屋主坠楼已10年，必须告知买房者吗

刘爱武 刘文辉

买的婚房却是“凶宅”

柏庆与父母共同居住在北京市海淀区某小区305号房屋内。随着柏庆到了适婚年龄，其父母考虑购买一套本小区二手房作为其婚房使用，并委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）帮助留意合适房源，后果然在同一小区选中了贾维为房主的718号房屋。

2014年3月26日，柏庆在链家公司居间下，与贾维就718号房屋买卖事宜签订了合同，约定由柏庆以628万元的总价购买贾维名下的718号房屋。合同签订后，柏庆、贾维均按照合同约定执行。柏庆于2014年5月28日取得了718号房屋的所有权证书，并为此支付了税费5万余元和居间代理费共计近16万元。截至2014年6月9日，柏庆向贾维付清了718号房屋的全部购房款628万元。次日，贾维也如约向柏庆交付了718号房屋。

拿到房屋钥匙后，柏庆及其家人十分开心。当他们来到自己已经是房主的718号房屋时，却从邻居口中听到了一个意外的消息：此房曾经发生过自杀事件，不吉！后向多位邻居打听，并到北京某大学保卫处了解，确认了贾维之夫王××于2005年11月24日凌晨自718号房屋坠楼死亡，排除刑嫌。

718号房屋确曾发生过非正常死亡事件！柏庆得知相关情况后，立即告知了链家公司，链家公司联系贾维了解相关情况，贾维刚开始含糊其辞，后不得不承认了该自杀事件的存在。柏庆提出，如果他事先知道这个房子死过人，他是無论如何不会购买的；何况他是要做婚房的，这样的房子太不吉利了。他说，他是在不知情的情况下被误导购买了这个房屋，要求退给原房主。贾维死活不同意，一口咬定有效合同已经执行完毕，钱房两清，没有再退房的道理。

诉欺诈要求退房

僵持了一段时间，柏庆无奈向海淀法院提起诉讼，请求判决撤销他与贾维签署的房屋买卖合同，贾维返还购房款628万元并给付利息，赔偿柏庆已支付的各项费用21万余元并给付利息损失。

海淀法院依法公开开庭进行了审理。

柏庆认为，贾维作为718号房屋的产权人及死者的妻子，是明知该房屋存在非正常死亡事件的，对于该重大事项，其应当据实予以告知和披露，但其故意隐瞒该重大事项，其行为已构成欺诈，并使柏庆在违背真实意思的情况下签订了合同，故双方签署的相关合同应当依法予以撤销，并由贾维承担相应法律责任。

贾维不同意柏庆的全部诉讼请求，理由是：第一，双方签订的有关718号房屋的合同是双方真实意思表示，手续齐全，不存在安全隐患，且合同已经履行完毕，没有法定可撤销的理由；第二，柏庆在购房时，并未对房屋提出特别要求，也未主动向贾维询问房屋的历史情况，链家公司也没有进行询问；第三，贾维主观认为718号房屋并不属于“凶宅”范围，高坠事件发生在室外，不会对人的心理产生影响，且房屋出售日期和高坠事件发生时间已隔10年，贾维在事件发生后的自住和出租期间，从未给使用人的正常生活造成影响，故贾维认为在柏庆及链家公司没有主动询问的情况下，其对此不具有披露义务，且此事件本身对贾维有心理创伤，按照常人思维，也不愿主动向他人讲述此事件，贾维不存在故意不向柏庆告知该高坠事件的主观意图，不构成欺诈；第四，柏庆也在同小区居住，柏庆及其父母对于高坠事件也应当是明知的，至于柏庆结婚与否，与此事件也无必然关系，柏庆不能将不能结婚的责任推到房屋上来，且柏庆所称的此事件会影响其心理，这是一种封建迷信思想，不应得到法律支持。

柏庆承认在购买718号房屋之前，其与父母共同居住在与718号房屋所在小区为同一小区的305号房屋内，但其主张在购买718号房屋前并未知晓该房屋所发生的高坠死亡事件，直到接收该房屋后才知晓，且因该房屋系用作婚房，他也并未实际使用该房屋。

法院判退房赔款

海淀法院审理后认为，根据法律规定，一方以欺诈的手段，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院撤销。本案中，当事人在订立合同过程中，应当遵循诚实信用原则，如实披露与订立合同有关的重要事实。根据本案查明的事实，可以确认718号房屋在柏庆与贾维签订房屋买卖合同等相关协议之前，确实发生过贾维之夫王××自718号房屋坠楼死亡的事实，王××虽未在718号房屋内死亡，但鉴于其系自718号房屋中坠楼死亡，该非正常死亡事件与718号房屋仍存在较大的关联性。因此，718号房屋属于传统习俗认知的“凶宅”范畴。虽然“凶宅”概念并不影响房屋的实际使用价值，但对于普通民众而言，该情形却会对居住人的心理产生重大影响，此应属于订立合同有关的重要事实。对该事实，贾维作为房屋出售人，其在缔约过程中负有向房屋买受人柏庆如实予以告知的义务。贾维有关其对此不负有告知义务的答辩意见，缺乏法律依据，本院不予采信。贾维虽抗辩柏庆及其父母均在718号房屋所在同一小区内生活，其应当知晓718号房屋发生过高坠死亡事件，但鉴于柏庆及其父母所住305号房屋与718号房屋在地理位置上并非属于同一楼宇，在没有其他充分证据予以佐证的情形下，仅因存有居住在同一小区的事实，亦不足以证明柏庆对718号房屋发生过高坠死亡事件应为明知状态。综上，在柏庆没有明确意愿表明其愿意购买“凶宅”的情形下，贾维未将上述重大事实如实告知柏庆，导致其违背真实意思表示，与贾维签订了有关买卖合同，贾维的行为已构成了欺诈。因此，本案所涉合同，符合法定撤销要件，依法应予以撤销。

根据法律规定，合同被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，合同被撤销后，贾维应向柏庆返还已收取的购房款，并协助柏庆将718号房屋权属登记恢复至其个人名下，且如前所述，贾维未尽到相应告知义务，其存在过错，应当承担赔偿责任。

在此前提下，有关柏庆主张的损失项目中，购房款所对应的利息损失、契税、土地出让金、产权登记费、居间代理、取暖费系其合理损失，法院予以确认，但有关契税、土地出让金、产权登记费、居间代理费所对应的利息损失，不属于损失范畴，本院不予确认。

综上所述，海淀法院判决如下：撤销案涉合同，贾维于本判决生效后七日内向柏庆返还购房款628万元及利息并赔偿相应损失。在履行上述全部义务后十日内，协助柏庆将718号房屋的权属登记恢复变更至贾维名下，因此所需税费，由贾维负担。

贾维不服，向北京市第一中级法院提起上诉。北京市第一中级法院审理后认为，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。在订立合同过程中双方均应如实将与订立合同有关的重要事项提供给合同相对方。在本案的房屋买卖过程中，出卖人理应将与房屋有关的重要信息，特别是对影响房屋买卖合同订立与否或者对合同订立的条件产生重大影响的信息真实、及时地向买受人披露。然而，贾维作为出卖人在订立合同时并未告知柏庆718号房屋曾发生过王××自该房屋坠楼死亡的不幸事件。本院认为，无论从买受人柏庆购买该房屋作为“婚房”使用的目的分析，还是以一般购买者的购买心理考量，718号房屋曾发生过的不幸事件均系影响买受人订立房屋购买合同的重大事项。贾维作为出卖人未将该信息披露给柏庆，亦未提供充分证据证明柏庆在购房时已知悉该信息，其应承担相应的赔偿责任。一审法院据此判令贾维赔偿柏庆相关利息损失、契税、土地出让金、房屋登记费、居间代理费、取暖费损失，具备事实及法律依据。法院最终判决：驳回上诉，维持原判。

（文中当事人为化名，房号也作了处理）

编辑：薛华 icexue0321@163.com

点评

非质量瑕疵也是瑕疵，土地的年龄是70年，房子的年龄甚至伴随居住人终身，与此房子有关的一切事情都将延续到这个房子消失之前。因此，买卖房屋，房主应该如实告知买家此房的质量瑕疵和非质量瑕疵。某种程度上，质量瑕疵肉眼还可以观察到，非质量瑕疵不主动告知是无法知晓的。这种瑕疵瞒得了一时，瞒不过一世，想蒙混过关是不可能的。具体到本案，幸好买方在刚接手房屋就知晓了情况，没有实际居住并毅然退房，损失还是有限的。否则，买方进行了装潢甚至入住了，房主要赔偿的损失还要多。总之，卖房人有义务将与房屋买卖合同订立有关的重大信息真实、及时地向买受人披露，否则可能构成欺诈，最终损害的还是自己的利益。