楼市调控持续加码 今年上半年次数逼近200次

邵萍

股市萧条，互金乱象频出，汇市债市皆不稳，唯独楼市“鹤立鸡群”，昂首阔步前行。何以坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”原则与定位，楼市调控成为主流。

据相关媒体报道称，截至今年上半年，全国各地房地产调控政策发布近200次，创历史新高。1—6月，各地房地产调控政策发布次数高达192次，比去年同期的116次多出65%。其中，共有73个城市出台调控政策，包含限购政策135条、限贷政策176条，51个城市以及海南全域实行限售政策。

值得注意的是，此番调控，从调控手段来看，更加多元化，因城施策明显；从调控城市来看，2017年调控主要集中在一二线城市，今年开始逐渐向三四线转移，过去没有调控的城市逐渐加码升级。

对此，有业内人士表示，由政策调控的范围大部分在一二线城市，对三四线城市的调控依旧不够，导致在上半年三四线楼市表现火热，而下半年的楼市调控将会对三四线城市进一步收紧，未来楼市距离房住不炒的目标将越来越近。

给楼市注入了一剂“强心针”

2018年上半年，楼市调控再次成为市场关注的焦点。6月份以来，西安、长沙、武汉等地调控政策的相继出炉无疑给高温不减的楼市注入了一剂“强心针”。

6月24日，西安发布楼市新政，通知明确：楼盘准售房源50%面向刚需家庭、购房登记在统一平台进行、每次只能登记一个楼盘。通知进一步提高限购门槛，在全市住房限购区域范围内，暂停向企事业单位及其他机构销售住房（含商品住房和二手住房）。

6月25日，长沙市打响“反炒房攻坚战”，推出4年限售、暂停企业购房新政。当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争。《通知》从限购、限售、限户、金融、税收等方面提出一揽子解决办法，通过多措并举，形成政策叠加，促进房地产市场平稳健康发展。随之，在6月26目，杭州也宣布限制企业购房。

6月28日，武汉市房管局根据市场需求研究，逐步扩大首套房优先选房比例。根据正式印发的《操作规程》，第一，申购者需3年内无住房交易记录；第二，开发商收资料时间不少于48小时；第三，首次开盘房源及顺序均需公证摇号；第四，开发商及购房者违规都将受处罚。

多位专家表示，要从土地、金融、财税、多层次住房供给体系、房地产法律法规等方面继续综合施策，建立完善房地产调控长效机制，稳定房地产市场预期。

很显然，新一轮楼市周期已然来临。

因城施策、分类调控较为明显

值得注意的是，上半年的调控内容已经不仅仅局限于简单地限购、限售、限价、限贷，其因城施策和分类调控特征较为明显，手段也更加多元化。

在摇号政策方面，继南京比如在限购政策上，今年7月1日，昆明市人民政府办公厅印发《关于进一步稳定商品住房市场有关问题的通知》（下称通知），其中针对非云南省户籍人士购房出台了相关限购政策。从区域上来看，《通知》明确，在昆明市五华区、盘龙区、官渡区、西山区、呈贡区、高新技术产业开发区、经济技术开发区和滇池旅游度假区范围内，暂停向已拥有上述区域内l套及以上住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍人士销售新建商品住房；暂停向未满十八周岁非本省户籍人士销售新建商品住房。在上述区域内无住房（含新建商品住房、存量住房）的非本省户籍且年满十八周岁同一身份自然人限购l套新建商品住房。

在限价政策上，威海市住房和城乡建设局下发《关于进一步加强市区商品房销售管理的通知》，通知要求，开发企业须在取得商品房预售许可证之日起10日内，面向社会一次性公开全部房源及售价，一房一价，3个月内不得涨价；昆明要求新房预售价格6个月后方可申请调整，且在12个月内合同网签备案均价上浮不得超过6%。

在限贷方面，融360监测数据显示2018年4月全国首套房贷款平均利率为5.56%，相当于基准利率1.135倍，环比3月上升0.91%，同比去年4月首套房贷款平均利率4.52%，上升23.01%；4月份全国二套房贷款平均利率为5.91%。长沙、天津和南京的首套房贷款利率上浮15%、二套房上浮20%；武汉和宁波的多家银行首套房利率上浮20%、二套房上浮30%。其中，从全国房贷平均利率水平来看，南京地区房贷利率处于较高水平。

在摇号政策上，继去年上海、长沙、成都等城市率先出台新房销售摇号政策后，2018年3月起，武汉、西安、杭州、福州和青岛高新区等地也相继加入摇号队列。

囿于“人才引进”二三线城市调控效果一般

在此轮调控的影响下，房价开始趋于平稳。国家统计局城市司高级统计师刘建伟表示，总体来看，6月份，一线城市商品住宅销售价格总体稳定，二线城市有所上涨，三线城市上涨势头得到抑制。

从国家统计局于2018年6月份发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动情况可见，6月70大中城市超过一半以上的城市房价环比涨幅超1%。

其中，一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.6%，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.2%和0.7%；三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.7%和0.6%。

不过，具体来看，北上深等热点城市楼市调控效果比较明显，而一些二三线城市，依旧上涨明显，新建商品住宅价格环比涨幅超1%的城市多达37个。其中，郑州、重庆环比上涨1.8%，广州、昆明环比上涨1.9%，长沙、南宁环比上涨2.0%，牡丹江环比上涨2.1%，福州环比上涨2.2%，青岛、西宁分别上涨2.4%和2.7%，三亚、丹东、济南、海口涨幅更是超过3%，分别环比上涨3 2%、3.3%、3.6%、3.9%。此外，克而瑞研究中心数据显示，上半年三四线城市商品房销售面积占比超过六成。四川南充、贵州遵义等三四线城市连续多月房价同比涨幅超过10%。

对此，有业内人士分析称，二三四线城市房价的上涨，一是源于“人才引进”策略的实施，比如西安、长沙等地二三线城市大力推行“人才引进”策略，使人才落户门槛降低，导致了短期涌人大量人口，刚需群体扩大，房价必然会出现阶段性上涨；二是政策对于三四线城市的调控政策依旧相对宽松，由此便承接了房地产投资投机性需求的溢出，从而导致价格上涨。

“棚改”将被一刀切？三四线城市急了

只是，當“棚改货币化”全部退出后，三四线城市的房价或许就没那么“傲娇”了！

7月12日，住建部联合发改委、财政部召开工作会议谈到棚改时表示，将因地制宜推进棚改货币化安置，不搞“一刀切”。商品住房库存不足、房价上涨压力较大的地方，应有针对性地及时调整棚改安置政策，更多采取新建棚改安置房的方式，开发银行、农业发展银行对棚改专项贷款不予支持。

暂且不论棚改货币是否将会“一刀切”，从过往的数据可以看到，棚改货币化安置中所诞生的手持大量现金的“拆二代”，对三四线城市的房价确实起到了助推作用。统计显示，2016-2017年，三四线城市棚改货币化安置，分别拉动商品房销售面积1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的15%和17%。整体而言，货币化安置过程中，仅有小部分安置的资金没有流入房地产市场。

中信证券研究部指出，棚改货币化安置释放了三四线城市改善型需求，PSL的抵押补充贷款溢出效应，也间接拉动了三四线城市房价上升。

所以，有专家也表示，“近三年三四线城市的房价暴涨，主要源于棚改货币政策。一旦棚改货币政策完全退出，三四线城市房价大概率会逐步回落。”