老旧小区需“适老”化改造

文 江小艾

在“以居家养老为主，社区服务为依托，机构养老为补充”的国家养老政策框架下，不论是在政策价值、社会价值还是产业价值上，开展多层老旧住宅建筑的“适老”化改造有着重要的意义。

长期以来，我国社会运行和发展的基础是年轻型社会，环境建设大多基于年轻人的需要，对老年人的特殊需求考虑不够。在老龄化社会背景下，因住房适老化程度低，给老年人带来的生活不便甚至安全风险成为日益严重的社会问题。在“以居家养老为主，社区服务为依托，机构养老为补充”的国家养老政策框架下，不论是在政策价值、社会价值还是产业价值上，开展多层老旧住宅建筑的“适老”化改造有着重要的意义。

2010年，市住建委等4部门联合出台《关于北京市既有多层住宅增设电梯的若干指导意见》，着力解决部分市民对于既有住宅加装电梯的迫切需求，着力改善“适老”化环境。2016年，制定了《北京市2016年既有多层住宅增设电梯试点工作实施方案》。2017年，北京市既有住宅增设电梯工作取得重大进展，全市老楼加装电梯开工459部，运行274部。城六区和通州区初步上报2018年既有多层住宅增设电梯计划532部。

改造中的通州区中仓小区

但是，从目前全市老旧房屋总量大、加装电梯需求多等现实情况看，老旧住宅加装电梯仍然面临许多问题。

一是相关政策滞后。由于不同住户利益需求不同，增设电梯很难实现全体业主同意的法规要求。同时，现有的政策和法规并没有将老旧住宅增设电梯问题纳入其中，实际工作中出现的新问题难以依法依规找到合理的解决依据和途径。

二是相关费用筹集存在很大困难。增设电梯不但要筹集足够的一次性改造费用，还牵涉电梯设备长期维护费用，单靠业主集资不可持续。随着增设电梯试点范围的扩大，财政补贴也面临长期的保障压力。

三是相关利益平衡难。同意增设电梯的多数住户之间的利益不仅难以平衡，同时由于住户在采光、通风、消防安全及物业价值等方面存在不同的利益关注，住户间的利益更是难以平衡。

四是受到机制体制等客观条件限制。增设电梯不仅受到老旧住宅客观条件限制，还因相关管理机制体制存在不完善而影响工作的顺利推进。

为推动多层老旧居民楼安装电梯工作顺利实施,要在政策体系上，优化完善相关政策法规，提升政策的可操作性。一方面，尽快研究出台相关文件和管理办法对该项工作进行规范引导，修订和完善现有规范标准，确保制度规范与电梯增设相匹配，为增设工作顺利开展提供合法合规保障。另一方面，在对各区增设电梯数量、类型及住户需求等基本情况进行摸底调查的基础上，要制定相对系统的建设规划，确保电梯增设工作有序推进。

同时，针对各区发展现状，制定出台具体的指导意见或实施办法，对电梯增设工作中涉及的城市规划、土地使用权、建筑结构、消防安全、建筑施工质量、电梯安装质量、房屋产权等行政管理事项，以及利益受损业主补偿、资金投入分摊、施工过程居住安全、物业管理维护等进行明确规定。

在费用筹集上，应遵循“业主自愿、公开透明、充分协商”“统一建设标准和建设程序”和“费用个人分摊，产权单位补助”原则。一方面，资金由产权单位、业主共同承担。通过产权单位、业主自筹、协商分摊是解决加装电梯所需费用的根本性原则。业主可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。同时，产权单位、街道及社区组织可根据当地实际，提出经费分摊指导意见。此外，有条件的地方可根据地方财力对特殊困难家庭给予适当补助。另一方面，有条件的政府、产权单位可以设置加装电梯专用基金，统一管理，专款专用。基金来源可包括房屋维修基金、住房公积金划拨、财政拨款、住户人养老金或是采用加盖楼层的售房所得等。

在利益平衡上，建议采用“业主三分之二签字同意＋公示”模式。一方面，加装电梯的服务范围内产权所有人应当自主或者委托社区组织主持，依照《物权法》第七十六条规定，加装电梯方案和电梯维护管理等有关问题应该进行充分协商，经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意并签订协议，同时妥善处理好住宅周边相邻关系。

加装电梯很难完全避免对于低层业主的影响，应给予适当的经济补偿。针对不同建筑类型界定对低层用户影响程度，给这些影响（遮挡、噪声、通风等）划分等级，配套相应的补偿金标准并明确这部分补偿金的承担主体。同时，指导利益相关方进行自行协商，为实现住户利益平衡目标提供群众途径。

在机制体制上，要优化完善办事流程，为增设电梯创造良好制度体系。政府应当提高重视程度，在电梯增设工作中真正承担起“掌舵者”的使命。一方面，专门为电梯增设工作开设行政审批“一条龙”服务窗口，委派专人对增设电梯工作提供服务性信息、政策条文、指导意见、原则标准等一系列指导和帮助。同时，在严格把好消防等安全性环节的前提下，对于住户自行协商达成一致的问题，要尽可能简化审批流程，优化操作程序，强化政府协调，实现政策落实效率和效益“双赢”。

设立相应监管机制或邀请第三方质检机构，对建筑的安全和人身的安全进行长期有效管控。政府牵头或委托社会组织组建专业管理公司，专门负责加装电梯的统一管理，切实为居民做好服务。

在强化法治意识上，要加强增设电梯工作的法治化管理。针对阻止加装电梯的人员，需出台处罚条例。对于取得合法加装电梯手续的工程，政府应该保证工程顺利实施，对于个别阻止施工的人员，要按照处罚条例进行处罚。在电梯安装完成后，要加强管理，对恶意破坏电梯设施的相关人员，要按照相关法规进行处罚，确实保障电梯设施的正常运行，真正发挥使用效益，确保大多数老年人的合法权益。