风险导向下房产企业内部控制现状及完善措施

郑琳莉

【摘 要】房产企业作为高利润、高投入、高风险的行业，在经营中一旦内部控制不尽完善，就会导致企业可能出现融资和偿债风险、投资决策风险、资金周转风险等，从而给房产企业带来经营危机。未来，房产企业只有完善内部控制，才能提高阻挡风险入侵的“门槛”。通过概述房产企业经营存在的主要风险，重点在于分析风险导向下房产企业内部控制现状，并提出相应的完善措施。

【关键词】风险导向；房产企业；内部控制；完善措施

房产企业在经营过程中一般不会只开发一个项目，而是会同时开发多个项目，以提高企业利润。尤其是在经历了几年房产调控使商品房、店铺销售乏力之下，2016年至今，房价出现大幅度反弹。房地产企业更是加大投资开发更多项目。而且房价大幅度提高，也意味着土地价格的飙升，房产企业不得不对开发项目追加投资额度，而投资的金额只能从银行或民间融资，而民间融资所需要的利息往往是银行的近2倍或2倍以上。事实上，如今多数城市的商品房市场已经出现饱和状态，房价的大幅度上升使得百姓购房更显无力。房产企业增加开发项目，商品房建成后很难能在短时间内销售殆尽，销售时间的延长，房产企业的还款能力就会大打折扣。此时，若出现房价政策调控，就更加加剧房产企业的经营困境了。在此之下，房产企业也就必然伴随着融资、偿债风险、资金周转风险及相应的市场风险、政策风险。

一、风险导向下房产企业内部控制现状

1.内部风险评估效果低下

當前，我国房产企业缺乏完善的风险导向分析机构，从而使房产企业失去对风险的预测和处理能力，在内部缺乏风险评估或者评估效果低下的情况下，房产企业所开展的投资都属于盲目投资，很容易在项目开发中出现风险且难以应对。完善的风险导向分析体制能为房产企业管理者提供需提前预测和经营中应规避的风险因素，并设定风险预控目标、原则、规范及组织程序，并要求管理者招聘和培养专业风险评估人员。但若缺乏风险导向分析体制，那么这些能为房产企业管理者预先提醒的项目就不复存在，房产企业管理者也就很难树立起内部控制风险防范意识，并制定相应的防范措施。其次，风险导向分析机构的缺失，使得房产企业无法定期对风险进行复核和评估，房产企业的外界适应能力将会降低，难以适应当前国内多变的市场经济环境。在此之下，房产企业的内部风险评估就难以取得理想效果了。

2.内部风险管理组织匮乏

内部风险管理组织的作用在于及时帮助企业发现市场上潜藏的经营风险，从而使企业能及时地规避风险或提出应对措施。然而，由于房产企业将主要目标放在如何提高经济效益上，即如何实现企业利润最大化，对内部风险管理控制领域并未花费太多时间和金钱，导致许多房地产企业缺乏在内部组织一支风险管理队伍，对企业内部风险进行管控。风险管理组织队伍的缺乏，使得房地产企业面对因市场经济体制改革、国家房地产政策调控等带来的市场风险、利率风险、政策风险等重大风险时，缺乏风险控制备案措施，最终无法合理规避这些风险，使企业陷入经营危机。

3.内部控制监管乏力

内部控制监督实际上是内部控制的再控制。随着内部控制重要性的提高，不少房地产企业在吃了内部控制的“暗亏”之后，开始重视内部控制，在企业内部设置了内部控制监管岗位，由财会人员担任。但，这些设立内部扣工资监管方位的房地产企业，实际上没有几家是真正重视该岗位工作的，使得该岗位只发挥内部审计作用，对普通员工的舞弊切实做到了有效监管。但对于保障资产安全和经营效率效果、高层舞弊审计等方面却作用不大。

首先，对保障资产安全和经营效率效果表现出不足。房产企业现实施工中常会出现这些问题：到工地时常会看到钢材、水泥及其它器材没人管理，及时丢失了也没人负责追查；与顾客合同纠纷屡屡上演，且经常反复出现同个问题；企业成本始终难以降低，经常高于同行业平均水平，对此现象高层也未要求工地管理人员配合财会工作人员做深入分析，导致房产企业管理者难以分辨导致企业经营成本居高不下的因素，对于是否存在采购人员吃回扣或管理人员私卖材料等问题并不了解。

其次，对高层舞弊审计表现出不足。许多房产企业的内部控制监管只对普通员工的舞弊行为进行审计，而对于高层的舞弊行为却缺乏必要的审计，这其中的因素与高层管理者多为施工项目的监管人员及在企业占有相当股份的经营管理人员，对于施工项目监管人员，由于企业的材料采购及工地的施工用料、器材等缺乏专业人员管理，甚至出入账也是一团糟，导致内审人员对于施工项目监管人员无从下手，不知该如何进行查处。而对于在企业占有相当股份的经营管理人员，内审人员出于畏惧而不敢对其出入账进行检查。

二、风险导向下房产企业内部控制的完善措施

1.建立风险评估机制和信息沟通机制

（1）建立风险评估机制。该机制的建立需要基于风险导向分析机制进行建立。首先，房产企业经营管理者应制定风险评估制度，在制度中注明风险评估目标、原则、规范及组织程序；其次，在风险评估机制中引入事前、事中、事后监管理念，并聘请专人在企业内部构建风险预警系统，该系统应具备对风险进行预测和监管的能力；最后，引入员工职责分工、授权、审核批准、预算控制和内部报告控制方法，保障该风险评估机制得以在企业中实行，并保障其评估科学性。

（2）建立信息沟通机制。随着互联网及科技信息技术的快速发展，企业的管理也实现了信息化管理和科技化管理。对此，房产企业完全可以借助信息技术和互联网手段，在企业内实现信息资料的集成和共享，对企业的内外部信息进行收集、整理和处理，包括对施工现场的信息收集，如将施工进度、施工用材使用情况、施工人力资源情况、施工出入账等由专人（财会、施工管理者）进行收集、整理和处理。对此，房产企业有必要花费资金聘请专人在企业内部建立企业信息化平台，该平台只有内部员工方可登陆，员工使用员工号进行登陆。信息化平台除了储存信息之外，还应具备沟通功能，即能实现经营管理者与员工之间的连线对话，所以还应在该平台设计一个会话窗口，普通员工可随时随地与上层管理者进行交流。

2.构建有效的风险管理组织

房产企业要加强内部控制，规避内外部风险，那么就需要在企业内部建立风险管理机构，机构需要设定若干名人员，并有相应的风险管理制度。风险管理制度的制定可效仿风险评估制度。所以，房产企业最重要的是要建立具备一定规模的预警组织队伍。该队伍主要负责对企业风险监管系统的检测、识别、诊断和矫正，并承担这些工作的职责。为确保所组成的队伍具备一定的专业能力，在人员选定上应选择财务、销售、设计、土建这些岗位中的顶尖人才，并进行相应的培训，也可聘请外部专家、学者加入该队伍。

3.完善内部控制的支持保障機制

（1）建立内部控制岗位授权制度。明确规定房产企业内部控制所涉及到的每个岗位所授权的对象及相应的职责。

（2）建立内部控制报告制度。明确规定房产企业内部控制报告的报告人和接收报告人，以及报告的时间、内容及负责处理该报告的部门和处理人员。

（3）建立内部控制批准制度。明确规定房产企业内部控制的重要内容事项的批准程序、条件、范围及有权进行内部控制批准的部门和批准人员，以及批准人员的职责。

（4）建立内部控制责任制度。根据房产企业已经制定的风险导向分析机制内容，明确规定内部控制负责人及企业各部门和业务单位的权利、义务及责任，并制定与其职责完成情况相关的奖惩制度。

（5）建立内部控制内审制度。明确规定房产企业各岗位人员的审查内容、方式及负责内审工作的部门。

三、结论

房产企业的经营是一个不断地融资、开发、还款的资金运作过程，一个项目结束后，就会接着一个或多个项目。在此过程中，如果企业经营顺利，那么很快就能实现资金回笼，企业就能从中获得利润。但由于房产企业开发的项目持续时间较长，资金周转周期也会相应较长，期间，如果项目的某个环节出现资金链断裂，那么房产企业就有可能陷入资金短缺困境，面临经营风险。所以，房产企业比任何行业都需要完善内部控制，需要建立风险评估机制和信息沟通机制、构建有效的风险管理组织、完善内部控制的支持保障机制，以预测和规避内部控制风险，以免企业经营陷入危机。

参考文献：

[1] 郭宇鑫. 风险导向下房地产企业内部控制研究[J]. 经营管理者，2016（16）：132-132.

[2] 范晓江. 新形势下房地产内控控制存在的问题与对策研究[J].中小企业管理与科技旬刊， 2017（2）：16-17.

[3] 秦文曙. 房地产内部控制实施现状及对策[J]. 当代经济，2015（24）：72-73.