美英澳三国住房净值贷款比较研究

俞志远

（上海大学，上海 200000）

一、住房净值贷款概念界定

住房净值贷款，又称二次抵押贷款，是一种由二次抵押品抵押的消费者贷款，允许房主以房屋权益做抵押，可用于消费也可用于投资，是目标开放性贷款。贷款基于房主权益和房屋市场限价的利差，也作为资产抵押支持的证券做抵押品。

二、住房净值贷款的用途与优点

（一）美国住房净值贷款的用途与优点

1.美国住房净值贷款的用途。美国住房净值贷款主要用于改善房屋、还债、消费和投资，根据美国消费者金融调查数据，每年住房净值贷款的排序有一定的变化，但基本用途比较稳定。从贷款笔数看，房屋改善，偿还其他债务、消费用途居前三，用于投资（不动产、商务支出、个人金融投资）的比例也不低。

2.美国住房净值贷款的优点。在美国，住房净值贷款受人欢迎的原因大概有以下几个方面：

第一、良好的税务处理。

第二、与大多数其他形式的消费信贷相比，住房净值贷款的利率相对较低。

第三、住房净值贷款是一项巨大的资源，其是充分利用房屋净值，从而实现消费者自身最大利益。

（二）英、澳两国住房净值贷款的用途与优点

英国和澳大利亚这两个管辖区之间有许多历史和制度上的差异，然而，他们有一个共同点是抵押市场充分发展，十年里，这两个市场不仅发放了借款人的激励，而且还推出了一系列产品这使得住房增值贷款变很容易，甚至是常规的。

1.英、澳两国住房净值贷款的用途。传统上，为了利用自己的住房财富来满足消费需求，房主必须卖掉自己的家。这是一种昂贵而耗时的净值提取方法。然而，近来，金融放松管制和抵押贷款创新产生了大量的金融工具，促进资产增值贷款（Mortgage Equity Withdrawal）。资产增值贷款是一种相对较新的低成本的贷款方式，房屋增值贷款允许房主通过增加他们现有的抵押贷款而不必移动来减少他们的住房资产。

当然，个人消费或者使用资金购买其他投资，如股票，或者为新的商业企业融资，这类与美国相似的使用用途同样也适用于在英国、澳大利亚两国的住房净值贷款。

2.英、澳两国住房净值贷款的优点。第一，再融资变得灵活。第二，危急时刻的保障性。第三，英国、澳大利亚的住房净值贷款的利息税也能被抵免，且不必缴纳资本利得税，但是无法免除利息。

三、住房净值贷款的风险

（一）美国住房净值贷款的风险

1.美国房地产具有周期性。美国房地产指数具有明显的周期性。1980年房价处于低谷，随后在1982年开始回升，在1989年又开始下跌，直到1997年进入一轮回升，随后又在2006年开始下跌，后又在2012年回升，呈现明显的周期波动。

2.房价波动影响家庭债务负担与偿付压力。房地产周期性波动对家庭的住房净值贷款还款能力有明显的影响。当房价下跌时，家庭贷款与家庭住房净值的比重增加，这对消费者而言，是加剧了其偿还负债的压力。

3.净值贷款违约影响因素。住房净值贷款与住房抵押贷款一样，本质上都是住房抵押贷款，因此影响影响两者的违约风险大小的因素也基本一致，研究表明，最主要不是房屋价值下降，而是丧失工作／失业，其次是收入下降，实际上，这两个原因都是在房价下跌，经济下行情况下所产生的，因此，美国住房净值贷款的风险主要是由经济周期造成的违约风险。

（二）英、澳两国住房净值贷款的风险

在历史上最大的房屋泡沫时期，同时也是一个最显著的福利紧缩期间，住房净值贷款在英国和澳大利亚有着“保险性”——它是保险而不是更广泛的利用房屋资产所获得的消费资金。分析表明，虽然住房财富可能可以刺激各种消费，但人们最有可能的是提取大量的资金，以满足照顾儿童的紧迫支出，管理不可持续的金融冲击（如关系崩溃）与失业相关的收入挑战。价格上涨的旺盛和强大的经济似乎没有支撑着房屋增值贷款；而这种行为与财政困难，传记干扰和不可保的支出需求有关。

四、美、英、澳三国住房净值贷款的比较

（一）美、英、澳三国住房净值贷款的用途与优点比较

美国在住房净值贷款的前三位用途分别为改善房屋、还债和消费，反观英国和澳大利亚，住房净值贷款市场除了是对自身生活条件的改善之外，同时也是一类新型的金融产品，是社会对于人口老龄化的一项造成的社会福利压力改善的存在。

美、英、澳三国住房净值贷款的优点，最主要是因为这三国的抵押贷款市场都比较发达，因此住房净值贷款的发展也得到比较顺利的政府支持。

（二）美、英、澳三国住房净值贷款的风险比较

由于美国、英国和澳大利亚在住房净值贷款上的用途不同，其所面临的风险亦存在不同。

在美国，由于美国房价的周期性，房价的不稳定,当在宏观经济下行的情况下，房价下跌，贷款者的贷款金额占房屋价格到比重升高，加剧自身的还款压力。

但在英国和澳大利亚，因这两个国家，住房净值贷款的用途有借款改善支付老人护理的作用，同时当政府将住房财富定位为生活的资产基础时,促使了福利的危机。

五、美、英、澳三国住房净值贷款对我国的启示

（一）住房净值贷款在我国的发展前景

住房净值贷款在我国尚处在初期发展阶段，还属新兴的、有待大力发展的产业，在美、英、澳三国的住房净值贷款已经发展了几十年，其成功经验对我国发展住房净值贷款运行创新方面有如下启示：

第一，住房净值增长迅速，发展空间巨大。

第二，我国步入人口老龄化，发展住房净值贷款能缓解社保压力。

第三，鼓励小微企业发展，降低其融资成本。

（二）我国发展住房净值贷款看的风险揭示

第一，预防房地产经济崩盘

第三，中国式思维拒绝“抵押贷款”

第三，需严格管制商业银行住房净值贷款的发放

六、结论

在我国，住房净值贷款才刚刚起步数十年，缺少成熟的市场机制，同时，结合我国国家实际情况，发生住房净值贷款的条件十分充沛，且市场的需求度也十分旺盛。但是，由于我国房地产我国房地产经济存在泡沫，住房净值贷款的风险却大于国外，因此要做好严格的风控措施，才能大力在我国发展住房净值贷款。