浅议土地估价存在的问题及建议

林丹

摘要：随着社会经济的快速发展，我国土地交易日趋频繁，土地价格评估的地位和作用日渐突出，但同时也暴露出存在的问题，本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议，以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用。

关键词：土地估价；问题；建议

随着社会经济的快速发展，我国土地产权市场日益繁荣，土地交易日趋频繁，土地价格评估的地位和作用日渐突出，但同时也暴露出一些亟待解决的问题，本人根据工作实践提出土地估价存在的问题及建议，以期对土地估价行业的更加规范起着积极的作用，实践中土地估价常见的问题有如下几个方面：

一、土地估价行业存在的问题

1.土地估价行业发展迅速，但我国与之相对应的法律、法规却较少，土地估价行业的信誉度普遍不高，主要原因是在实际估价执业中，评估机构常迎合委托方的要求选择有利于达到委托人“要求”或“预期”的评估方法和参数进行评估，而不是真正客观公正地进行评估执业，损害了土地估价行业健康有序地发展。

2.土地估价机构存在不正当竞争，估价机构为了生存和立足于市场，采用压低土地估价收费的方法，以“低价”和“迎合顾客”等评估手段来竞争，导致评估结果背离了公平、公正的原则。

3.有的估价机构和估价人员甚至允许他人使用自己的名义出具估价报告，造成估价行业信誉下降。

二、土地估价机构的资质、资格问题

1.土地估价机构未注意到估价报告上营业执照对其土地估价业务范围的规定，超出了营业范围进行执业评估，有的估价机构则超出了注册证书有效期限进行执业评估。

2.不少估价机构土地估价师人数不足，实际评估工作中常由助理评估人员完成整个评估工作之后由估价师签字盖章的事时有发生。

三、土地评估价格影响因素问题

1.估价机构估价师对地价影响因素的分析没有针对性，侧重点，例如对影响城镇总体价格水平的社会、经济状况，税收政策，产业政策，城市规划和发展目标的一般因素描述太多、太细，一般因素对城镇区域内地价的影响作用是相同的，可以用简洁的语言说明，而对区域因素、个别因素包括商业繁华度、交通条件，交通通达度，基础设施状况这些对土地价格产生重要影响的因素仅用寥寥数字一带而过，未做详细的分析、说明。

2.土地估价报告中对估价方法的定义，估价原则、估价依据等陈述与土地技术报告相重复，雷同，对估价依据不但列出了法律法规、相关文件，技术标准的名称、还罗列出这些法律法规出自何次会议，何时通过何时修改，估价报告显得拖沓、累赘，依据《城镇土地估价规程》的要求，估價报告对影响因素部分描述要简洁概括，技术报告对影响因素描述可以详尽、全面，特别是对地价有较大影响的因素。

3.设置宗地地价修正因素系数表中对宗地影响的因子权重设置不合理，未能体现重要因子的作用，如住宅用地区域因素中与学校距离、与农贸市场距离对住宅土地价格起着决定作用，但估价报告中该重要因子的权重与其他因子权重却基本相近。

四、估价方法及计算存在的问题

1.估价方法的选择不规范，没有充分说明选择估计方法的理由和依据，根据《城镇土地估价规程》 对估价方法选择的原则：是评估住宅用地价格宜选择市场比较法，并至少另辅一种适宜的估价方法；但事实上大多估价机构都未按此原则操作，对于城镇中心有较多成交案例的住宅用地估价并未选用市场比较法，却对无出租收益的住宅用地选用收益还原法，并且未说明不选用的理由，违背了《城镇土地估价规程》的规定。

2.估价师选用基准地价法计算时，未对容积率进行修正，直接套用基准地价的容积率，导致不同评估机构对同一幢楼房不同楼层的住宅用地的评估地价产生非常大的差异，差异高达两倍，降低了估价结果的可信度；其次有的估价机构未执行新的基准地价，而使用更新前的基准地价。

3.采用可比实例法计算收益时，估价机构采用网上挂牌价的出租租金作为房屋出租收益，网上挂牌的房屋出租收益并非实际成交租金，尚不具有可比性，是不能够直接引用的。

4.采用收益还原法时，土地还原率的选取是安全利率加上风险调整值，估价师对风险调整值的取值未说明依据，计算建筑物收益时所使用折现率的设定未进行原因分析及说明依据，不符合《城镇土地估价规程》的要求。

五、附件问题

1.大多数估价机构未附现场勘察表，即使有附上现场勘察表的，表格内容未填数据缺项严重。

2.采用市场比较法估价的，没有附比较案例的照片，无法说明案例是否真实有效。

3.多数估价机构缺乏估价师在现场查勘照片，无法体现是否为估价师本人到实地勘察后做出评估报告。

六、对策和建议

1.土地估价师协会作为行业自律组织，应加强网络动态监督，对评估机构进行不定时的审核抽查，加大对损害土地估价行业形象的估价机构和人员处罚力度，营造公平守信的竞争环境。

2.加强估价人员职业素质和道德的培养，重视从业人员法律、法规和思想道德教育，提高土地估价师的责任感和风险防范意识。

3.强化土地估价师继续教育和业务培训，通过理论测试，和对实际案例的分析考核等手段促进估价人员学术交流探讨，更新优化评估人员理论和实践技能，提升评估人员业务水平和竞争力。

4.严格土地估价报告附件的审查，如：估价师到现场查勘照片，比较案例实物照片等，杜绝无资质机构和人员以土地估价机构和估价师的名义进行执业评估。

结束语

随着土地行业的不断发展，土地估价面临的各种机遇和挑战也不断增加，土地估价机构及人员只有不断提高优化自身综合素质和竞争力，才能满足市场要求，保证土地估价成果的质量。

参考文献：

[1]李铭，孙国华，孙凯旋.浅析我国土地评估中存在的问题及对策分析.