善意购买共有房产交易行为合法有效

【案情回放】

日前，一位张先生前来咨询，他购买的一套二手房，刚刚办理完各项过户手续后，突然一个自称卖方丈夫的人王某找来，称妻子卖房他不知情，要求张先生立即从房屋里搬出，否则就要起诉。对此，张先生非常困惑，便来咨询。

张先生和老伴儿都是年近七旬的老人，身边无子女，半年前所住房屋因城市改造而拆迁，老夫妻通过一家房屋中介机构购买了许女士名下一套70平方米、有6年房龄的次新房。经询问中介人员得知，房主因出国定居而出售房屋，房主始终独身，无家属子女。张先生与老伴儿验看了许女士在中介机构所留户口本复印件、房屋所有权证复印件以及房屋结构情况后，觉得很满意，于是就与许女士在中介机构草签了房屋买卖中介协议，并在中介机构工作人员陪同下在房地产交易部门签订正式交易合同，办理房屋过户各项手续，张先生按照约定足额支付了房款。许女士按照约定将腾空的房屋及其他各种证件、票据交付与张先生。

张先生对购买的房屋进行简单装修后就搬入居住。没想到，三天前王某突然找到张先生，自称是许女士的丈夫，并出示结婚证，称他们夫妻正闹离婚；妻子卖房是乘其外出经商之机私自出售，现在王某也没见到售房款，许女士也不知去向；张先生购买了许女士私自出售的共有房屋，王某不同意，要求张先生立即从该房屋中搬出。张先生感到莫名其妙：许女士的户籍上显示其未婚，怎么蹦出个“丈夫”？明明是许女士名下的房屋，怎么成为与他人共有的房产？自己已经在房产交易管理部门签订了正式的房屋买卖合同，并办理了产权变更登记手续，难道这些都无效了吗？

【律师解答】

从张先生叙述的情况分析，如果王某所说属实，那么，许女士出售的虽然是自己名下的房产，但该房屋却是其夫妻共同财产。我国《婚姻法》规定，夫妻关系存续期间所得财产除有特殊规定或约定的以外，为夫妻共有财产；我国《民法通则》及《最高人民法院关于贯彻执行＜中华人民共和国民法通则＞若干问题的意见》均规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。”按照上述规定，出售共有财产必须征得共有人的同意，否则处分共有财产的行为无效，即使是夫妻也不例外。

我国《婚姻法》及《最高人民法院关于适用 〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（一）》对夫妻之间如何处分共有财产以及法律后果做出了明确规定。“夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权”“夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定。夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。”从前款规定不难看出，一方处理夫妻共同共有财产，必须征得另一方同意，否则处理行为无效，但因“日常生活需要而处理夫妻共同财产”除外。

对于出售房屋，我国《城市房地产管理法》规定“共有房地产，未经其他共有人书面同意的”，不得转让。这一规定是 《民法通则》有关共有法律规定的细化，其规定是针对房产而言。房产是人们生活的必须用品，也是老百姓生活中重大财产，处分不当会引发重大矛盾。

前述法律规定主要是对共有人之间处分共有财产的明确规定，它的效力涉及共有人之间和明知购买的是共有财产的行为（即恶意购买者），这些法律规定也是共有权人维护自身权益的法律依据。但是对于像张先生这样的在不知情的情况下购买了共有财产的人，却是另一回事，法律上另有规定。如我国《物权法》第一百○六条规定符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权行为有效：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人或共有人无权向受让人请求返还，只能向无处分权人请求赔偿损失。《物权法》对类似张先生这种情况购买共有财产的行为是否合法，给出了三个评判标准，其一为非恶意购买，其二是公平合理的价格并已经付款，其三是不动产按照法律规定已经办理了交易登记手续、动产已经交付给受让人。这三条标准有一个不符合者，将被认定为交易行为无效，原权利人有权追回所有权；反之，则交易合法有效，受法律保护。

另外，《〈婚姻法〉司法解释 （一）》第十七条第（二）项，“他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人”“第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益；对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿”之规定，亦可参考。

按照上述诸条法律的规定，张先生在购买房屋过程中，已经对许女士是否为房屋的所有权人尽了善意者应尽的注意，审验了许女士的户籍证明和房屋所有权证，证实了许女士对出售房屋具有完整的所有权；同时，张先生是按照市场价格购买的该房屋，交纳了全部房款；更重要的是张先生办理了所有权过户登记手续，将房屋的所有权变更到自己名下。张先生在购买房屋过程中是善意无过错者，购房行为合法有效；王某无权要求张先生从房屋中搬出，王某只能向其妻子许女士去主张权利。

张先生满意而去。