.81%，中国恒大跌2.73%。

地产股为何集体暴跌？

一则有关棚改的消息是关键：棚改项目审批权收回至国家开发银行总行。所谓“棚改”，是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程。

那么，棚改项目审批权的上交同房地产有何关系？是否真如市场传言，棚改货币化安置推高了三四线城市房价？三四线城市房价还有没有春天？

实例

先来看一则某地产公司2017年初在某中部三线城市的广告。

“今年市定目标任务是3.04万户，征收房屋430万平方米，计划投资265.17亿元，动迁15万人。2016年棚改推动房地产去库存7000余套。大批的棚改户已加入买房大军，房价变动在即，买房莫观望，看准了就买了！”

顺便备注一下，这座2017年棚改动迁15万人的中部城市，城区人口数量只有100万多一点。不消多说，棚改之于当地楼市的意义已然明了。

故事可以从2014年说起。

该城市一位居民告诉记者，三四年前，这座傍水而居的城市房价只有每平米三四千元，人均月工资也是这水平，生活很惬意，压力也不大，“盖了很多房子，卖不出去，大家也不着急买，房价有一阵子还下降了。”

房地产库存高企，土地就卖不出去，依赖土地财政的地方政府想必急坏了。有多急呢？

一个故事可以证明。

去年底，中部某县一位刚离职的官员私底下告诉记者：“负债太多了，2016年卖了两宗地，今年卖了一块地，县委书记、县长都快急死了。县里面除了医院没有抵押，其他可以抵押的资产都抵押出去了。”如果土地再卖不出去，抵押的土地价格下跌，银行逼债，政府信用违约，那可麻烦大了。

这并非某一个城市的难题，而是全国普遍现象。

撬动

怎么办？

必须把手头的存货清仓，接着再卖地，卖新房子，要不，这生意就做不下去了。卡住脖子的难题是，谁来掏钱买单？靠当地居民家里可掏不出更多的钱。那么，钱从哪里来？谁来撬动这个支点？

棚改货币化安置的定向宽松（PSL）如期而至。

2015年，国务院推出棚改三年计划，要求积极推进棚改货币化安置，以缓解和消化商品房库存。棚改规则逐渐转向为货币化安置，也就说拆迁之后不给房子给现金，拆迁户自己再去买房子。

恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计：“棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌，也创造住房需求、拉动房地产投资，是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一。”

中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立毫不讳言：“棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存。”

从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键，而PSL又是核心环节，并被不少地方政府视为“如意法宝”，放大到极致。

具体怎么操作呢？还是以上述的中部城市为例，政府规划一批棚改项目，向政策性银行申请专项贷款，国家开发银行再通过PSL拿到央行资金。贷款到手，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，棚改拆迁户拿着拆迁款，欢天喜地买新房去。

这里说的政策性银行主要就是国开行。公开数据显示，截止2017年末，国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿。截至5月末，今年发放棚改贷款4369亿元，有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设。

占比有多大呢？住建部副部长陆克华曾透露，2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%，比2015年提高了18.6个百分点。另有数据显示：2017年我国各类棚户区改造开工609万套，完成投资1.84万亿，棚改货币化安置比例高达60%。

而三年棚改计划之前的2014年，棚改货币化安置比例是9%。

效果

效果如何？

仅2016年，棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米。当年全国住宅销售面积13.75亿平方米。再算算，这2.5亿平方米主要集中于三四线城市，其效果就更加可观了。

如此大手笔，库存被快速消化，甚至不得不加快供地。

十七大报告中，对第二次飞跃的理论成果做了新的表述，从理论与实践相对应的视点，将作为对中国特色社会主义道路实践经验总结的理论，统称为“中国特色社会主义理论体系”。指出：“中国特色社会主义理论体系，就是包括邓小平理论、‘三个代表’重要思想以及科学发展观等重大战略思想在内的科学理论体系。”[11]P11这是对当代中国共产党人马克思主义中国化理论成果的最新概括。中国特色社会主义理论体系，是中国化马克思主义创新理论的科学体系。

5月初，记者拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示，衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月，株洲茶陵县仅1.4个月。什么意思？就是说按照当时的销售进度，茶陵县1.4个月后就没有房子卖了。

无独有偶，湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作，遏制投机炒作。如今，宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限购的行列。

当然，此时的地价已非“吴下阿蒙”。在湖南衡阳，2017年商住用地出让最高单价突破756万元/亩。2014年12月，当地土地最高单价是261.4万元/亩，三年近三倍涨幅，飙升幅度之大，让人瞠目。

面粉贵了，面包自然跟涨。2014年，衡阳住房均价为3880元/平方米，同比下跌5.5%。然而，2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700元/平方米，房价超7000元/平方米是常态，八九千也不稀奇。

原本为房子太多卖不动而发愁的那个中部小城，房价也昂首挺进“万元户”行列。

不过，这里有个小疑惑。按照定义，城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域，包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房等，后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造。

快速推进后，一位开发商直接告诉记者，“这么多年，城市化建设非常快，城市棚户区其实在迅速减少，一二线城市的棚户区已经不多了。”

棚户区不够用怎么办？西部某市经信委的一位处级干部说，放着这么好的政策不用不可能，没有条件，创造条件也要上。

于是，棚改这本民心工程的“真经”到了某些地方就念歪了。比如，有网友爆料，2016年，江西九江某区38栋别墅型商住楼（100余户）也要进行“棚户区改造”。

可以肯定，这并非孤例。

淡出

不过，怪象出现，却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆。

2017年政府工作报告指出，支持农民工在城镇购房，提高棚改货币化安置比例，房地产去库存取得积极成效。三句话的顺序和逻辑结构均有看头，倒推解读，去库存目标已实现，棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要，接下来亟待处理的是房价高企带来的风险。

尹中立也撰文称，三四线城市的居民收入水平低，用去库存的手段刺激购房，金融风险已经隐现。对于房价涨幅居前的三四线城市，应该停止土地拆迁的货币化补偿政策，减少或停止棚户区改造的货币化安置。

上述中部城市住建局今年4月称，当地2018年比2017年的棚改计划要小些。2017年棚改计划中心城区征拆户数30440户，2018年棚改计划中心城区征拆户数13448户。

中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算：2018年二季度PSL增量与去年同期相比，增速几乎为0。

连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候了。至于被断粮的三四线城市房价，且行且看。