济州岛，房地产冷了以后怎么投资

本报驻韩国特派记者　马菲

长期以来，“中国人买下半个济州岛”的言论时常见诸一些韩国媒体。大批中国企业前往济州岛投资，在拉动当地经济发展的同时，也引起了韩国人的焦虑和不安。然而，媒体报道中不乏许多夸张的成分和耸人听闻的言论，中资对于济州岛的投资方向，也正从扎堆投资房地产逐步转向更加多元的领域。

0.5%

为了扶持在韩国经济发展最为落后的济州岛，韩国政府2006年颁布了《建立济州特别自治道及开发国际自由城市的特别法》，除国防、外交和司法外，济州岛几乎享有完全的自主权，并推出六大外国投资者观光振兴区，对于可建面积大于10万平方米，达到一定数量可出租住房的项目，给予可以减免税收的政策。

2010年2月起，韩国政府又推出买房移民政策，凡在济州岛投资购房50万美元，投资人及其直系亲属就可以获得韩国永久居住权，能在医疗、教育、就业方面享受和韩国国民相同的待遇，居住5年后就可以申请永久居住绿卡。

基于韩国政府出台的一系列优惠政策，济州岛成为中国房地产商赴海外投资的桥头堡之一，中国企业开始大规模进军济州岛，在济州岛购置房产的中国人也呈显著上升趋势。根据韩国国土交通部的统计，截至去年末，中国人在济州岛持有的土地面积为944.5万平方米（等于9.445平方公里），与2016年相比增加12.1%。所有外国人持有的土地面积为2164.7万平方米，中国人位列第一，之后依次为美国和日本。投资移民制度于2010年施行以来的5年间，中国人持有济州岛土地面积增长了近300倍。

然而，与济州岛1849平方公里的面积相比，中国人持有的土地面积仅为济州岛土地面积的0.5%左右，这样的比例被称为“中国人买下半个济州岛”甚至是“中国资本蚕食韩国土地”实在过于夸张。实际上，放眼整个韩国，截至去年年底，持有韩国土地面积最多的是美国人，占所有外国人持有土地面积的52.2%，其次为日本，中国则位列第三，占比为7.5%，所谓的“中国圈地论”实在站不住脚。

房地产市场进入冷静期

济州研究院研究委员高太皓向《环球时报》记者表示，济州基于岛屿的特性，是一个土地价格具有较强非弹性的地区。然而，随着旅游需求的持续增长，旅游项目开发的需求也在不断扩大，这也引起土地需求的激增。土地需求缺口的扩大必然会引起房地产价格的急剧上涨。基于以上原因，中国的资本也一直集中在以房地产投资为基础的项目之中。

房地产市场的持续火热，导致济州岛的房价逐年升高。2016年，济州岛房价年均涨幅超过7%，增长率在韩国全国范围内最高，济州房地产价格泡沫何时破裂，成为韩国舆论关注的话题。然而进入2017年，济州岛内的房市氛围开始出现冷清气氛，房价的涨幅也急速放缓。有分析认为，济州的楼市渐渐冷却是“萨德”问题引发中国购房者骤减，此外，韩国自身需求量减少也是原因之一。

除了受到政治因素的影响之外，韩国是竞选政体。当地政府对于外资的态度很可能由于竞选需要而呈现摇摆态势，这也使得外资不可避免地面临一定风险。熟悉东道国的政治、法律以及风土人情，是在济州投资的中国企业所拥有的共识。

中国投资趋于多元化

韩国国土交通部今年初发布了以今年1月1日为基准的韩国标准地皮公示地价。济州连续3年位居韩国地价增长率首位，上升幅度达到16.45%。分析认为，这要归功于位于济州岛西归浦的神话主题公园和第二机场等开发项目带来的显著效果。

负责开发济州神话世界项目的中国蓝鼎集团有关负责人向《环球时报》记者表示，目前，济州神话世界占地250万平方米，度假区内豪华酒店、主题公园、国际餐饮和零售、会展、娱乐场和休闲设施一应俱全，能提供一站式服务，可满足包括观光、商务、情侣或家庭等国内外不同类型、不同年龄层游客的度假体验需求。

韩国济州岛知事元喜龙曾表示，济州岛欢迎中国企业加大对岛内新能源、信息通信、文化、健康产业、会议产业、研究所等领域的投资开发。

“济州并不需要与本土企业角逐的中国资本，而是希望可以引进创造新需求、新项目的中国资本。”高太皓认为，农业、化妆品产业等是比较推荐的投资项目领域。他举例表示，中国新生活集团与济州地区的乡土企业UrbanFarmers股份有限公司之间的合作就是典型。Ur⁃banFarmers作为济州岛本土化妆品企业中的知名企业，在推进具有香草植物体验农场，天然化妆品工厂，观光体验设施等项目的香草植物主题公园的建设中，与具有中国国内大型物流网的新生活集团签署合作谅解备忘录。中方承担项目总投资额500亿韩元（约合人民币3亿元）中的300亿韩元。

为了更好实现共赢，中企也一直致力于融入和造福当地。截至2017年底，蓝鼎集团在济州总员工人数中，当地居民所占比例约为79.4%，济州神话世界2020年全面开业后，预计80%的员工为济州岛民。现阶段，蓝鼎济州为需要宿舍的职员提供公司内部宿舍，同时通过与邻近的居民签合同，提供村民的住宿设施作公司外部宿舍用，推动与地方社会的双赢。▲