新形势下高校周转房问题及对策浅析

雷学军

改革开放30多年来，我国不断深化城镇住房制度改革，高校周转房是国家住房制度改革过程中出现的，保障无房和有特殊困难职工的过渡性住房。高校作为一个特殊群体，如何实施好周转房，在高校人才引进、稳定青年教师队伍、缓解学校住房困难等方面起着重大的作用。随着高校规模的扩大、市场房价节节攀升、房改进程滞后等诸多因素的影响，高校周转房面临诸多方面的问题。研究探讨高校周转房，具有极强的现实意义和长远的发展需要。

一、高校周转房存在的问题

1.周转房房源不足

受政策、高校地域、办学条件等诸多因素限制，大部分高校周转房存在总量不足、增量动力缺乏等问题。部分学校因各种原因，尚存在房改进程滞后，未实施周转房管理等问题。

2.周转房易出现周而不转

受市场高房价、高租金的冲击，房屋成为城市居民生活中首要的稀缺资源。加之周转房准入退出制度不完善，管理机制不健全等诸多因素，高校周转房周而不转现象极为普遍。

3.教职工福利住房观念难以转变

由于过去多年来一直享受学校福利住房的优惠待遇，很多教职工已经习惯了维修不花钱、房租廉价、不交物业管理费等，未形成社会化服务理念，形成了依赖学校的习惯，给周转房管理增加了不少难度。

4.周转房管理手段落后

有些学校还没有使用房产管理系统，仍使用传统的EXCEL表格和WORD文档进行房屋信息、人员信息登记及信息查询。没有专业化的住房信息系统管理软件，就无法体现管理的智能化、数字化、便捷化，对于住房的历史严格也难以记录，痕迹管理匮乏。加上未建立信息化网络，各职能部门之间，信息无法及时共享，造成信息不对称、不及时等问题。

5.周转房管理办法不健全或执行不到位

有些高校虽然制定了很多周转房管理办法及暂行规定，但在实际工作中并没有按照管理办法和规定执行。究其原因很多，主要还是利益因素较大，再加之人情关系，管理不到位，没有及时查处，对周转房重租轻管，甚至只租不管等，造成了周转房出租出借现象屡见不鲜，制定的制度无法执行。

6.租赁合同管理执行力度不到位

虽然住户入住住周转房时签订了《周转房租赁合同》，但有些住户签订的租赁合同到期还继续租住。按规定，租住期满应按时将周转住房退还学校。在实际操作过程中，有的教职工空置住房不退，退休的教职工给下一代住，甚至有的将周转房转租。租赁合同管理不完善，管理执行力度不到位，租赁合同形同虚设，给周转房的管理带来很多历史遗留问题。

7.周转房房租低廉带来的弊端

当今社会物价飞快上涨，周转房的房租几十年不变，有些学校现在还执行每平方米3—8元的房租标准，它是上个世纪末的廉租标准。由于房租低廉给转租者带来很大的利润空间，因此退出机制很难建立，管理过程中产生很多弊端。

二、周转房管理中有关问题的对策

1.开发多渠道的房源筹措机制

（1）自建

鼓励有条件的高校利用自有土地，或综合利用校园周边的集体建设用地，适当建设周转住房。

（2）腾退及改造

对校园内年代久远的筒子楼、单身宿舍等旧房进行改建，用于周转房的供应。目前国家对高校土地的用处有严格限制，这就需要政府在土地供应方面提供一定的政策支持。

（3）代建

由地方政府直接投资，指定非营利机构或国有房地产企业，委托代建周转房。

（4）共建

采用BOT、PPP模式，适当引入社会资本，建设周转房。

2.建立周转房良好的准入退出机制

（1）准入标准

高校住房管理部门需要制定一定的准入标准，要考对教职工的职务职称、工作年限、婚姻状况以及家庭成员构成等情况，进行综合考虑。

（2）申请和审批

申请周转住房可以实行两级审核、两级公示制度。首先，由申请人通过用人单位递交申请材料，有关部门对申请材料进行初审，并将结果对外公示。公示后无异议，或者有异议但经过审核异议不成立的申请人，进入复审程序。由相关部门对申请人提供的各种证明材料进行复审，并将复审结果予以公示。经公示无异议或者经核实异议不成立的申请者纳入轮候序列。

（3）户型面积多样化

建设不同户型面积的周转房，其中应建设一定量的30m2左右的小户型住房，利于青年职工婚后主动退出周转房。

（4）改变固定租金模式，参考市场租金标准，适时调整租金

提高房租会引起一些人的反对，学校可以通过逐步递增的方式提高周转房房租，推进房租标准逐步与市场价接轨。学校在提高房租的同时应适当提高住房提租补贴，实行住房货币化补贴。

（5）严格租期协议制度

周转房实行协议管理的办法，确定周转房的使用期限（一般三到五年），明確使用者的权利义务，严格履行合同，到期收回住房。

（6）激励与惩罚机制并举

鼓励承租人校外购房或租赁住房。对于校外购买经济适用房或商品房等首套住房的教职工，学校以提供少额短期无息贷款的方式给予鼓励；对于按期或提前退回周转房的教职工，学校以返还部分租金的方式给予鼓励。对于不按期退出住房的，建立市场租金标准和级差租金标准，以惩罚租金的形式，督促住户尽快退出周转房。

3.加强周转房档案建设，提高服务水平

针对学校目前周转房档案建设水平不高的情况，高校应多方面完善周转房的档案：a建立周转房的需求档案，内容包括租房需求人的基本情况、申请日期、拟租房的类型、面积、落实日期、租住房屋情况等，以便合理配租周转房。b建立周转房房源档案，包括每一套住房历史及现状租赁情况。c根据教职工家庭信息及时完善现有周转房租房人员的档案，防止一家人租住多套周转房。d建立周转房维修档案，及时记录周转房维修的基本情况，以便合理安排周转房出租和分批分类组织周转房维修工作。

4.利用信息化管理系统，提高工作效率

通过建设房产信息化管理系统，可以使信息资源共享，房产部门可以及时了解新进人员的动态，及时提供周转房。办理教职工离职或者退休手续时，相关部门要通过系统查清是否租住校内周转房，待退出后再给办理相关手续。通过系统查询，可以及时了解教职工的婚姻状况，便于掌握单身宿舍的房源。通过房产信息化管理系统可以提高工作效率，提高周转房的使用率。

5.实行社会化物业服务，减轻学校负担

针对周转房维修等物业管理问题，完全可以委托物业公司管理，实行有偿服务。通过社会化服务，减少学校的经济投入，管理更加规范。但是对于因房屋结构、建设年代等原因造成的大修及公共部位的维修应由学校负责。

高校周转房管理是一项较为复杂的系统工程，高校管理人员要建立适合校情的周转房使用管理体系，充分发挥周转房的功能，为学校事业发展提供住房保障。一是要坚持以人为本的原则，适应形势的发展，不断研究解决管理中遇到的新问题，提高周转房管理水平。二是要重点把握住房需求与供应的关系，积极筹措房源，同时规范周转房准入退出机制。三是加强高校间周转房工作交流，取长补短。