大力发展租赁业务对房地产融资方式的影响

陈兰江

（广州工商学院，广东 广州 510850）

2016年中央强调“房子是用来住的”，接着住建部又要求主要大中城市加快住房租赁市场的发展，各主要房地产企业纷纷涌入租赁市场。链家研究院报告指出：中国目前的房屋租赁市场规模有1.1万亿，预计到2025年将增长至2.9万亿，2030年将超过4.6万亿。一线城市深圳有高达78.2%的年轻人处于租房状态，深圳目前的租房市场规模在1000亿元以上。大中城市租赁市场发展潜力巨大，房地产企业都想借此机会“分一杯羹”。虽然市场前景非常好，但房屋租赁市场跟房屋出售市场有很多不同，对地产商的财务要求更高，多数地产商目前的融资方式并不适合房屋租赁市场的发展。

一、我国房地产企业目前主要融资方式

我国房地产企业资金来源方式主要有四种：一是银行贷款，在我国房地产企业的资金来源中，直接或间接来自银行的信贷占到70%以上，2016年末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额为26.7万亿元，房地产贷款余额占各项贷款余额的25%；2017年末，金融机构人民币各项贷款余额共120.1万亿元，房地产贷款余额32.2万亿元，占比达26.8%。二是上市融资。发行股票上市融资对企业各方面的要求比较高，一般只有实力雄厚的企业才有资格上市。目前在工商总局注册登记的房地产企业有9万多家，而在沪深两地以房地产为主业的上市公司仅140家左右，房地产上市公司占全部房地产开发企业的比例不到2‰，和房地产在国民经济中的比值完全不符。即使是已经上市的房地产企业，由于其业绩的波动性较大，也只有少数几家实力较强的公司具备再融资的条件。三是企业债券融资。债券的融资成本较低，且能为企业提供中长期发展资金，但一直以来债券融资在房地产企业全部资金中占比都相当低。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，而且通常只有实力雄厚，信誉好的公司发行的债券才被普遍认购，一些中小型的房地产企业根本无法通过发行债券筹资。四是房地产投资基金和房地产信托等其他融资方式。但目前我国无论是房地产信托还是房地产投资基金，严格意义上来说都未真正发展起来。

二、以银行贷款为主要融资方式的局限

由上分析可知，银行贷款是我国房地产企业目前主要的融资方式，房地产企业的资产负债率普遍在65%以上，资产负债率高达80%的也为数不少。这导致企业的风险特别集中：首先房地产贷款受国家政策，特别是楼市限购和利率政策的影响非常大，国家一旦加强对楼市的管控，开发商想要获得更多的银行贷款就变得困难，同时开发商能获得的个人住房贷款也随之减少。而利率的提高也使房地产企业融资成本增加，内部金融风险加大。

其次当房价高时，房企的账面资产价值较高，账面还款能力较强；银行资产负债组合中的价值也变大了，也就更有能力、更希望借款给房企，尤其是房屋开发贷款和住房抵押贷款，导致银行信用膨胀。而一旦房价下跌，则有与之相反的一连串反应，银行会极大减少甚至停止一切与房屋相关的贷款，同时，房企的还款能力降低，银行也可能要求地产商提前偿还银行贷款，房价会进一步下跌，加剧宏观经济的波动，甚至提高巨大经济危机发生的风险。

三、租赁业务对融资方式的要求

房地产企业属于资金密集型企业，资金是制约房地产企业发展的关键生产要素，无论房地产企业是开发商品房出售还是开发租赁住房，其前期的资金投入额都非常大，而且往往是一次性高额投入。对于供出售的商品房，在楼市行情上涨时，开发商能够较快回笼资金，但对于租赁住房的开发，不仅前期的土地收购、房屋建造需要的投资额巨大，后期的拓展成本和租赁房前期运营成本、维护维修成本、租赁税费也是一笔不小的开支，同时租赁房的回本周期较长，通常需要5至6年。

下表从比较了房屋出售市场和房屋租赁市场的不同，房屋出售市场包括新房出售市场和二手房出售市场，这里探讨的房屋出售市场主要是新房交易市场。

可见，租赁强调的是运营能力，而开发出售强调的是周转能力，这两个能力对地产商融资方式要求有所不同。因此，房地产企业想要在房屋租赁市场站稳脚跟，分享租赁这块“蛋糕”，就必须适当改变融资方式，寻求与租赁业务更匹配的融资方式。

四、融资方式的选择

事实上在房地产发展比较成熟的国家，无论是租赁市场还是出售市场，房地产企业的主要资金来源既不是银行贷款，也不是上市融资，而是通过债券、房地产信托、房地产投资基金等形式筹资的。我们可以借鉴德国的经验，德国租赁住房的比例高达58%，德国年轻人自有住房比例较低，与此同时，德国经济却保持稳定的增长，而且在多次经济危机中，其楼市没有受到明显的冲击。

一是房地产信托，是指成立信托合同，通过具有专业理财能力和资金运用能力的信托公司，实施信托计划，将多个指定管理开发项目的信托资金集合起来，然后将信托资金以信托贷款的方式运用于房地产开发项目，为委托人获取安全、稳定的收益。设立的信托在时间上可以跟开发项目时间一致，避免由于楼市波动，银行缩减贷款造成企业开发资金减少，制约项目开发，甚至由于资金周转问题导致的破产。

二是房地产投资基金，也就是国外所指的REITs，是通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业基金管理公司运作，以获取投资收益和实现资本增值的一种投资方式。此基金资产专门投资于房地产产业或相关项目，如房地产投资、开发、销售和消费等。投资基金能将大规模分散资金集中起来，由熟悉房地产的专业理财机构进行规模化经营管理，能够部分地实现风险分散，收益提高。规范的REITs运作可以使中小投资者、机构投资者、房地产商、政府实现多赢。

三是债券融资。是指房地产企业在证券市场发行债券以获得资金的方式。目前我国房地产企业发行债券融资的公司屈指可数，债券市场有待进一步发展完善，为房地产开发提供更多期限更长的发展资金。

四是融资租赁，是指出租人和承租人签订融资租赁合同，出租人根据承租人的要求，向承租人指定的供应商或第三方购买承租人指定的标的物，在出租人拥有该标的物所有权的前提下，将一定时期的该标的物的占有权，使用权和收益权让渡给承租人，承租人按合同约定，定期向出租人支付租金。租赁期满后，该租赁物可以归承租人所有或以非常低的价格出售给承租人。融资租赁是房地产开发经营的一种新方式，它集融资与融物于一体，具有“先租后买”的特点，在国家大力发展租赁，部分城市实行租购同权的政策下，广大“房奴们”不需要支付高额的首付就能享受跟购房一样的权益；而且租赁期满房子归承租人所有或承租人可以低价购入，满足了国人不喜欢租房又想要拥有房子的心理需求，为广大“房奴们”带来了希望。

总之，在银行提高利率，国家管控并缩减投入到楼市的资金背景下，地产商们应该抓住国家促进租赁市场发展这块肥肉，积极探索与发展租赁业务相适合的融资方式，促进租赁市场发展，壮大企业自身实力。