二三线城市楼市前景微妙 弘阳地产赴港上市仍提“千亿梦想”

周月明

随着地产市场监管趋严，房企上市之路也纷纷放慢，不过，近几日，一家来自于江苏的房企弘阳地产赴港IPO已经进入关键阶段。其4月初公布招股书，6月29日在香港公开发售股份，并预计于2018年7月5日中午结束，其股份代号定为（1996.HK），计划于7月12日在香港联交所主板挂牌交易。这也是本年度继正荣地产之后，第二家以IPO形式登陆港股的内地房企。

那么弘阳地产运营如何？未来有何发展计划？其大本营南京的地产市场变化如何影响其业绩？《投资者报》记者多次拨打公司3个公开电话，其中有女性工作人员称将转告相关负责人，但一直未收到答复。

花样拿地

弘陽地产2017年首次跻身销售金额百强行列，不过此前，其还并无太大知名度。

弘阳地产董事长曾焕沙在1995年怀揣从海南赚到的第一桶金500万元回到南京，成立红太阳装饰建筑材料城。1999年进入地产领域，2000年，弘阳地产的首个地产项目开工。2006年，弘阳地产业务拓展到商业地产领域。对于公司的商业地产项目，公司方面曾表示：“弘阳地产做商业起家，报告期内旗下商业物业出租率保持90%以上。”

据招股说明书，弘阳地产布局目前主要集中于江苏，尤其在南京区域深耕，2017年跻身南京房地产销售面积前三名。2016年起弘阳地产逐步进入安徽、浙江、四川、重庆等省市，向全国布局。

据公司方面公开资料，弘阳地产目前拥有683万平方米土地储备，大部分位于长三角，其中50%分布在二线城市，还有25%在强三线城市，其他的约25%在三四线城市。

不过，值得注意的是，弘阳地产2017年虽然进入百强以及南京销售面积前三名，但其2017年的营收其实是相对下滑的。

数据显示，弘阳地产2015年至2017年的营收分别为53.7亿元、87.7亿元、61.4亿元。虽然2016年营收最高，但净利润为近三年最低，其2015年至2017年的净利润分别为13.29亿元、9.31亿元、11.95亿元，由此可看出，2016年是增收不增利。

出现这一情况的原因，与弘阳地产2016年毛利率突然大减有很大关系。

据招股说明书显示，弘阳地产2015～2017年的毛利率分别为41.9%、29.1%、40.6%，其中2016年的毛利率较2015年下降了12.8个百分点。

而弘阳地产为何要在2016年加大土地储备，激进扩张拿地，有业内人士人认为与当年南京等城市的楼市较为火热也有很大关系。公司认为，其在2016年10月份楼市政策调整、限购限价政策比较严厉之前，就拿到了相对比较好的议价空间土地。这对其之后释放销售有较大帮助。

对于拿地方式，公司方面也曾称，拿到价格较合理的土地主要源于合作。“弘阳地产从2014年已陆陆续续有很多项目跟各类企业进行合作，到目前为止，已和百强中的45家企业在不同项目有合作，合作模式方面也是多种多样，包括联合操盘、小股操盘、轮流操盘。从2016年到2017年，花了同样的钱但是得到了更多的土地储备。”此外，并购模式也成为拿地的重要模式，“我们要多开渠道，以多种方式进行获得土地，同时还要加强并购，提升投资效率。抓住在不同板块、不同时期和不同城市的窗口期，可以获得更安全、获得未来预期会更好，盈利能力更强的土地。”

据统计，2017年，弘阳地产拿下了43个项目，权益可售面积为245万平方米，总货值约367亿元。

负债高企

不过，在大举拿地扩张的同时，弘阳地产也摆脱不了房企的通病，就是高负债。

数据显示，2015年至2017年，弘阳地产的资本负债率为119%、136%、137%，在同行业内排名较高。

截至2017年12月30日，弘阳地产一年内到期的贷款占未偿还债务总额的39.9%，两年内到期的贷款占未偿还债务总额的60.1%，大量未偿还债务集中在近两年中，短期还款压力较大。

而且，弘阳地产近几年的经营现金流也可谓越来越紧张。2015年至2017年其经营活动现金流量净额分别为23.9亿元、8.91亿元、-34.98亿元。2017年同比下降492.59%。

在当下银根紧缩、现金为王的环境，弘阳地产在香港能成功上市可以说一部分缓解了资金压力。据资料显示，弘阳地产此次全球发售的所得款项净额约为20.229亿港元。其中，约60%将用作开发物业项目或项目实施阶段的建设成本、约30%将用于偿还若干现有计息银行及其他借款、10%将用作一般营运资金。

不过长此以往，公司的资金链条能否支撑其大举扩张，向千亿规模迈进，仍需投资者打问号。

此外，值得注意的是，弘阳地产在上市前夕曾展开一轮“挖人大战”。自2017年11月起，旭辉集团前副总裁兼首席人力资源官张良率先加入弘阳地产，出任公司的执行总裁。此后，有先后10位来自旭辉、泰禾、新城等新“千亿”房企的高管空降弘阳。

这些高管的共同点都是来自跻身“新千亿”规模的房企。弘阳地产出此战略可以看到其对于2020年冲刺千亿的野心。不过，在目前严格管控的楼市环境之下、融资难度越来越高的金额背景之下，弘阳地产是否已错过了扩张的最佳时期？是否将更多依靠之前的土地储备？其此前的花样拿地方式能否延续？其前景需更多关注。