探讨城市土地供应对房地产市场的影响

武绍勇

摘要：房地产业经过近十几年的快速发展，已逐渐成为影响我国经济社会发展的重要产业。与此同时，也出现了投资规模过大、房价过高、供给结构和市场结构不合理等问题。为了解决这些问题，我国的财政和货币政策的调控效果没有达到预期，迫切需要找到更有效的政策措施来加强调控。我国的土地归国家所有，国家控制土地市场。土地政策作为一种非传统的宏观调控政策，正逐渐成为国家宏观调控的工具之一。通过分析房地产市场与土地供给市场的特点和关系，有利于为政府决策提供合理的依据。这对于促进我国房地产业的稳定、健康、可持续发展也具有重要意义。

关键词：城市土地供应；房地产市场；影响

住房和土地在社会资源中占有非常重要的地位，土地具有不可再生性的特点。我国城市化建设进程的不断加快，推动了房地产业的发展，从而对城市土地资源供给提出了更高的要求。房地产和土地由于自身的特点紧密联系在一起，房地产市场的价格和数量受土地供应方式、价格和数量等多方面的影响。城市土地资源供给价格的持续上涨等因素导致房地产市场价格不合理增长，使得城市房地产价格居高不下。通过深入分析城市土地供应对房地产市场的影响，不仅能够为促进房地产市场健康稳定发展提供相应的决策依据，还能够使房地产调控的理论体系更加完善。对我国房地产市场的健康发展来说具有很大的现实意义。

一、我国房地产市场的特点

我国房地产市场作为市场体系的重要组成部分，具有价值规律、竞争规律和供求规律的作用和要求等市场经济一般规律，但也具有与一般商品市场不同的特点。

（一）不完全竞争

我国房地产市场的供给受政府土地政策的影响。房地产企业还没有自由进入和退出市场的主动权。市场还具有信息的不透明性和竞争的外部性。因此，我国的房地产市场仍然是一个不完善的市场，政府需要不断对房地产市场进行合理，以确保房地产市场的持续稳定发展。

（二）供求关系的特殊性

由于土地资源的稀缺性，其供给弹性几乎为零，房屋本身是固定商品，但它也是刺激货币通货膨胀和流动的最有力的商品。因此，房地产市场价格主要取决于需求的变化。同时，由于房地产开发是一个高投入、低周转、长周期的产业，一个项目的建设周期一般为1-3年，这使得房地产的供给相对于需求具有一定的滞后性。在短期内，房地产供给不能对需求的变化立即作出反应和调整，但从长远来看，需求变化对房地产供给的影响将逐渐显现。

（三）政策敏感性

房地产是人类从事社会生产和发展不可缺少的生存资料和重要的生产资料。房地产市场的稳定与否直接反映了最大的民生问题。因此，国家和地方政府都特别关注房地产市场的发展，不断采取土地政策、财政政策、税收政策、投资政策等不同的调控措施，保证房地产市场稳定、健康、可持续发展。然而，在当前这种市场机制尚未成熟的情况下，政策的变化往往导致房地产市场的波动。

二、我国城市土地供应特点

在现行土地供给制度下，我国城市土地供给具有以下特点：

（一）政府对土地供应的垄断

在我国，城市土地归国家所有。《土地储备管理办法》规定，城市土地由市、县人民政府土地资源管理部门统一组织供地。无论是国有土地所有者还是集体土地所有者，土地都是通过城市土地储备中心转让的。这种政府垄断土地一级市场的土地供给机制决定了政府在土地市场中的主导地位。

（二）土地用途

根据国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》的规定，商业、旅游、娱乐、商品房等商业用地必须通过招标、拍卖、挂牌等方式出售。“出价高者得之”已成为土地市场确定土地所有权的标准。另外地方政府也有提高物价的动机，在各种因素的推动下，地价持续上涨。为了抑制地价，各地纷纷推行“综合评标”和“限房价、竞地价、限地价、竞政策性住房面积”等政策措施，然而，由于他们没有从根本上触及关键点，通常未能达到期望的结果。

（三）土地供给双轨制

在我国，土地资源配置仍然存在双轨制，即土地有偿利用和行政划拨配置并存的现状。国家机关办公空间和各项社会公共事业用地仍以土地划拨的方式分配。目前，土地出让大多是基于土地招投标、拍卖和挂牌出让的方式。但是，只依据土地使用权设定标的和以土地使用权价格作为土地出让的唯一标准，必然导致土地交易价格远远高于成本。在地方政府追求高地价转让土地和一些开发商竞价不合理的情况下，土地市场价格与实际价值存在较大的偏差。双轨制土地供给制度的存在不利于提高土地利用效率，不利于土地的租赁和寻租，不利于土地的统一规划利用和土地收益的合理分配。

三、土地供应政策与房地产市场的关系

根据经济学理论，在完全竞争的房地产市场中，由于价格和竞争等市场机制的作用，开发商和消费者在最大化自身利益的过程中自愿达成双方都能接受的合同。房屋价格已经达到平衡，在市场机制这只“看不见的手”的调整下，稀缺资源得到了合理配置。然而，我国房地产市场是一个不完全开放竞争的市场，实现充分竞争的条件并不具备。这就决定了政府仍然需要运用政策之一工具不断规范房地产市场。开发商在土地收购中受地方政府土地转让计划的限制，需要花时间进行审批和筹集资金。此外，市场上的消费者對住房的要求越来越高，而且房地产市场存在供应短缺的现象，推高了房价，导致市场自动调控失灵。市场力量不能满足公众日益增长的需求的现象。政府可以通过增加普通商品房的土地供应，增加房源，缓解供求矛盾，稳定房价，从而控制房价的过度上涨。它还可以通过限制土地的用途来增加土地的有效利用率。

四、城市土地供应对房地产市场的影响

鉴于土地供应对房地产市场发展的重要影响，结合城市土地供应和房地产市场发展的特点及二者之间的关系，从以下几个方面分析了城市土地供应对房地产市场的影响：

（一）土地供应量对房地产市场的影响

城市土地资源问题日益突出，对房地产市场的发展产生了巨大的影响，而城市土地供应量的变化也容易引起房地产市场价格的波动，反映了城市土地供应对房地产价格的重要影响。我国的房地产市场是一个受政策导向控制的市场，国家经济发展战略的制定和房地产业相关政策的出台，将在一定程度上影响房地产市场的发展。房地产开发商和房地产消费者可以根据国家房地产产业政策的变化，结合房地产市场的发展现状，判断未来房地产市场的发展趋势，在此基础上做出相应的战略调整，进而依托房地产市场的发展带动相关企业的持续发展。国家通过出台相关政策调控城市土地供应，有可能引起房地产供求的变化，进而对房地产价格产生一定的影响。总体而言，房地产价格的变化受房地产消费者未来预期和城市土地供应变化的影响。随着城市土地供应面积的减少，房产供给量减少，在一定程度上影响房地产价格。国家政策和土地供应量的变化来预测房地产市场的发展，对房地产价格的波动有很大的影响。

（二）土地供应价格对房地产市场的影响

土地本身的需求决定了土地本身的价格。当对土地本身的需求波动时，土地本身的价格也会相应波动。房地产价格本身由两个因素决定：供给和需要。土地的价格是需求的方面的价格，而价格是由需求引起的。引致需求也称为派生需求。派生需求是要素参与到所生产的商品的需求变化之中而衍生出来的需求。

由于房地产市场需求急剧上升，房地产价格则会继续上涨。房地产价格的上涨将导致开发商增加土地需求以获得经济效益，但在短期内很难有具备弹性的土地供应。此时，土地市场必然存在供给不足，土地价格将随之上涨，这意味着土地价格的上涨是由房地产市场价格上涨引起的。然而，土地需求是属于派生需求的类别，而由土地需求引起的价格导致土地自身价格的变化。就我国房地产市场而言，房地产市场的走势更多地取决于土地供应的价格的变化。

（三）土地供应结构对房地产市场的影响

房地产的载体是土地，而土地供给结构的变化将改变房地产产品的供求结构，从而对房地产市场产生影响。一般来说，房地产开发用地包括住宅用地、商业办公用地和工业用地。商业用地和住宅用地可细分为普通商品住宅用地、经济适用住房用地和高端商品住宅用地。土地供应结构的变化将导致各类房产产品比例的变化，最终导致房价的变化。住房供给结构是指房地产开发商在一定时期内开发的各种价位的住房在总供需中所占的比例。为了让开发商合理配置各类房地产的比例，使社会各阶层都有能力购买适合经济条件的住房，实现“居者有其屋”，政府就需要从土地供给结构上进行调整，改善当前住房供给结构失衡的现象，调控本地房地产供应结构。

房地产市场的住房供给结构主要通过以下三个方面得到改善：一是增加住宅用地在土地供给中的比重，进而提高住房供给量；二是增加中低价位的土地供应的比例，进而增加适合低收入阶层的低价位的房产供应；三是增加公租房、经济适用房和限价商品房的比例，进而提高经济适用房等保障性住房的比例。政府总体上采取“鼓励和支持有效需求，抑制房地产市场投机行为”的土地供应策略，逐步优化城市土地供应结构，合理规划土地开发利用，满足各阶层居民的住房需求。

五、結束语

房地产市场的发展好坏，都会在一定程度上影响我国国民经济的发展，而土地供应政策作为调控我国房地产市场发展的“看不见的手”，对我国房地产市场繁荣稳定发展具有非常重要的作用。因此，政府应根据当地房地产市场的实际发展情况，制定合理的土地供应政策，确保房地产业的可持续发展。