物业管理前期介入开发工作量化研究

邱鹏

摘 要：虽然我国物业管理起步较晚，但是在不断的发展中已经趋于成熟。不过随着市场需求的变化，建筑竣工投入使用后再进行物业管理的模式已经不再受用，让物业管理在项目开发的前期开始介入已成常态。站在物业管理的角度对项目每一个阶段进行完善与指导，最终让项目更符合人们的需求。但是在物业管理前期介入中存在很多问题，比如工作繁杂、能力不足、费用支付存在纰漏等。所以，要把物业管理前期介入工作量化，梳理清工作职责与范围，才能达到介入目的。

关键词：物业管理；前期介入开发；工作量化

所谓物业管理的前期介入，也就是建设单位在项目规划阶段引入专业的物业管理企业，对项目的规划、设计、施工、验收、销售等方面，站在物业管理的角度提供指导性的意见和建议，在项目前期贯穿始终[1]。其意义在于：首先，物业管理的前期介入是站在未来物业服务的层面，对新建项目提出有针对性的指导意见，让项目有更加完善的规划设计，不仅能够控制成本，还能让各种设备的安装更为合理。其次，准确定位项目的准客户群，站在客户的层面进行思考，从而提高项目的使用体验，为项目的销售提供保障。再次，根据项目的规划，制定更为合理的物业服务标准与服务理念。最后，科学准确的分析项目建设中的各种细节问题，利用有限的资金规划设备的布局，提高成本利用率。

一、物业管理前期介入开发存在的问题

（一）物业管理企业专业性不足

想要物业管理企业提出有建设性的意见，首先物业企业要有先进的管理技术，专业性强的管理团队，科学合理的管理规范，还要有丰富的实践经验。但是更多的物业管理企业专注于服务，在前期介入中缺乏建筑设计、施工等方面的专业能力，导致前期介入达不到预期效果。

（二）前期介入中发生职能冲突

物业管理在项目前期介入中涉及到的方面比较广，会融入每一个阶段，物业在每个阶段承担着顾问、监理、管家等角色，在权责划分上容易界线模糊。而且每个阶段都有不同的技术要点，在与相关人员在沟通上存在偏差，容易产生矛盾。

二、物业管理前期介入的对房地产项目的作用

（一）完善项目规划与设计

物业管理的前期介入能够纠正、指导项目在功能上的规划与设计。物业管理企業一般都有着较为丰富的管理与实践经验，能够对规划设计方案中的不足与缺漏进行指导，让新建项目在使用功能上更加完善，能够满足未来物业管理与长期使用的需求[2]。让房地产企业更好的控制成本，优化服务质量，提高居住者满意度。

（二）提高施工质量

物业管理企业介入到新建项目的施工阶段，能够起到监理的作用。通过亲临施工现场，对施工状况、施工进度、施工材料的采购、验收隐蔽工程等进行监督。能够站在物业的角度审视施工中的每个细节，并对未来在物业管理中可能出现的维修保养问题进行指正，提出切合实际的改进措施。通过在施工现场的指导，避免施工存在缺陷，为居住埋下安全隐患。

（三）缩短竣工验收时间

在项目竣工阶段物业管理的介入，对项目验收、交付有着监督作用，能够提高查验监管、竣工验收的工作质量。物业管理企业在施工单位与建设单位中间起到调和的作用，解决竣工验收中存在的问题，缩短验收时间[3]。比如未来物业管理包括建筑的维护，所以直接和建筑单位沟通，对于供气、供水、照明、通讯等系统中存在的问题予以解决，避免留有后患。

（四）树立物业服务的品牌形象

物业服务在房地产项目中是一大卖点，服务质量好、品牌性强的物业企业能给新建项目提高宣传效果。如果物业管理在项目开发前期就介入进来，把营销和物业服务理念相融合，打造高水准、专业化、规范化、品牌化物业形象，对项目销售额的提高起到积极作用。

三、物业管理前期介入开发工作量化的目的

物业管理前期介入从项目规划到销售贯穿始终，涉及到的工作内容繁杂多样。做好工作计划，并把工作内容量化并做好记录，不仅会是物业公司前期介入费用支付的衡量标准，也将成为未来物业公司为业主提供服务的参考[4]。在工作量化过程中，做好工作记录，比如：提出的指导意见有多少，被采纳的意见有多少。建设公司最终也会根据工作量来支付费用，能避免因为物业管理公司前期介入在费用支付产生不良影响。

四、物业管理前期介入开发工作量化的标准

为了将前期介入开发的工作量化，首先制定工作明细清单，根据项目进度记录好每一项参与并完成的工作，并制作相应的工作记录单，作为工作凭证。物业管理公司前期介入的工作根据项目的不同，内容也会不同，基本包括：

（一）项目设计规划阶段

介入到项目整体规划、图纸设计中，去强化物业功能。针对各种基础设施、公共活动区域、水电设计、管线布局、配套幼儿园、商业网点、物业管理用房、垃圾处理站、智能化系统、各种标识、车辆出入口与停放、行人出入口等方面提出有针对性的指导方案。

（二）项目施工阶段

从施工准备阶段开始介入，尤其是工程例会一定要参加。针对各种建筑设备选择、设备管理、设备房建设、施工材料选择、水电安装、建筑避雷、建筑防水、工程质量、监控设备布局、建筑装修等方面，从物业管理角度提出相应的建议。

（三）项目销售阶段

物业管理企业根据项目规划，提前制定好物业服务方针、管理处组织架构、管理模式、收费标准、《前期物业管理服务协议》、《业主临时公约》等。并准备好相关宣传资料，配合销售人员进行物业服务形象的展示。

（四）项目竣工阶段

配合相关人员进行竣工验收、调试系统、收集备品采购图纸等工作。

结束语

如今人们对房子的要求不仅仅是用来居住，还要求空间合理、配套齐全、质量过硬、物业服务有保障等，其中物业服务更是人们越来越关注的焦点。一般是项目竣工以后，物业管理企业开始展开服务，但是在建筑及设施的维护、维修上需要投入较大的精力。这是因为建筑在规划设计中布局不合理，或是施工中质量存在问题，使得建筑使用功能不完善。为此，物业管理在项目前期介入很有必要，不过涉及到的工作面广、工作复杂，需要进行工作量化，才能让前期介入工作有序进行，让建设单位与物业管理企业双方利益有保障。

参考文献

[1]罗立峰.房地产中物业管理前期介入的重要作用探讨[J].建材发展导向：上，2017，15（5）：127-128.

[2]刘莉.浅谈物业管理的早期介入[J].文摘版：经济管理，2016（1）：79-79.

[3]郑甘家.物业早期介入项目规划阶段要点[J].城市开发，2016（11）：50-51.

[4]林佳.浅谈物业管理前期介入与工程质量管理监督[J].工程技术：全文版，2016（7）：00053-00053.