腾讯阿里相继杀入商业地产的台前幕后

吴晓波

不久前，我参加了全国商业地产半年度经济形势分析会，进一步了解了中国商业地产的发展情况。

今年上半年，很多行业都处于低迷萧条的状态，但是商业地产却一路高歌猛进。除了老牌的商业地产商在不断地扩大自身经营规模，传统的房地产开发商也都加大了商业地产方面的投资规划，比如恒大、万科、融创等等。

我们可以预见未来五年，一二三线城市的商业地产项目将得到翻倍式的增长。

以上海为例，其3万平方米以上的商业项目，在2015年是148个，2016年达到了180个，到今年6月更是增加到了295个。而根据现有的规划，到2025年上海3万平方米以上的商业项目将达到515个。

也就是说，2025年上海的商业零售项目数量，将会是2015年的3.5倍。

出镜频率最高的两家公司

在这一轮商业投资热潮中，除了传统的房地产巨头，出镜频率最高的两家公司是腾讯和阿里。

2016年10月，马云提出了“新零售”的概念，从此推动了互联网巨头和商业地产的大结盟、大对撞。为什么马云会在那时提出“新零售”的概念？我认为客观原因有两个：

第一，2016年中国智能手机的增长已经趋于平缓，而互联网电商公司的获客成本却越来越高。

2014年京东的获客成本是84元，到了2016年提高到了148元，两年时间将近翻倍。与此同时，线下的获客成本却仍然维持在稳定状态，而且用户的忠诚度也更高。

所以，在手机增量红利消失，获客成本增加的情况下，互联网电商平台不得不跑到线下来抢流量。

第二，当房地产商和互联网公司都开始争夺线下流量时，腾讯和阿里的优势便凸显出来，因为它们都拥有一项“核武器”——移动支付。

根据2017年的数据显示，支付宝占据了移动支付总市场规模的54%，而微信支付占到了38%，两者相加达到了92%的市场规模，几乎垄断了中国的移动支付市场。

因为具备了移动支付的优势，再加上二维码、人脸识别以及小程序等功能的辅助，这些互联网公司拥有了比传统零售商更为强大的获客能力、大数据挖掘能力以及消费者互动效率。

在过去一年里，阿里和腾讯通过并购的方式，成为了中国零售市场新的寡头竞争者。

目前，在中国排名前五的百货零售企业中，除央企华润万家和跨国公司沃尔玛外，其他三家也与阿里或腾讯达成了合作关系。其中，大润发和联华超市已经加入了阿里的阵营，永辉超市选择和腾讯结盟。

零售卖场的激进扩容

腾讯和阿里又互为竞争关系。

阿里不仅收购外卖平台饿了么，还亲手培育了新零售品牌盒马鲜生。而腾讯明显有杠上阿里的意思，投资了京东和美团点评，其中京东是阿里最大的竞争对手，而美团点评跟饿了么恰好是“死敌”，永辉超市旗下的超级物种，刚好对标阿里的盒马鲜生。

根据公开资料显示，阿里在零售实体企业的投资额已经达到了492亿元，而腾讯也达到了170亿元，两家公司在新零售领域的线下投入合计已超过660亿元。

零售卖场的激进扩容，不仅体现在大型商业项目上，社区店、中小连锁卖场的發展速度也非常快。

在这次分析会上，苏宁易购的代表称，在未来的五年内，苏宁新增的大中小零售项目将超过1万家；而京东也宣布，未来五年将通过投资并购和加盟的方式，发展100万家的京东小店。

目前，中国新出现的零售网点和投资项目不断增加，新的体验型购物中心模式不断涌现，可以说当今中国已经成为了全球百货零售业最激进的一个试验场。

但这背后有喜也有忧。

喜的是在这样的大跃进中，未来我们一定会看到很多新物种的诞生；忧的是在这场新零售大战中会出现多少空壳的购物中心。