房地产：流动性边际改善布局中期业绩行情

兴业证券 宋健

近日召开国务院常务会议，释放出更积极的财政政策信号，将支持扩内需调结构促进实体经济发展；货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。同时2018年上半年业绩公布期来临，已有公司中期业绩大幅增长超预期。另一方面公司回购和大股东增持也提振了市场信心，板块估值有望得到修复。

流动性边际改善，地产公司金融环境好转

在7月23日召开的国务院常务会议中，释放出更积极的财政政策，将支持扩内需调结构促进实体经济发展；货币政策要松紧适度，保持适度的社会融资规模和流动性合理充裕。此前由于国内“宽货币紧信用”的金融环境，地产公司面临融资渠道受限、融资成本上行的困境。在流动性边际改善的情况下，地产公司面临的金融环境将好转。近期，龙湖集团、旭辉控股、远洋集团都获取了新的发债额度，部分公司也开始尝试境外美元债，内房的存量美元债的收益率也开始回落。地产板块前期由于受到人民币贬值和国内金融去杠杆的大环境影响而大幅下跌，在目前流动性边际改善的情况下，地产板块将有望估值得到修复。

中期业绩可期待

2018年中期业绩期即将来临，目前个别公司已经发布中期业绩盈喜，虽然地产公司上下半年业绩结算不均匀，但中期业绩大幅增长可缓解市场悲观的情绪。其中融创中国预计2018年中期归属上市公司股东净利润同比增长超过200%，主要由于交付面积大幅提升以及毛利率提升；正荣地产预计2018年中期归属上市公司股东净利润同比增长约100%。地产公司从2015年下半年开始大幅增长的合约销售逐渐进入结算期，2017-2019年的业绩锁定度很高。

公司回购及大股东增持凸显信心

上市公司大股东或管理层也加大增持力度，其中中国恒大累计回购1.4864亿股，耗资31亿港元，世茂房地产回购5383万股，累计耗资11.3亿港元，中国金茂和新城发展控股也保持回购或大股东增持的频次。在股价大幅调整之际，公司回购及大股东/管理层增持凸显了对公司经营状况的信心。

投资策略：虽然地产行业仍然面临诸多的宏观经济和行业政策的不确定性，但行业的确定性在于销售和业绩，以及行业的集中度不断提升。地产公司的股价从年内高点下跌到现在有30%左右的跌幅，已经普遍反应了各类悲观因素，股价大幅下跌也使风险集中释放。中期业绩临近，地产公司面临的金融环境好转，估值有望得到修复，可以布局优质的龙头公司，1）首选全国范围内布局完善、货值充足、销售增速高的公司，首选标的为旭辉控股、中国金茂、龙湖地产和新城发展控股，另外推荐关注华润置地和碧桂园；2）销售增速远高于行业，估值偏低，股息收益率高的中型规模房企，推荐关注合景泰富和龙光地产；3）物业管理公司经营稳健，现金流健康，不受行业周期性波动影响，首选定位中高端物业服务的龙头公司绿城服务，推荐关注碧桂园服务、中海物业、雅生活服务。