城市旧居住区整治更新对策研究

高丹 姚力豪

[摘要]本研究并以珠海市旧居住区环境整治提升工程调研为基础，同时结合珠海市凤凰南路1001小区的更新情况和居民满意度调查，探讨了旧居住区整治更新中存在的不足，并针对这些问题提出相关对策及建议。

[关键词]旧居住区；整治更新；旧房翻新

文章编号：2095 -4085（2018） 08 - 0038 - 02

近年来，随着珠海生态绿色城市的建设，市民的居住环境得到了很大的改善。但是，在城区中分布了数量较多的已使用了二、三十年的住宅小区，这些住宅小区存在住宅单体状况差、居民业主主体缺失、小区市政配套设施老旧、住宅环境状况差、物业管理难度较大等问题，已逐渐无法满足住户居住生活的需求。针对这样的现状，珠海市政府以建设宜居城市为目标，制定了多项相关政策，将旧居住区更新综合整治管理列入广东省新型城镇化“2511”项目。在此背景下，珠海市政府对凤凰南路1001小区、莲花山小区、新市花园等多个小区进行了更新整治。

1 珠海市凤凰南路1001小区更新概况

凤凰南路1001小区位于广东省珠海市香洲区凤凰南路1001号，建设年代为1984年，占地面积约5500㎡.建筑面积约9800㎡，5栋楼，总户数106户，居住人口326人，住宅采用砖混结构，建筑质量尚可。布局采用行列式，建筑层数为6层。珠海市政府对该小区的环境整治更新内容包括：拆除小区内违建、雨污管网更新、给水管网更换、新建管线共同沟、增设天然气管道入户、增设新的消防设施、增设环保型垃圾屋、减少绿化增加车位、更换高大乔木等等，整体上收到了良好的效果。

2 居民满意度调查研究

针对凤凰南路1001小区的环境整治更新的相关情况，以问卷调查的形式，对该小区居民对于环境整治更新的满意度进行调查研究，共发放问卷50份，回收40份，其中有效问卷35份（此次调研以户为单位，超过三分之一的业主进行投票），调查结果表明，该小區居民对政府更新方式和内容总体满意度均较高；居民对小区增加安全系统非常重视；更新后小区居民对交通状况和小区环境改善的满意度较高；更新后小区居民对小区公共区域排水情况满意度反映一般；对小区内单车房的更新策略及它们的更新方式也存在较大争议。而在调查中居民满意度较低的更新项目为：只设置密闭式垃圾屋、减少绿化增加停车位、适当增加物业费以及自费增设电梯。

3 旧居住区整治更新中存在的问题

更新前，最大的问题在于相关单位未进行居民意愿的调研，盲目开挖导致路面，破坏得不到更多数居民认可；其次，未考虑到地质因素，导致开挖后更换化粪池材质，更换施工方案；另外，没有考虑到资金与可持续问题，造价较高，无法更新多个小区。

更新过程中，由于开挖面积较大，绝大多数路面破坏，影响居民日常出行；其次，开挖后清淤工作不完善，施工地带有气味；另外还存在影响到居民正常用水等问题。

更新后存在的问题主要有：首先，居民无法直观地看到更新后的效果，不了解到底更新了什么，导致居民更新满意度低；第二，未考虑到生态因素，更新后地表硬质，为了避免管道穿透，无法种植乔木；第三，雨污分流中，未考虑到老旧小区户内未进行污水分流，市政管网未进行雨污分流；第四，更新资金数额巨大，可持续性差；第五，未考虑到更新后供水管网的检修；第六未对居民做消防知识普及，持续性差，很有可能遭到二次破坏。

4 对策及建议

面对建筑老化快，小区安全系数低，更新后环境无人维护的旧居住区，对于居民参与更新工程的建设，首先应该是基于居民行为的利益导向性原则，居民主动参与，才能有效的推进整个项目；其次各个旧居住区存在的问题有所不同，相关单位应该认识到各个小区居民对更新需求也有差异；并且解决好小区管理问题是旧居住区能否可持续更新的重要问题。

其次，笔者主要从宏观方面对未来旧居住区更新策略及方式提出相关建议。旧居住区更新应该遵循以下几个原则。

（1）以营造绿色、生态、健康的居住环境为目标；（2）从城市片区发展和可持续发展的角度进行旧居住区更新的研究；（3）在更新的过程中，除了解决旧居住区存在的普遍问题以外，还应重视各个小区的特殊性，应考虑各自的特殊问题，设定相应的更新内容；（4）政府组织相关部门及设计单位进行详实的旧居住区现状研究，如旧居住区系统、全面的整体评估、旧居住区居民更新意愿调查等；（5）完善旧居住区更新的相关法规；（6）重视旧居住区住宅专项维修基金的设立；（7）促进物业管理市场化，并推行业主委员会制度，保证居住环境的维护力度。

参考文献：

[1]姚力豪.基于可持续发展的珠海市香洲区旧住宅区更新调查研究[D].西安：西安建筑科技大学，2017.

[2]张君君，老旧住宅区改造调查及研究——以北京居住区为例[D].北京：北京建筑大学，2014.

[3]杨帆.旧城住区更新工程的公众参与研究[D].武汉：华中科枝大学.2008.