中国即将告别买房暴富时代？

房地产在过去十几年的时间中，一直充当着整个中国社会创富的工具。这导致了全民普遍产生一种执念：只要继续投资、持有房地产，就肯定会带来高收益。然而，今时不同于往日。野蛮生长的房地产市场时代已然过去。

野蛮生长的房地产市场时代已然过去

“我在2016年底花了460万在福田梅林买了一套74平方米的三居室，加上种种税费和中介费将近15万，整个成本算下来要475万。”深圳市民陈永称，“现在快两年的时间了，我本打算卖掉这套房子换一套更大的房子，现在的挂牌价格在520万左右，但如今调控严厉，中介说510万成交的机会比较多，这样算下来账面上看似有35万元的利润，但如考虑首付140万的利息以及每月月供所产生的利息，收益可能只剩下几万元。”

其实，这种情况在近期深圳楼市并不少见。市民莫迪去年底在布吉上水径片区购买了一套89平方米的三室新房，单价在每平方米53000元，现在同一小区的二手房挂牌价也就大概是这个水平，房子还未到手月供已经开始。

“对刚需来说还是尽早下手，房价和购房成本一直在上升。不过，现在想着靠买房赚大钱，我从来没想过。”陈永如是说。更有人这么说，深圳房价最重要的属性还是保值。如果每年的涨幅低于10%，投资人肯定亏钱，因为资金成本太高了。

在严厉的楼市调控和资金成本大幅上升的当下，“买房大赚”的想法已经发生了变化，谨慎越来越成为主流的想法。

深圳中原研究中心的数据显示，9月的第一周深圳全市二手房成交1204套，环比下降15.7%；成交面积环比下降13.14%。从报价变动的区间来看，这周二手住宅报价下跌的盘源的占比为56.64%。其实，从2016年10月政策调控后深圳楼市“金九银十”已不复存在，目前市场各方仍在观望中，购房客流量减少，开发商推盘节奏放缓，预计短期内市场成交或将继续低迷。

有人说，今时不同往日。野蛮生长的房地产市场时代已然过去，特别是近年来对房地产市场的持续调控升级，实际上意味着国内房地产市场已逐渐步入下半场。

政府调控+税收政策给炒房降温

根据中原地产研究中心统计，今年7月，全国楼市调控密集程度刷新历史纪录，超过60个城市发布了超过70次各类型的房地產调控政策。

这其中，深圳发布的升级调控政策，被看作是一线城市新一轮调控的开始。此前，深圳新建商品住房均价已经连续21个月下降。即便如此，7月31日，深圳出台新政：新购住宅限售3年、商务公寓限售5年、离婚2年内申请贷款首付比例不低于70%……

也就是7月31日这一天，中共中央政治局召开会议，用“坚决遏制房价上涨”八个字，为未来的房地产市场定下基调。目标明确了，谁来负责呢？8月7日，住建部召开部分城市房地产工作座谈会，并下“狠命令”，对未能实现调控目标的地方坚决问责。

2018年6月，全国已经开始启动不动产登记资讯平台的全国联网。全国335个地市、2835个县区共三千多不动产办事大厅将同时进行这项工作。这个事情最大的作用，就是搞清楚一个问题：一个中国公民在境内到底有多少套房？

将来房产税的征收增加了持有的成本，而即使房产持有人出售房产，他也不可能完全逃避税收。房产税的法则不适用时，个人所得税的条款又会追上来。

同时，交易的税费可能会是投资获益最大的障碍。交易本身就是一次清算，不论是房产税还是其他税费，都会统一在这个环节征收。不卖就没有费用，卖了就抽走利润。增值越多税费会越多，这在未来是大概率事件。

过去的很多买房经验要重新审视

这两年来实施的调控措施都非常精准。房子自住，在政策面仍然受到支持，而在一线城市，房价仍然会上涨，房子依然可为家庭资产增值。但是，假如作为资产的话，可能就不再是特别好的变现工具。

因此，过去的很多买房经验要重新审视。

1.警惕情绪化购房。

不论你买房是不是拿来投资，这都可能是这辈子最大的一次投入，所以必须要做到绝对理性，警惕被情绪引导，而降低判断力。比如面对一些激情式的地产广告，无论是用情怀来“请君入瓮”，还是用爆眼球低价来吸引你购买，你都要回归自己的需求，问问自己为什么要买房，房子打动你的这些卖点，是不是真的会转化为它的价值，会不会只是泡沫而已。

2.买“有人住”的房子。

有一些投资人，会建议人们去买郊区或者偏远地方去赌未来的规划。确实买对房子的人会因为这样的博弈获得超高的收益，但这需要运气。更何况要做出正确的判断，对于普通购房者来说并不容易，而对于一个普通购房者的话，投入大量的资本去试错，并不明智。但是买“有人住”的房子就不一样了，有可能升值不会太大，但是至少可以保证有一定的居住价值，在房子作为“自住商品”这一个属性上，你并没有犯错。

其实，买房也没有什么铁定不变的定律。毕竟房子是很个性化的，因为地段、设计的不同，差异性极大，这个世界上不可能有两套完全相同的房子，所以也没有不变的购房方法论。不过，在房子越来越剥离投资色彩的未来，购买一套房子，一定要先问，它“住”的价值在哪里，而不是“炒”的价值在哪里。

（《证券时报》2018.9.14等）