城市轨道交通进入新时代龙湖集团TOD打造大提速

文 / 龙湖集团

截至2017年末，中国内地34个城市开通轨道交通并投入运营，开通线路165条，运营线路5033公里；2017年新增运营线路32条，同比增长24.1%；新增运营线路880公里，同比增长21.2%……上述数据，来自中国城市轨道交通协会发布的《2017年城市轨道交通行业统计报告》，一经发布便引起高度关注。毋庸置疑，多个城市都在进入轨道交通新时代。

而一条轨交线路开通，伴随多个站点开发运营，怎样实现沿轨道宜业、宜商、宜居，又能让土地高效开发，实现价值增值，还能始终秉承以人为本呢？

答案是 TOD（transit-oriented development）。这种模式以轨道站点为中心，建立集工作、商业、文化、教育、居住等为一体的步行化城区；交通和空间一体化规划及开发，使公共交通的使用最大化，居民能够通过公共交通、自行车和步行的方式舒适、便捷出行。

TOD模式发源于美国，在东京、香港诞下颇多经典案例，近年也在深圳、广州、重庆、成都等地陆续落地。而多年以来，在TOD领域持续深入探索的龙湖集团，也因其丰富的开发经验，卓越的运营优势和成功的项目案例，逐步获得业内肯定。

这家规模突破千亿的企业，拥有地产开发、商业运营、长租公寓、物业服务四大主航道业务，亦在积极试水养老、产城等创新业务，形成生态化服务集群。如此，龙湖利用TOD底盘，发挥协同效力，在不同城市区位的复杂空间，将业务合理调配形成生态圈效应，助力城市生长。目前，龙湖集团已在全国成功打造18个TOD项目。未来四年龙湖将进一步提速，超过30个TOD新项目陆续落地。

实践

龙湖在TOD领域的实践，可追溯到2003年。在此后在建的和已落地的诸多项目中，又以重庆沙坪坝项目、成都上城天街、重庆时代天街等较为典型。

目前，龙湖正在重庆沙坪坝高铁站上，规划建设集一条高铁线、三条轨道线为一体的超大型商业综合体，集合商业、联合办公、养老、长租公寓等业态，龙湖自持运营的天街拟于2020年开业。项目定位为高能级交通枢纽，将是全国唯一一个高铁上盖的TOD项目。

在这个项目上，龙湖和地方政府、轨交公司密切协作，打造高能级公共交通体系，舒适便捷的城市慢行系统。项目地下共7层，负1层为公交车站，负2层为出租车站和高铁站台，负3层为人行通道，负4层为高铁换乘厅，负5层为出站通道，负6层为轨道站厅，负7层为轨道9号线站台，多个楼层设地下停车库，市民可实现高铁、轨道交通、公交、出租车等多种交通工具零换乘。

过去，沙坪坝商圈以三峡广场为中心，由天陈路、站东路、站北路以及小龙坎新街所围合而成的多边形区域，辖区面积0.27平方公里。经过龙湖、政府、轨交公司协作改造，商圈面积将扩大到0.74平方公里。再加上高铁、轨道交通等交通换乘体系，及新增商业用地，沙区也将发展高端服务业、五星级酒店、高端写字楼，商圈进一步提质扩容。

重庆沙坪坝项目剖面示意图

在成都，2019年将开业的龙湖上城天街，拥有“城际快线+地铁线+BRT”的轨道交通与“两环+放射状路网”的路网交通，周边超20个公交站点， 5条地铁线路交汇，其中1号线与6号线的交汇转乘处位于上城天街负一层与负二层之间的11米超挑高转换大厅，火车北站也将通过地下商业空间无缝接驳上城天街。

2012年已开业的重庆时代天街，位于渝中区大坪街道，属老城区，人口密度大，商业氛围差且交通不尽如人意。龙湖拿地后，利用时代天街和轨道交通1号线、2号线便捷连接的优势，从交通组织入手，与政府完成渝中西区与重庆其他区域互通互联规划，逐步打通东西向和建立南北向交通，在区内实现顺畅回转和循环。

双方还对时代天街地下地面和空中分别进行车流人流规划。地下，政府将地铁石油路站通过200米地下商街接入时代天街AB馆。地下交通人行体系互通互联，人流可从最北端地铁站点步行抵达最南端站点；空中，时代天街各馆间实现空中连廊连接，将一个封闭的区域变成24小时、365天开放的区域。

大坪也逐渐从过路地变成留得住人、留得住钱的大商圈，形成正向经济循环。2012年至今，大坪已实现社会零售总额超500亿元。

打法

在大量TOD项目实操过程中，龙湖累积经验，进行自我提升。与此同时，龙湖还不断汲取国际先进经验，重点参考对象即是东京、香港。去年，龙湖集团首席执行官邵明晓亲自带领高管团队，赴东京拜访东急不动产、日建工作坊，专程交流TOD内容。

那么基于国际经验，龙湖的打法是什么呢？技术上，龙湖总结创新TOD模式、破局城市发展的七大原则，并将其运用于实际项目中。这七条核心原则包括：产城融合、形象塑造、一体开发、站城一体、枢纽形成、用地集约、环境保护。

除了内部资源，龙湖配置全球资源，打造TOD卓越团队，这个名单堪称豪华：TOD规划设计资源上，西南交通大学（上海）TOD研究中心、林同棪国际、日建设计、东急等；商业规划设计资源，德国ECE、湃昂国际、柯路建筑设计咨询公司等；产业资源，盛世投资、中青旅、清华大学、清科集团等。

在龙湖强大经验和开发能力下，不断的TOD项目在全国陆续落下。但相较于打造标准化产品线，龙湖内部人士坦言，他们更倾向于运用TOD的模式和理念，因地制宜打造每个项目，在不同城市区位进行多种复杂度与业态融合度的尝试。