房屋买卖后未过户，拆迁款归谁所有？

杨维松 杨承慧

买卖双方在签订《房屋买卖合同》后，一直未办理过户手续。几年后，该房产被纳入拆迁范围，面对拆迁款究竟归谁所有的问题，争议双方在经历了一审、二审及再审后，会得到怎样的答案？

房屋买卖未过户系争房产变拆迁房

2008年6月3日，秦汉良与孙思诚签订《房屋买卖合同》。该房属于孙思诚与张佳益共有产权，共有产权人张佳益放弃优先购买权，并同意孙思诚将其共有产权部分全部出售给秦汉良。该合同约定就出售房屋及土地的位置、面积及产权状况，出售房屋的售价及支付办法及双方的权利和义务等作了约定。其中，双方的权利和义务约定：孙思诚应保证出售给秦汉良的共有产权部分无权属争议（因政府原因无法办理土地使用证不视为权属争议）。房屋产权过户登记(变更登记)的办理：由孙思诚协助秦汉良进行办理，在办理过程中所产生的一切税费由秦汉良承担(包括应由孙思诚承担的部分)。合同签订后，秦汉良支付了约定的购房款，孙思诚交付了房屋和房产证书原件。

但是，由于该地段属于重庆市南川区城西片区危旧房拆迁改造范围，秦汉良、孙思诚至今未办理上述土地房屋的产权变更登记手续。2014年2月25日，南川区人民政府发布了关于城西片区危旧房改造项目国有土地上房屋征收的公告，秦汉良与孙思诚合同中约定出卖的房屋被纳入房屋征收范围。

2009年7月2日，秦汉良、孙思诚与第三人张佳益、案外人时光签订了《协议书》，约定：1.孙思诚已于2008年6月3日将自己与第三人合伙出资购买的位于南川区××号原××市食品公司肉联厂资产中的全部土地、房屋中孙思诚所有的50%部分转让给秦汉良。2.原××市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地归第三人张佳益和秦汉良共同所有，各占50%。3.除原××市食品公司肉联厂资产中的房屋和土地用水用电使用权和变电设备外的生产设施设备、生产用具、产品包装、办公设施设备归时光、张佳益共同所有，各占50%。

南川区国土资源和房屋管理局应付孙思诚、张佳益房屋补偿费、搬迁费、构附属物补偿、室内装饰以及各项奖励补助费用等共计75564003.5元，其中有证房屋补偿费47764166.18元，无证房屋经认定后的房屋补偿费10715732.32元，设施设备、装饰装修以及其他附属设施补偿17084105元。

面对巨额拆迁款买卖双方对簿公堂

然而，面对巨额拆迁款，孙思诚后悔了，想要收回房产。经协商无果，秦汉良将孙思诚告上法庭。重庆市第三中级人民法院依法受理此案。

一审法院审理认为：秦汉良与孙思诚于2008年6月3日签订的《房屋买卖合同》，系双方当事人自愿达成的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。合同签订后，秦汉良支付了约定的购房款，孙思诚交付了房屋和房产证书原件。但从双方陈述的事实看，因涉案房屋所在地的土地2014年被纳入政府拆迁改造范围，故双方至今仍未办理房屋产权变更登记手续。依据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外”之规定，秦汉良虽然与孙思诚签订了《房屋买卖合同》，并按照合同的约定向孙思诚交清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理房屋所有权权属变更登记，故秦汉良对所购买的房屋虽实际占有、使用、收益，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。

依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，因所购房屋物权已因拆迁而消灭，则秦汉良已无法取得所购房屋的产权。孙思诚作为涉案房屋登记的所有权人，与第三人张佳益一起与南川区国土资源和房屋管理局签订的国有土地上房屋征收补偿协议书，合法有效。在一定意义上而言，孙思诚在该协议中的合同权利即为其出卖给秦汉良的房屋及土地使用权的对价。

依据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务”之规定，孙思诚在已收取了购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至秦汉良名下，现因政府拆迁政策的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，秦汉良可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——拆迁补偿款。现因孙思诚亦尚未实际领取拆迁补偿款，则秦汉良请求确认其享有上述征收补偿协议中孙思诚所出卖给秦汉良的房屋及土地使用权等财产所对应的拆迁补偿款，符合法律规定和权利

最高法再审认为，根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。义务相一致原则，应予支持。

一审判决:一、秦汉良与第三人张佳益共同享有位于重庆市南川区某街道某街×号、××号18097平方米土地使用权、15896.06平方米房屋以及该土地上的构筑物、房屋的装饰装修等相关征收补偿费用58180115.5元。其中，秦汉良享有上述款项的50%。二、驳回秦汉良的其他诉讼请求。案件受理费230710元，由秦汉良负担43435元、孙思诚负担187275元。

孙思诚不服一审判决，上诉于重庆市高级人民法院，请求:1.撤销一审判决，依法改判驳回秦汉良关于无证部分房屋补偿费的诉讼请求或者发回重审;2.本案诉讼费用由秦汉良承担。

二审法院根据《中华人民共和国物权法》第九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：一、撤销重庆市第三中级人民法院作出的一审民事判决。二、秦汉良、张佳益共同享有位于重庆市南川区某街道某大街×号、××号有证部分房屋、土地使用权的相关征收补偿费用47474383.18元。其中，秦汉良享有上述款项的50%。三、驳回秦汉良的其他诉讼请求。一审案件受理费203946元，由秦汉良负担75813元、孙思诚负担128133元。孙思诚预交的二审案件受理费49270元，予以退还。本判决为终审判决。

一波三折购房者向最高法申请再审

秦汉良不服重庆市高级人民法院二审民事判决，向最高人民法院申请再审。

最高法再审认为，根据物权法定原则，不动产以在有权登记机构进行权属登记作为取得物权的法定依据。但在现实中不可避免地存在着没有取得规划许可证和产权证的无证房产，此类无证房产不能按照《中华人民共和国物权法》等法律法规进行物权的设立、变更以及消灭登记。此类无证房产即使在相关的利害关系人之间流转，相关的利害关系人也仅是取得对该无证房产的占有和使用。人民法院受理此类民事纠纷案件，主要是针对利害关系人之间就诉争的征收补偿费的归属或分配作出裁判。因征收主体已对该无证房产作出了征收补偿决定，因此人民法院审理此类案件并不涉及对该被征收的无证房产变相认定为违法建筑的确权问题。二审判决认定本案诉争的无证房产补偿费用分配涉及违法建筑确权并以此驳回秦汉良就该部分的起诉，属于适用法律错误，本院予以纠正。

关于本案当事人之间诉争的无证房屋征收补偿费用应如何分配问题。孙思诚、秦汉良均认可双方签订的《房屋买卖合同》，双方对依据该合同交付的有产权证的房屋及土地部分并无争议，争议焦点是涉案无产权证明的房产因政府征收行为而支付的补偿款归属问题。该无证房产位于双方签订《房屋买卖合同》涉及的原××市食品公司肉联厂所属资产范围内。2009年7月2日，孙思诚、秦汉良与第三人张佳益、案外人时光四方签订的《协议书》约定，孙思诚于2008年6月3日将原××市食品公司肉联厂资产的全部土地和房屋中其所有的份额转让给秦汉良，该厂资产中的房屋、土地归张佳益和秦汉良共同所有，各占50%，孙思诚就该厂资产不再享有任何权利和承担任何义务，秦汉良和张佳益共同所有房屋、土地租金收益，并各占50%。上述《房屋买卖合同》和《协议书》虽未明确孙思诚转让的原××市食品公司肉联厂资产是否包括诉争的无证房产，但结合孙思诚自2009年向秦汉良交付后，再未对涉案××市食品公司肉联厂任何房屋及土地进行占有、使用或者管理维护的事实，应当认定孙思诚与秦汉良之间具有流转该无证房产的意思表示，并且已实际交付，秦汉良自2009年起已经与第三人张佳益实际占有和使用该无证房产。一审判决对此焦点问题的认定和处理符合法律规定，应予维持。

综上，秦汉良再审所提出的判令无证房产的征收补偿费用归其与第三人张佳益共同享有，秦汉良享有该款项的50%的请求具有事实和法律依据，本院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条、第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

一、撤销重庆市高级人民法院二审民事判决。

二、维持重庆市第三中级人民法院一审民事判决。

一审案件受理费230710元，按一审判决执行；二审案件受理费49270元，由孙思诚负担。

本判决为终审判决。

卖房者无权重复享有征收补偿款

购房者在庭审中明确其主张的拆迁补偿款项系按照上述拆迁协议中卖房者所享有的合同权益作为依据，故本案拆迁协议所指向的有证部分房屋及对应土地使用权等的拆迁补偿费用，理应由购房者享有，卖房者因已将被征收标的物出卖并收取了购房款而无权重复享有征收补偿款。

在本案中虽然买方最终胜诉，但为了避免风险，在房屋交易过程中一定要及时办理房屋过户登记手续。

因此，在购买二手房时，提醒广大消费者注意以下事项：

1.要查看房屋手续是否齐全，包括房产证、土地证，个别地区还有契税证。

2.产权是否明晰无纠纷，即标的房屋是否有抵押，是否存在被法院查封、拍卖的风险，是否在进行离婚析产，有无继承纠纷，房屋的共有权人状况等。

3.交易房屋是否在出租，如果房屋在出租期限内，购房者不会即时拿到房屋。

4.土地情况是否明晰，即土地是否有抵押、被法院查封的风险。

5.政府规划影响，如是否在动迁红线内。

6.一定是能办理房屋产权过户的房屋。

7.应查清是否为单位的福利分房。

8.物业费是否拖欠，房产内户口都已迁移。

9.要选择正规的中介公司。

10.购房合同应当约定明确违约赔偿责任，协助过户等内容。