土地投资的模拟分析

　

(湖南大学法学院　湖南　长沙　410001)

相对我国房地产市场，地价即为可供房地产开发的经营性用地的土地使用权的价格。房价即房屋价格，但并不只是土地上的建筑价格，还包括土地所有权价格，在我国土地归国家所有的情况下，房价就是土地使用权价格和地上建筑价格的总和。其价格取决于市场供需情况，当市场对房地产的预期普遍看好时，价格就会上升，投资者就会踊跃参与到这个行业中来[1]。

年增幅5%10%15%20%25%30%35%40%45%50%开发周期12.256.274.273.282.682.281.991.771.611.47

从模拟分析结果可以看出，房地产企业的房地产市场预期判断对房地产项目获取与否影响很大，在开发成本不变、税费标准稳定、忽略利率波动幅度等假设条件下，若要满足10%的开发利润要求，当对市场的均价增长预期越高，达到10%利润所需的开发周期就越短，当市场的年增幅只有5%时，房地产需要开发12.25年才能达到10%的利润。当年增幅达到50%时，开发周期 只需要1.47年即可达到10%的利润。

但是从常识来看，决定一个房地产项目开发周期长短的是项目本身体量的大小，比如2007年北辰地产在长沙新河三角洲拿下的全国总价地王，该项目花费了北辰92亿元，总体体量为78.5万m2，到目前位置该项目已开发了10年。而长沙市目前的地王是2016年11月厦门建发地产湖以近29个亿，楼面价9241元/m2，溢价180%竞得的梅溪湖B-39地块，该地块总体建筑面积为31万m2，按照长沙市正常的去化速度，该项目至多开发3年；开发周期并不是房地产开发商为满足利润率可以随意计划的，在房地产项目的规划设计和评审阶段，政府是会加强监控和干预的；此外，目前房地产公司开发房地产项目时，绝大多是时通过金融杠杆，向银行或者金融机构以土地或者建设项目作抵押来融资贷款，银行的利息是吞噬很大一部分利润，开发周期越长，虽然由于均价越高，项目整体货值越大，但项目周期越长意味着金融机构的利息也越高，对项目的利润损失也是越多的。所以一些房地产公司对市场的盲目自信将会直接拖垮其现金流，使其一朝崩塌。

由此可以看出，不论项目体量的大小，开发周期的长短，开发商对土地的出价能力与其对市场售价的预期为正相关关系，且项目体量越大，伴随着开发的周期也越长，开发商的出价能力也越高。

综上可以总结出房地产市场对土地市场的影响因子主要有房价、房地产去化速度和年增幅。首先房价的高低直接导致土地的竞买人获取土地项目的意愿和能力。由于每个企业都是理性经纪人，追逐的都是产品利益的最大化，而房价的高低决定着开发商对利润的获取能力，当房价越高，超出成本部分的利润即越有可能更高。反之房价越低，则项目的获利能力越低，经营风险也越高。第二点是房地产的去化速度，房地产的去化速度越快，说明房地产市场越火热，处于卖方市场，价格的决定权握在房地产企业手中，为了获取更高的利润，房地产公司会想尽办法在房地产市场调控政策的要求下将房屋售价调整至最高。而当房地产去化速度越低时，很有可能市场存量过大，供过于求了，此时是买方市场，价格的决定权握在了市场手中，一般来说为了早日回正现金流，减少融资成本，开发商不得不进行让步，将利润空间压缩。这样的房地产市场行情会直接成为房地产开发商对土地投资决策判断的依据。第三点是房价的年增幅。房价的年增幅越高，说明房地产市场越火热，价格的上涨空间越大，开发商对土地的出价能力则越高，土地竞价或则成为地王的可能性越大。反之房价的年增幅越低，则说明房地产市场较冷清。开发商对土地的出价能力则越低，土地流拍的可能性则越大。

而土地市场对房地产市场影响的因素主要有地价和项目体量大小。首先地价是房价的基本组成部分，地价越高，则房价也水涨船高，每个开发商对标的土地都有心理预期价格，这个预期价格宏观主要看国内和区域房地产的政策，微观看区域的经济发展水平，长期看区域的人口及人口增长率，短期看区域的金融市场。当房地产开发企业对地块所属的区域或大环境持乐观态度，则其对房价的心理预期价格则会较高，开发商为了获取稳定的利润率，往往会抬高房屋售价，导致房地产市场价格上涨。当房地产市场调控政策较为严厉或政策的调控打破了开发商对房地产市场的心理预期时，一般而言，房地产开发商为了获取自己的利润，则会想办法缩减建筑开发成本，如更换为更为廉价的建筑材料、改变园林绿化的风格、减少建筑外立面线条和装饰、缩减物业管理人员或聘用较为廉价的物业管理公司。这一些将整体导致房地产项目转变为品质相对较差的产品，这实际上是对国有土地的一种浪费，影响建筑使用寿命，增加房屋居住安全风险。第二点是项目的体量大小，项目的体量越大，项目度过房地产调控周期的可能性越长。此外，通过房地产项目通盘的操盘，通常可以先将低货值的产品放在价格较低的年份来销售，在项目现金流不收影响的情况下，将项目总体的货值延期，直至价格上升，则可以较高的价格赚得最多的利润。利润长沙市北辰三角洲项目，2007年就已经获取了土地，但是项目的相对大量供货的时间实际还是在2015年以后，就是因为项目整体体量大，开发商有操控楼盘价格的能力。但这个项目并不是一个成功的例子，92亿的投入耗尽了北辰整个集团的财力，拖累了公司的整体发展，这也验证了企业对土地投资项目的决策时，房地产价格和房地产去化周期是有巨大影响作用的。