基于AHP模糊综合评价的广州市保障性住房需求研究

纪倩

摘要：摘随着中国经济的快速发展和城市化的加速，房地产市场的扩张导致了目前商品房的高价格，房地产价格上涨速度过快，使得居民的有限购买力无法支付高额的住房费用，政府对此制定了多层次的保障性住房政策，以用来解决改善其住房难的问题。保障性住房在解决中低收入家庭的住房困难方面发挥了作用。然而，实施过程中出现了许多问题。在这个阶段，分配何种形式的保障性住房是合理的，哪种形式的保障性住房是迫切需要的。因此，真正解决被保障群体的住房问题需要被探讨。

Abstract： The economy of our country has been developing sharply accompanied by the enhanced advancement of urbanization， which has leaded to the inflate development of the real estate market. The residents' limited purchase ability cannot afford the high housing expense as the housing price at the present stage is caused to be over high and to rise over fast. In consideration thereof， the government has formulated multilevel policy subject to affordable housing so as to figure out and improve the problem of housing difficulty. There has been certain effect expressed on solution of the housing difficulty subject to the family with middle-low income. However， at the same time， there have been many problems emerging during the process of implement. The survey and evaluation of this essay through the perspective of demand shows that how to assign varied kinds of affordable housing construction is reasonable， and which sorts of affordable housing are leadership and demanded immediately， so that the housing problem of social groups ensured can be figured out absolutely.

关键词：保障性住房；需求；层次分析法；多层次综合评判

Key words： affordable housing；demand；level analysis；multilevel comprehensive judgment

中图分类号：F301.3 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2018）29-0012-04

0 引言

住房是人类赖以生存的基本生活要素之一，是人类生存发展的必要物质条件。近年来，由于城市化进程，房地产价格升高[1]。过高的房价已经超过了普通大众的实际购买力，特别是那些低收入和中等收入者，新的大学毕业生和农民工，他们没有能力支付居住费用，面临着无房可住的困境。为此，我国制定了一系列的住房保障政策[2-3]。根据中国目前的住房政策条件，最初建立了多层次的住房保障体系：廉租房，公共租赁住房和经济适用房，即不同的住房政策是根据居民的不同收入水平制定的。廉租房由政府或机构拥有，租给低收入家庭，租金低，由政府批准。廉租房只能出租，租给城市居民的最低收入人群；公共租赁住房是政府或政府资助的机构为市场租金的低收入、住房贫困家庭提供可租赁住房。与此同时，政府每月向租用的家庭支付租用标准的补贴；经济适用房是政府通过分配提供土地，免除城市基础设施配套费等的一种行政费用和政府资金。实施税收优惠政策并將其出售给具有一定能力以政府指导价格支付的低收入住房家庭[4-5]。这些低收入家庭有一定的支付能力或有能力支付，而购买者的产权有限[6]。

本文通过对广州经济适用房需求的研究，为政府相关部门制定出完善的住房保障政策提供理论参考价值。加快广州住房保障体系的进一步完善，使越来越多的被保护群体能够解决住房困难，真正推进住房制度改革和房地产市场健康稳定发展。

1 保障性住房需求体系构建

1.1 保障性住房需求影响因素

1.1.1 住宅属性

房子的属性归因于属和性福利。商品属性是由于城市住宅的所有权或使用权可以通过并且主要通过市场交易获得，因此房屋最终是商品；房屋的福利属性是承认房屋的商品属性不是完全取消住宅福利。经国家财政资源许可，我们将尽可能为低收入家庭提供各种直接或间接住房支持[7]。可以看出，住宅产品的福利性质是其性质的重要组成部分，也是区别于其他一般商品的关键。

1.1.2 经济因素

影响住房需求的经济因素包括经济收入水平、住房价格、消费支出和个人住房贷款利率[8]。其中，经济收入是需求的基础。住房价格决定人们在当下经济收入水平下的购买能力；此外，目前中国住房需求资金来源主要依靠银行贷款。

1.1.3 非经济因素

影响住房需求的非经济因素包括人口和家庭因素、年龄、住房政策和教育水平[9]。人口因素是直接影响住房需求的最基本因素之一；年龄结构对住房需求的影响反映在不同年龄人口的不同住房需求上。政府的住房政策是住房问题中最重要的因素之一；居民的教育水平和他们所从事的职业在住房需求方面起着决定性的作用。

1.2 保障性住房需求指标体系

根据对经济适用房相关政策和理论的分析，从中国对经济适用房需求的现实出发，构建支持性住房需求评估指标体系，包括目標、标准、指标和计划层面的15个评估指标。该指标体系包括三个维度：经济因素、非经济因素和居民满意度（表2）。

1.3 保障性住房需求评定方法体系

层次分析法（Analytic Hierarchy Proeess，简称 AHP），它是一种多目标决策方法，结合了美国着名运筹学家T.h.saaty提出的定性和定量分析。该方法的特点是在深入分析复杂决策问题的性质、影响因素和内在关系后，构建层次结构模型。然后使用较少的量化信息来数学化决策的思维过程，然后解决多目标，多标准或非结构化特征的复杂决策问题，提供一种简单的决策方法[10]。

使用AHP分析问题时，第一步是对问题进行分层。换句话说，根据问题的性质和要实现的总体目标，研究问题被分解为不同的组成部分。根据各种因素之间的相互作用和联系，根据不同的层次重新组合因子。为了构建一个相对多层次的分析结构模型。最后，系统分析降到最低水平，最高水平的相对重要性由每个指标的权重分配或优值排序决定。指标在评估经济适用住房需求方面的地位和作用各不相同，每个指标的重要性因具体情况而异。这主要取决于经济因素、非经济因素和居民满意度。因此，在评估经济适用住房的需求时，每个指标的相对重要性必须根据具体情况确定，通常以权重表示。

2 广州市保障性住房需求分析

2.1 样本选取及数据调查

通过选择问卷调查的形式收集原始数据，并将其作为经济适用房需求研究的定量研究方法。对广州低收入群体、农民工、新毕业生和特殊困难群体的住房条件进行问卷调查。调查分布在广州11个行政区，每个区分发100份，共1100份。共使用了983个有效样本。问卷中的有效样本数为983，回收率达到89%（见表3）。

2.2 广州市保障性住房需求研究数据整理

2.2.1 被调查群体基本情况

根据所收集问卷的有效样本，将分析被调查需求住房群体的基本背景，包括性别、年龄、教育程度、月收入和居住时间。其中，性别比例分别为男性占54.20%，女性45.80%。各年龄段分布为：20岁以下的受访者占到5.7%，20-30岁的受访者占到29.2%，35-40岁的受访者占到37.6%，40-50岁的受访者占到19.4%，50岁以上的受访者占到5.7%。由此可见所调查的人群年轻人比重占得较大（见图1）。

此外，教育情况是小学阶段的受访者人数为6.00%，初中阶段的受访者人数为12.00%。高中水平占受访者的37.00%，大学学历持有者占40.00%，大学本科以上学历占1.20%。其他受教育程度的受访者占到3.80%。月收入为5.00%，月收入为500-800元，受访者为7.00%，为800-1100元。受访者1100-1400元占11.00%，受访者1400-1700元占23.00%。受访者为1700-2000元，占38.00%，受访者为2000元以上，占16.00%（见图2）。

同时，在本次调查的家庭结构类型中，29.00%的受访者是单身，38.60%是受访者。核心家庭的受访者占26.78%，其他的受访者5.62%。在当地职业生活不到一年的受访者人数占13.00%，而1-2年的受访者人数占31.40%。2-5年的受访者人群43.90%，5年以上的受访者人群占20.7%。它表明流动人口占被调查群体的绝对多数。值得注意的是，在经济适用住房需求群体中，花费超过三年的受访者数量占有意购买时间的80.20%。受访者在三年内占20.65%，两年内占12.50%，一年内只占受访者的7.30%（见图3）。在选择租房的受访者中，从打算每月租金的意图来看，能够负担300-500元月租金的受访者人数占22.00%。能够负担每月500-800元租金的受访者占24.30%，能够负担每月800-1000元租金的受访者占37.10%。能够承担月租金价位在1000元以上的受访者人群占16.60%。

从对经济适用房需求基本情况的调查可以看出，支持组的普遍特征是：人均可支配收入低，住房需求高的群体的年龄结构处于黄金时代（即最佳工作年龄）。其中一些是年轻的，取决于他们自己的经济积累和目前的收入水平。目前高房价难以解决住房问题。这表明住房安置不足的主要原因是收入与商品房价格的比率不一致。对他们来说，没有政府的帮助，就不可能从根本上解决住房问题，改善生活条件。

2.2.2 居住满意度意向情况

根据调查问卷，首先考虑经济适用住房需求群体选择经济适用房是公共交通的便利，其次，根据选择的排序为：区位、周边基础设施、户型设计、物业服务和施工质量。

3 广州市保障性住房需求评价结果分析

比较每个因素在每个评估水平中的重要性，并且比较结果用于表示判断矩阵分布的重要性。

據本文所重点研究的保障性住房形式，即经济适用房、公共租赁房、廉租房的具体适用对象，住房政策导向等划分，本研究的决断集V={P1经济适用房，P2公共租赁房，P3廉租房}，经过数据处理后将得到的诸因素的模糊综合评判为P2>P3>P2。

4 研究结论

通过调查研究，结合层次分析法和多层次综合评价法，分析了广州市经济适用房的需求。三种主要类型的保障住房综合评估结果的顺序是：公共租赁住房、经济适用房、廉租住房，因此，应着重增加公共租赁住房的建设，具体如下：

①积极实行公共租赁住房政策。公共租赁住房主要用于解决住房问题，符合购买经济适用房，但买不起住房的人群。与此同时，政府提供土地、税收等优惠政策，支持和鼓励社会力量参与公共租赁住房建设，解决经济适用住房供应问题，但不能限制住房价格。

②坚持廉租房是解决低收入家庭住房问题的主要途径。进一步扩大廉租房覆盖面，逐步与经济适用房供应联系起来。扩大廉租住房源渠道，除了政府直接组织建设外，还可以通过市场购买和租赁等多种方式获得住房。

③逐步取消经济适用住房。在低收入和中等收入群体中，基本住房需求不能通过收入等条件得到满足，政府通过公共住房保证其基本居住权。它可以实物租赁或通过补贴租赁，但应以货币补贴为基础。对于低收入和中等收入群体具有一定市场承受能力的家庭，政策优惠（如金融税收）将用于支持其购买住房市场。

参考文献：

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