重庆市的房价水平度量及其原因分析：基于四大直辖市的对比

韩卓男

摘要：房地产是国民经济中一大重要支柱，近年来房价增长迅速出现房价过高炒房过热、土地供應不足、盲目投资、房价只涨不降的不正常现象。选择中国最年轻的直辖市并选取近10年的数据，在对重庆市房价水平进行度量的基础上，将重庆市的房价与其他三个直辖市的房价进行对比分析，得出重庆市房价远远低于其他直辖市房价的结论，并从GDP、土地供应等方面分析了重庆市房价较低的原因，从而提出了建议。

关键词：房价收入比；房价强度相对数；土地供给；重庆

第1章 重庆市房价水平的度量

1.1基于房价收入比的对比

1.1.1房价收入比计算方法

房价收入比是指住房价格与城市居民家庭年收入之比，它的指标值越低，居民购买房地产商品的支付能力就越高，公式如下：

房价收入比=

销售额

销售套数×人均可支配收入×户均人口数

1.1.2.重庆市与其他直辖市的房价收入比对比分析

对于房价收入比的合理范围，目前说法不一，国内有学者曾提出我国房价收入比的合理范围应该是4：1-9：1之间[1]。近10年来，重庆房价收入比最高出现在2010年，为7.80，在2015年降至最低5.84，标准差为0.62，说明重庆市房价收入比近10年来的变化可以说是微乎其微，离散程度小，且处于正常合理范围。

对于其他三个直辖市来说上海市的房价收入比的平均数为16.32，标准差为2.24，北京市的房价收入比平均数为19.3，标准差为3.85，天津市的房价收入比平均数为10.91，标准差为1.19。对于北京、上海来说，房价收入比居高不下，离散程度大，不稳定，居民支付住房能力差。

1.2基于房价强度相对数的对比

1.2.1 房价强度相对数的计算方法

房价强度相对数是将不同地区的人均GDP与对应房价的比值作为一个重要指标来判断房价的合理运行区间[2]。

房价强度相对数 =

人均GDP

平均房价

1.2.2 重庆市和各直辖市房价强度相对数分析

四个直辖市的房价具体数值之间存在较大差异，房价强度相对数也存在差异。北京市的相对数范围在4-7最低，上海市的在5-8次之，说明北京市和上海市虽然经济发展水平高，但是房价相对更高，居民负担住房能力差，而重庆市基本保持在6-10和天津市的8-12。重庆的房价强度相对数虽然不是最高的，但是相对北京和上海，其房价相对合理。

第2章 重庆市房价远远低于其他直辖市房价的原因分析

2.1 GDP的水平

一般来说，GDP是可以反映房地产市场的梯度走向的，一般来说，GDP越高，房价就越高。重庆市的GDP虽说这10年来翻了5倍，但是重庆的GDP在四个直辖市中是最低的，重庆的房价在四个直辖市中也是最低的，所以重庆房价的原因之一，就是因为重庆GDP水平一直较低。

2.2土地供给

土地市场会影响到房地产市场的稳定，因为土地供给量是影响房价的主要原因，供给充足，则价格相对较低，当然，供给超标，也不利于房地产市场的健康发展。

重庆的土地供应量一直遥遥领先于其他城市，上海市的土地供应垫底，说明重庆市的住宅用地资源丰富，并没有对给房地产市场造成压力，这是重庆市房价低的主要原因。重庆市的却实行了特有的土地制度使得其土地供应量在2009年迅速升高，此后在一定范围内保持稳定。

2.3重庆市特有的土地制度对重庆市房价的影响

重庆特有的土地制度这里介绍两个：地票制度和公租房制度。

2.3.1重庆市的地票制度

“地票”交易制度是城镇土地需求主体和农村建设用地供给主体就建设用地指标进行的一种证券化的资产交易[3]。截止到2015年底，重庆地票成交面积17.29万亩，成交金额345.65亿元，成交均价19.99万元∕亩。地票均价在2008年的8.16万元/亩升至2012年的22.07万元/亩最高，而后比较稳定，说明地票交易市场趋于稳定，也就是土地供求关系保持稳定，地票交易制度也趋于成熟。重庆市的房价之所以低于其他直辖市，有一部分政策上的原因，地票制度就是一个。

2.3.2重庆市的公租房

重庆市经济水平不高，中低收入群体量大，重庆对低收入家庭的住房保障主要采取廉租房、经济适用房、危旧房和棚户区改造安置房、城中村改造安置房、农民工公寓5种方式[4]。

从2010年 2月28日重庆公租房项目开工建设到2011年4月16日公租房社区接纳第一批租户，重庆市的公租房由大规模建设阶段逐渐进入建设、分配、管理并重的时期。重庆市政府为保障人权，将保障性住房的主体由经济适用房转变为公租房。

2.4建筑成本

建筑成本，建筑成本越高，房价自然就越高。在过去的十年里建筑主材有升有降，重庆的建筑成本相对较低，2014、2015年才有所升高，北京上海，自然人口众多，所以劳动力高此外，北京天津处于华北地震带，所有建筑都必需按照八级烈度防设。

第3章 结论与建议

重庆市的独特地理位置，经济条件，土地供应量大以及成为直辖市的时间和政府政策等等许多因素造就了重庆市GDP增速快房价却不高的局面，和其他直辖市相比有缺陷，但是前景大好，房地产发展空间巨大，因为地域辽阔，待开发土地和商圈还是比较丰富，相比于北京、上海的经济中心集中，土地供应不足，重庆的商圈还是比较分散的，而且区较多，值得开发商开发。

参考文献：

[1]卢为民、竺召炜等.《电力建设施工质量及验收评定规程》第一部分：土建工程[M].中国电力出版社.

[2]徐燕雯，张齐武.房价变化的相关因素分析[J].建筑经济，2008，29（7）：44-46.

[3]程世勇.城乡建设用地流转：体制内与体制外模式比较[J].社会科学，2010，（6）：45-52，188.

[4]刘玉峰，陈刚.完善公租房制度的政策建议：以重庆市为例[J].建筑经济，2010，31（7）：45-47.