投资性房地产公允价值计量的财务影响研究

汤玲

摘 要 在投资性房地产和固定资产分开核算以后，投资性房地产的计量一直是会计理论界热议的话题。《企业会计准则第3号-投资性房地产》的颁布鼓励上市公司采用公允价值模式计量投资性房地产，但是应用公允价值对投资性房地产进行后续计量出现了一些问题。本文以投资性房地产的计量为主线分析公允计量模式对企业带来的财务影响。

关键词 投资性房地产 公允价值 财务影响

2014年1月26日，随着《企业会计准则第3号-投资性房地产》的发布表明了国家提倡公允价值计量模式的态度，实施公允价值计量模式是我国房地产计量模式的大趋势。2008年的金融危机将公允价值计量推上了一个高潮。

1投资性房地产的含义及界定

投资性房地产根据财政部新会计准则的规定，是指如果企业持有土地使用权或建筑物的目的是赚取租金或资本增值，则该资产为投资性房地产。从以上定义可以看出：投资性房地产满足一般资产的所有性质，其与其他资产的主要区别在于持有目的不同。其持有目的主要有：持有的准备增值后再转让出去的土地使用权；已经出租出去的土地使用权；用于出租和收取租金的建筑物。

投资性房地产的具有以下特点：投资回报期长，变现能力差、流动性弱等特点；投资性房地产的持有目的是增值后转让取得收益以及出租赚取租金。总的说来，投资性房地产能够保值增值，收益回报性好的特点。

因此，从以上特点我们可以界定投资性房地产的范围。一般来说，企业持有投资性房地产是为了提供服务、生产产品或管理需要是不能被认定位投资性房地产；以房地产开发为主营业务的企业，其正常出售或发展土地和商业房屋被认定为企业库存，也不属于投资性房地产的范围。

2投资性房地产历史成本计量模式与公允价值计量模式的比较

公允价值是指市场参与者在计量日发生的有序交易中，出售一项资产所能收到或者转移一项负债所需支付的价格（2014年新会计准则）。公允价值要求在不受干扰的公开市场中，市场参与者彼此相互平等独立，交易双方信息充分下的自愿交换或没有实际交易但在相似条件下的交换金额。与其他计量属性相比，公允價值计量特征比较明显。首先，公允价值具有市场性，并且取决于市场；公允价值具有时间性，不同时间对统一资产或负债其公允价值会不同；公允价值具有不确定性，公允价值的计量在缺乏活跃市场的情况下，其价值的计量主观估计的因素等。

成本计量模式要求企业对资产进行处置（包括购买、转换等活动）时，应该按照资产取得时实际支付的价格计量。对投资性房地产应根据历史成本和使用寿命计提折旧、摊销，在会计期末还需要进行减值测试，计提减值准备。和其他计量模式相比，成本计量模式具有客观性的特点，并且操作简单便于会计人员接受。

公允价值计量模式相对复杂，并且具有较强的主体性。在公允价值计量在我国公允价值计量还缺乏详细的实施细则。公允价值计量模式下不对投资性房地产计提折旧或摊销；与历史成本模式账面价值取决于原始价值不同公允价值计量模式下其账面价值取决于公允价值；公允价值的增加会导致利润的上升而历史成本模式下则对利润不产生影响。

3投资性房地产公允价值计量模式下对财务指标的影响

近几年来，我国房地产市场蓬勃发展。投资性房地产的价格一路走高。历史成本已经远远不能反映出其现有的价值。在成本计量模式下投资性房地产的价值是在原始交易成本的基础上扣除折旧或摊销以后的价值，这已经远远脱离了投资性房地产的真实价值。在这种情况下，如果对投资性房地产采用公允价值计量模式对其进行后续计量，则可以将其在升值期间的累计收益反映到投资性房地产的账面价值中去，从而反映出其真实价值。

由于我国近几年房地产产业的发展，房地产的价格一直处于上升阶段。因此，其市场价格高于其原始取得成本。在公允价值计量模式下，企业的资产价值不可避免地也会增加。其价格对企业资产的影响可以通过下表反映出来：

2006年实施新准则之前，企业一般按照管理者的意图将无形资产、存货等用于投资的项目计入到经营租赁房地产；用于运营投资用房地产业务统一核算在投资性房地产中，单独列示在资产负债表中。如果继续使用历史成本计量模式，企业的总资产不会发生变化，但资产结构将受到影响。

问题的另一个方面是：在公允价值计量模式下不对投资性房地产作折旧或摊销。所以，采用公允价值计量模式可以节省企业的经营成本，提高企业的经营利润。企业利润的提高会带来两个方面的结果。首先，企业利润的提高使得企业的业绩上升。房地产企业业绩的上升会进一步使房地产市场继续升温，房地产价格进一步上涨；其次，利润上升的原因是没有计提折旧或摊销。其价值完全取决于市场，那么市场的波动会导致企业利润的剧烈震荡。其影响可以通过下表反映出来：

4完善投资性房地产公允价值计量的建议

综上所述， 投资性房地产采用公允价值计量模式一方面可以更加真实地反映企业资产的价值，提高企业的会计利润和会计信息的及时性、相关性，优化了财务指标，满足投资者决策有用性的要求。但是，同时，由于我国经济发展不稳定，房地产市场不够成熟，容易出现波动，影响了公允价值的确定，从而影响了企业利润和市场价值的稳定性。

要想使公允价值计量模式对投资性房地产的计量更加健全、完善，还需要从以下几个方面来展开。首先需要完善我国公允价值的具体措施和程序；公允价值计量的规则和要求，以及随后对不同决策类型的会计信息用户的判别；其次，加强公允价值信息披露的监管；最后完善房地产交易信息平台。