供给侧改革背景下房地产与新型城镇化耦合协调度研究——基于因子分析、格兰杰因果检验

朱芬华

(安徽商贸职业技术学院 经济贸易系，安徽 芜湖 241002)

当前，日益上涨的房地产价格引起了越来越多的关注，中国的一线大城市房价一路飙涨，至今仍居高不下。与此同时，加速推进的城市化进程中，使越来越多的农村人口来到城市生活，房地产与城镇化息息相关。城镇化是房地产市场繁荣发展的载体，随着城镇化进程的加快，大量的农村人口转变为城镇人口，对住房的需求大大增加。另一方面，房地产业涵盖建筑、运输、建材、金融等十几个相关产业，对地方的GDP贡献巨大，是国民经济不可或缺的支柱行业，能够促进城市建设，加速城镇化进程。一些学者对房地产与城镇化进行了相关研究，于守华[1]运用VAR模型分析城镇化、工业化与房地产价格三者之间的关系，发现城镇化率和工业化是房价波动的原因，房价和工业化不能提高城镇化水平，房价和城镇化不是工业化提高的原因。程利敏[2]就新型城镇化对房地产价格影响程度进行实证研究，发现房地产销售额和城镇化率与房地产价格有正相关关系。吴蔚，朱小龙[3]在剔除通货膨胀影响的情况下，对安徽省城镇化水平和房地产价格进行实证研究，认为二者存在长期均衡关系。刘佳刚[4]使用70个大中城市的面板数据，采用PVAR模型对城镇化和房地产泡沫的关系进行实证研究，结果表明城镇化对房地产泡沫不会产生影响，房地产泡沫会对城镇化产生副作用。仇兵奎,张惠[5]利用变异系数法、耦合协调度模型对武汉市城镇化与房地产发展协调进行测度，结果表明二者的耦合协调度逐年递增。王少文，邵炜星[6]对房地产企业在新型城镇化建设背景下所面临的机遇和挑战进行了分析，并对现行背景下的发展模式转变进行了研究。王少文，邵炜星[7]等探讨了新型城镇化下房地产企业一体化运作模式，并进行了SWOT分析，通过层次分析法和灰色关联分析法相结合分析出房地产企业一体化运作提升企业竞争力的实施路径。从以上研究成果可以看出，基于供给侧改革背景，利用因子分析、格兰杰因果检验对房地产与新型城镇化的耦合协调度的研究几乎是空白，因此，本研究对于弥补空白具有重要的理论意义。

一、 供给侧改革背景下房地产发展现状分析

基于供给侧改革背景，在我国新型城镇化进程中，人们的基本生活需求已经满足，但居住、出行、上学方面的刚需还很大。随着城镇化的进一步推进，城市会融入更多的农村人口，住房会成为大规模需求。新型城镇化带来城镇新增人口的住房需求大大增加，加之原先已生活在城市，但还没能力买房的“半城镇化”人口对住房、学校等公共服务设施需求不断的上升，这些对房地产行业提出了新的要求，也为房地产行业带来巨大的发展机遇。以下对近10年来我国房地产的发展现状进行剖析。

1.指标选取

考虑我国房地产的实际情况，结合指标选取原则，应具备真实性、可靠性和客观性，同时还要考虑指标的可获性，文章选取房地产从业状况、房地产建筑面积和房地产资金规模3个一级指标、10个二级指标，具体见表1。

2.实证分析

因子分析从多个变量中提取共性因子，并且使信息保留较为齐全，分析结果客观合理，文章运用统计软件对我国房地产业进行实证研究，通过参考2017年版《中国统计年鉴》，搜集我国房地产指标的原始数据，接着对软件进行系列操作，过程见表2、表3及表4。

表1 我国房地产发展现状的指标选取

由表2可知，我国房地产相关系数矩阵显示初始变量之间的相关系数较高，表明各初始变量的线性关系较显著，适宜做因子分析。

由表3可知，第1因子的特征值为8.917，解释了初始变量总方差的89.17%，包含了10个初始变量89.17%的信息，因此，可以用该因子替代10个初始变量，分析2007～2016年我国房地产现状，结果见表4。

由表4可知，从2007年到2016年，我国房地产行业的发展情况越来越好。在我国高速的城镇化步伐中，大量农村人口进入城市，逐步转变成城市人口，导致城市人口数量增加，必然导致住房需求扩大，推动着房地产市场蓬勃发展；另一方面，随着城镇化发展，城市居民的生活水平不断提升，对住房的改善型需求不断增多，也推动房地产市场的不断发展。新型城镇化更加关注质量，对居民生活质量和生态环境更加重视，这些都将推动房地产市场向更健康的方向发展。

表2 我国房地产初始变量的相关系数矩阵

资料来源：由SPSS19.0软件统计运算而成

表3 我国房地产现状的总方差解释

资料来源：由SPSS19.0软件统计运算而成

表4 我国房地产现状的综合得分

资料来源：由SPSS19.0软件统计运算而成

二、我国城镇化水平现状

城镇化是社会经济的动态演进过程，内容丰富，涵盖经济学、人口学、社会学等学科。当社会发展到一定历史阶段，就会产生城镇化。[8]在城镇化进程中，乡村社会向现代城市社会转变，社会生产方式由农业为主转向以工业和服务业为主，土地地域空间、人口职业和产业结构都发生相应的转变。在社会发展进程中，非农业活动比例逐渐增加，城市要素比重逐渐上升，人口从农村向城镇转移，城镇人口比例日益增多，城镇数量快速增加，人类生产活动以农业为主转向非农业。伴随着城镇化进程，人们享受现代城市的舒适与便捷，人们的生活方式、生活观念和文化素质也随之发生变化。在供给侧改革背景下，我国城镇化水平有了较大提升，具体情况见表5。

表5 我国城镇化水平：2007～2016年

资料来源：由《中国统计年鉴》2017年版计算而成

由表5可知，2007年，我国的城镇化率为45.9%，之后城镇化率以较快的速度增长，到2011年，城镇化率突破了50%，说明我国城镇人口占了一半以上。2016年，我国城镇化率达到了57.3%，10年间城镇化率以年均2.5%速度增长，越来越多的人在城镇居住、生活。城镇化是社会经济发展的重要推动力，随着科学技术的不断进步，产业结构随之进行调整，人口逐渐向城市集聚，城市建设快速发展，为房地产提供广阔的发展空间。房地产是支柱性产业，能拉动相关产业发展，反过来促进城镇化进程加速，城镇化与房地产之间相辅相成，相互促进，共同发展。[9]文章采用实证分析方法，对房地产与新型城镇化的耦合协调度进行实证研究。

三、房地产与新型城镇化耦合协调度的实证研究

本文以房地产与新型城镇化的耦合协调度为研究对象，以期能丰硕该领域的理论研究成果。首先，对房地产和城镇化水平进行格兰杰因果关系检验，判断二者之间是否存在因果联系，检验结果见表6。

表6 2007～2016年房地产与城镇化水平的格兰杰因果关系检验结果

资料来源：运用Eviews3.1软件运算而成

由表6可知，当滞后1期时，房地产(FC)不是城镇化(CZ)的Granger原因的P值为0.9529，大于0.05，则拒绝原假设，房地产(FC)是城镇化(CZ)的原因，城镇化(CZ)不是房地产(FC)的Granger原因的P值为0.0229，小于0.05，则接受原假设，城镇化(CZ)不是房地产(FC)的Granger原因；当滞后2期时，房地产(FC)不是城镇化(CZ)的Granger原因的P值为0.1292，，城镇化(CZ)不是房地产(FC)的Granger原因的P值为0.1287，均大于0.05，则都拒绝原假设，城镇化(CZ)和房地产(FC)互为因果。其后，本文对房地产与城镇化水平进行回归分析，结果见表7和表8。

表7 城镇化促进房地产发展的回归分析结果

资料来源：运用Eviews3.1软件运算而成

从表7可知，城镇化水平每提升1个百分点，就能推动房地产业增加25.6%。模型的回归检验结果见表9。

表8 房地产促进城镇化水平的回归分析结果

资料来源：运用Eviews3.1软件运算而成

从表8可知，房地产发展水平每提升1个百分点，就能促进城镇化水平提升3.9%。模型的回归检验结果见表9。

表9 城镇化水平与房地产回归分析的检验结果

资料来源：运用Eviews3.1软件运算而成

由表9可知，可决系数为98.88%，调整的可决系数为98.75%，远远高于85%，拟合优度检验通过；F统计量为709.05，F统计量的概率为0，F检验通过；常数和解释变量的P值均为0，说明均通过双侧概率(t)检验，模型回归结果合理。房地产与城镇化互相促进，协调发展。城镇化水平提升使城市人口增多，对房地产需求不断增加，直接驱动房地产发展；反过来，房地产为城镇化进程提供有力保障，[10]房地产的快速发展可以提高城镇化的质量与速度，房地产能满足城镇居民居住需要，改善城镇面貌，推动城镇化水平进一步提升，健康稳定的房地产能有效拓展城镇空间，提升城镇形象，提高居民的住房水平，二者呈现良性循环状态。

四、实现房地产与新型城镇化耦合协调发展的建议

1.把控好城镇化进程的速度

如果没能很好把控城镇化进程的节奏，城镇化进程速度过慢，则会导致房地产发展也较为缓慢，反过来，城镇化进程过快，则比较容易造成土地资源紧缺，容易助推房地产泡沫越来越大，不利于房地产市场的健康发展。因此，要调节好城镇化进程的速度，使房地产和城镇化能够健康可持续的协调均衡发展。

2.大力发展小城镇，推进城镇化均衡发展

小城镇是农村地区的中心地带，处在城乡过渡带，是连接城乡的中间枢纽，也是城乡统筹的结合点。要增加对小城镇建设的资金投入，完善道路、绿化等公共基础设施，提高小城镇的承载能力；要建设风格特色鲜明的小城镇，明确小城镇的规划定位，要发挥自己的优势，体现自己的特色，形成独特的风格，树立良好的小城镇形象。

3.重视房地产的民生保障供给

住房需求是民生最关注也是最重要的内容，房价的波动时刻牵动着百姓的心。如房价上涨过快，对城市的发展、创新创业等会产生不利影响。政府必须保障群众的基本住房需求，从供需两端进行调控，为房地产市场的健康发展提供保障。政府应进加大住宅用地的供应，增加中低价位的中小套型商品住房的供应数量，积极解决城镇新居民的住房需求。

4.推进户籍制度改革，激发新型城镇化的潜力

户籍制度制约着我国城镇化发展，拉大城市居民和非城市居民在社会福利上的差距，造成人们在社会保障、就业、教育等基本公共服务上存在差距，不利于农业转移人口社会环境的改善，制约着我国城镇化进程。国务院印发的《关于进一步推进户籍制度改革的意见》，目标是到2020年基本建成新型户籍制度，实现1亿左右农业转移人口在城镇落户，有利于我国新型城镇化进程的推进。[11]

5.注重培养房地产开发与管理的复合型人才

房地产业涉及多个领域，房地产项目的成功运作需要大量的复合型人才。[12]为适应新型城镇化建设需要，要培养知识、能力、和素质协调统一，具有扎实的经济、管理和工程技术等基础知识，以及房地产开发和管理等专业知识，从事房地产行业的应用型高级复合型人才。培养的房地产人才应具备分析和解决房地产开发项目可行性研究、房地产营销策划和销售、工程估价等方面的能力。