浅议预售商品房买卖的面积差异处理

彭华

摘 要：随着我国房地产业的蓬勃发展，预售型的商品房已成为人们购房的一个重要选择。但正因为这种商品房的预售性，房屋的面积容易产生一定的误差，而在预售商品房买卖时若不注意合同的选择约定，便容易引发纠纷。本文通过阐述在预售商品房买卖过程中，充分了解商品房面积的构成要素，房屋的计价方式，明确约定房屋面积差异时的处理细则以最大限度地保障购房消费者的合法权益，及探讨解决预售商品房买卖的面积差异问题的处理方法，在买卖双方平等自愿的市场交易及国家法律法规政策约束的相互协调下，共同促进我国房地产市场健康有序的发展。

关键词：预售商品房；建筑面积；面积差异；处理

近年来，我国房地产业不断地繁荣发展，商品房市场交易掀起阵阵狂潮，预售型的商品房因其市场的优越性而倍受房地产商和消费者的青睐，而相对于建设完成的现房，预售商品房因其房屋的未完成性更容易产生房屋面积的误差。在实际交易中，房屋面积常因非专业资质的测绘且未经审核，或是测绘客观存在的误差，以及房屋的建筑施工或是规划和设计的变更，均会产生预售商品房买卖合同约定的销售面积与实测面积的差异。预售商品房的面积产生差异，既有客观存在的因素，也有是人为牟取暴利而擅自变更规划设计的因素，但最终是消费者并没有购得原本想要的房屋建筑面积而又需承担不必要的房款，又或是房产开发商需为之承担违约责任，由此引发了大量共用分摊面积不合理，或是房屋面积大缩水的商品房面积差异纠纷，而实践中又因相关法制的不健全以及多种商品房计价方式的不同，使得房屋面积差异的处理纷繁复杂。因此，在预售商品房的买卖过程中，依据商品房买卖合同中约定销售的房屋面积及选择的商品房计价方式，详尽而明确地约定房屋面积差异的处理细则，才便于维护自身的合法权益，公平交易，实现消费者与房产商的买卖双赢。

一、商品房面积的确定标准及构成——面积差异处理的根据

商品房的预售，是房地产开发商依照相关法律的规定取得商品房的预售许可，将仍在建设的商品房预先出售给买受人，签订商品房买卖合同，并由买受人支付定金或房价款，待商品房建设竣工验收合格后交付使用的一种商品房销售方式。

（一）预售商品房面积的确定标准

商品房进行预售时，房地产开发商需委托有资质的房产测绘机构对预售的商品房面积进行预测绘及计算，并依据该房产测绘成果报告按特定的计价方式进行销售及签订商品房买卖合同。待商品房竣工验收合格后，房产测绘机构应当再对建成后的商品房进行实地测绘，出具正式的房产测绘成果报告，并报房地产行政主管部门审核及向商品房买受人公示。依建设部颁发的《商品房销售管理办法》第三十四条规定：“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”因此，预售商品房的面积是应当以经房地产行政主管部门确认登记的实测面积为准，即为产权登记面积，包括建筑面积和套内建筑面积。且依目前现行规范的商品房买卖合同中的约定，商品房产权登记面积就是确定房屋面积差异的标准，以产权登记面积与商品房买卖合同约定的面积差值计算面积误差比。而在现实生活中，商品房交付使用时房产证并未能即时办理取得，而可能在交房后的较长时间内才能办理完毕，因此在实务中，为能及时处理房屋面积差异问题的依据往往是房产测绘机构实地测定的面积。

（二）商品房建筑面积的构成

依《商品房销售管理办法》第十八条规定：“商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。套内建筑面积部分为独立产权，分摊的共有建筑面积部分为共有产权，买受人按照法律、法规的规定对其享有权利，承担责任。”

（1）套内建筑面积：套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积。

（2）分摊的共有建筑面积：一般如电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、共公门厅、过道、分隔墙等，以及公共服务及管理用房等公用措施建筑。

目前大部分城市及房产商规范使用的商品房买卖合同，是建设部和国家工商行政管理局联合制作的《商品房买卖合同示范文本》，其中表述为“公共部位与公用房屋分摊建筑面积”的概念，后在建设部的《商品房销售管理办法暨商品房买卖合同示范文本指南》中明确指出：“公共部位与公用房屋分摊建筑面积就是指分摊的共有建筑面积”，即两者是同一概念，在本质上是一致的。而在现实中房产开发商就容易利用购房消费者对商品房买卖合同中的这些专业术语的不明不解去作迷惑区分，且目前普遍使用的商品房买卖合同一般在合同条款中并不注明分摊的共有建筑面积具体包括哪些部分，只是将这部分的构成说明作为合同的附件，而在签订商品房买卖合同时，这部分的附件往往并未能制作成合同的一部分，因此这非常容易让不良房产开发商作为牟利的手段而不易被识破。

预售商品房发生面积差异时，确定房屋面积差异的依据就是商品房的产权登记面积及商品房买卖合同约定销售的建筑面积，即是预测面积与实测面积产生的面积差异问题。无论是购房消费者还是房地产开发商，只有知悉房屋面积的基本构成及依法进行测绘，以诚为本，并能在商品房买卖合同中作出规范约定，才能减少预售商品房面积差异纠纷的发生。

二、商品房买卖的计价方式——面积差异处理的关键

预售商品房的买卖，在合同中有多种房款的计价方式可以选择，按《商品房销售管理办法》第十八条的规定，有三种计价方式：可以按套（单元）计价，也可以按房屋的建筑面积或是套内建筑面积计价。

（一）按套（单元）计价

是以整个商品房为计价单位，其计算简单便捷而易于结算，但其不涉及房屋面积与房屋计价的直接关系，难以解决房屋面积差异问题。依《商品房銷售管理办法》第十九条的规定，预售商品房按套（单元）计价的，需附上标明详细尺寸的房屋平面图并约定误差范围。这对于预售商品房而言操作欠缺实际，且在现行的商品房买卖合同中，若选择按套计价的则不适用合同中有关面积差异处理的约定而依法应另作特殊约定，因而一般的预售商品房的买卖均不采用按套计价的方式。

（二）按建筑面积计价

保证了商品房销售整个房屋面积的完整性，其为套内建筑面积与分摊的共有建筑面积之和，一起计算单价，虽然房屋面积的总和是不变的，但该两部分的面积比例却是可以改变的，可以通过虚增共有建筑面积来减少套内建筑面积也能维持总的建筑面积不变。且共有建筑面积的测算规则专业性强而较为复杂，一般消费者不易掌握，权益难以保障，因此该种计价方式较少采用，但在商品房宣传销售中则一般以商品房的建筑面积单价来计算房屋总价款。

（三）按套内建筑面积计价

其内涵明确具体，虽以套内建筑面积计价的房价款与分摊的共有建筑面积没有直接关系，但其较为有效地限制了商品房建筑面积中套内建筑面积与共有建筑面积的比例而多受采用，较多大中城市已在其预售商品房的相关规定中强制适用按套内建筑面积计价的方式。但按套内建筑面积计价并不代表购房者没有购买分摊的共有建筑面积，实务上的操作是销售时按建筑面积计价，再折算成按照套内建筑面积计价写入商品房买卖合同中，按套内建筑面积计算房价的商品房，其应分摊的公用建筑面积的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，不再另行计价。而因为这种计价方式的变更，容易产生商品房面积差异的纠纷。

进行面积差异处理必须与计价方式相对应，这样才有可比性，在目前普遍使用的商品房买卖合同中即是约定按买受人选择的计价方式，以相应的计价面积依据进行面积的确认及差异处理：按建筑面积计价的，以产权登记时确认的建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理；选择按套内建筑面积计价的，以产权登记时确认的套内建筑面积数为依据进行面积确认及面积差异处理。因此，预售商品房买卖的计价方式是商品房面积差异处理的关键。

三、先约定后法定——面积差异处理的原则

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：

（1）面积误差比绝对值在3%以内（含3%），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；

（2）面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”

由此可见，市场交易尊重买卖双方平等自愿的协商约定，只有在合同没有约定或约定不明的情况下才适用法律规定，因而先约定后法定是商品房买卖面积差异处理的基本原则。商品房面积差异以面积误差比绝对值3%（含3%）为临界点，在此以内或以外进行差异比对，作为是否支持解除合同请求及承担不同责任的标准。在预售商品房的买卖中，发生房屋面积差异的处理，是以相应的商品房计价方式及相应的计价面积为依据，进行面积的确认及差异处理：

（一）按建筑面积计价

因其是房屋面积的整体计价，并未明确体现套内建筑面积与分摊共有建筑面积的关系，即使总的建筑面积不变但该两部分面积的比例是可以改变的。为避免不良房地产开发商通过虚增共有建筑面积以减少套内建筑面积损害购房消费者的利益，根据《商品房销售管理办法》第二十一条规定：“按建筑面积计价的，当事人应当在合同中约定套内建筑面积和分摊的共有建筑面积，并约定建筑面积不变而套内建筑面积发生误差以及建筑面积与套内建筑面积均发生误差时的处理方式。”即是说，商品房买卖合同约定的建筑面积是固定不变的情况下，套内建筑面积发生的差异，包括套内建筑面积增加而分摊的共有建筑面积减少，及套内建筑面积减少而分摊的共有建筑面积增加两种情况。因此，商品房买卖选择按建筑面积计价的，在约定商品房面积差异处理条款时需对两种面积差异情况作详细的约定，才能较好地保障购房消费者的合法权益不易受到损害。

（二）按套内建筑面积计价

商品房建筑面积中除套内建筑面积外，应分摊的共有建筑面积的建设费用已计入套内建筑面积销售单价内，以此计得的房屋单价比按建筑面积计算得出的单价要高，而当预售商品房发生房屋面积差异时，再以套内建筑面积计价的方式处理面积差异的退补问题，明显有损消费者的权益。但在实际操作中，房产商与购房者一般如此约定：

（1）套内建筑面积误差比绝对值在0.6%以上（不含本数）至3%以内（含本数）的，据实结算房价款，多退少补。

（2）套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买方有权退房。

买方退房的，卖方应当自退房通知送达之日起30日内退还买方已付房款，并按照同期中国人民银行一年期流动资金贷款基准利率计付利息。

买方不退房的，实测套内建筑面积大于预测套内建筑面积时且面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由买方补足；超出3%部分的房价款由卖方承担，产权归买受人所有。

买方不退房的，实测套内建筑面积小于预测套内建筑面积时且面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由卖方返还买方；绝对值超出3%部分的房价款由卖方双倍返还买方。

另依据《商品房销售管理办法》第二十条的规定：“由于规划、设计变更造成商品房面积差异，但双方不解除合同的，双方应当签署补充协议。”

无论是按建筑面积计价还是按套内建筑面积计价，以及相应的面积误差比进行预售商品房的面积差异处理，是采用建筑面积计价，而采用建筑面积和公摊面积结合的方式处理面积差异；还是采用建筑面积计价，而采用套内建筑面积和公摊面积结合的方式处理面积差异等等，都需在商品房买卖合同中进行详尽的约定，才能真正保障购房消费者的合法权益。

四、结语

由此，预售商品房作为现代人们购房的主要选择类型，不可避免地存在商品房面积差异的问题，而无论是房地产开发商还是购房消费者，在签订商品房买卖合同时，明确约定预售商品房建筑面积中的套内建筑面积和分摊共有面积，选择适用的房屋计价方式，并详尽地约定面积确认及差异处理的细则条款，细化而明确买卖双方的权利义务及法律责任，才能减少预售商品房面积差异的纠纷，实现商品房市场交易的诚信公平、自由选择、和谐双赢，促进我国房地产业健康有序的发展。

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