浅谈全面“营改增”后土地增值税的纳税筹划

肖婷

一、增加中间销售的中间，以此来分散销售收入

土地增值税的缴纳主要是由不含税（增值税）销售收入和可扣除金额二者决定的，在扣除额一定的前提下，不含税的收入越多，增值额也就越大，缴纳土地增值税也就越多。因此从收入角度进行纳税筹划，少计算收入是一种有效合理的避税方式。

案例1：某市A房产有限公司购入一块土地，其购入价款为2000万元，准备开发建造普通标准住宅，其开发成本为2500万元，能够提供金融机构证明的利息费用为500万元。项目完工转让普通标准住宅取得的不含税收入6000万元，采用一般计税方法。筹划前应纳土地增值税计算如下表所示：

筹划思路：增加中间销售环节，分散应税收入。A房地产有限公司可以先将建成的普通标准住宅先以7500万转让给其非地产开发企业的子公司，再子公司再将该房产以8000万对外出售。对比分析可以看到通过筹划后，A公司及其子公司合计少缴纳了530.82万元。

二、适当降低销售收入，减少土地增值税的缴纳

案例2：某市房地产企业销售普通住宅一幢，其销售总面积为9000平方米，其销售价格为1950元/平方米，售价总额为1755万元。该房屋支付的土地出让金为200万元，房地产的开发成本为900，利息支付为60万元，能够取得金融机构的相关证明。该房地产采用简易计税方式。筹划前应纳土地增值税如下表所示：

筹划思路：将房价适当的降低，将原来的每平米1950元降低到每平米1900元，其他条件保持不变。筹划后应纳土地增值税如下表所示：

通过表4-3与表4-4对比分析可知，通过降低单位面积的销售额50元，反而可以增加盈利金额48.11万元，而这种筹划方法主要是根据通过降低收入、利用累进税率表的税率临界点来进行展开。

三、结论

房地产企业销售房产时，可以采用不同的营销策略，对于有一部分的房屋，可以采用先装修后再进行销售，从而在房产清算时，会增加其可扣除项目的金额，从而降低增值额，减少土地增值税的缴纳。也可以采用合理的安排利息费用的支出，也可以进行达到纳税筹划的效果，比如，在筹资之前，可以付筹资额和利息支出進行测算，如果预计利息要小于“取得土地所支付的金额和开发成本”二者的和，那么就选择不能提供金融机构证明或者不能按房地产项目计算分摊利息这类情况；反之，完善金融证明材料或者能够按照项目合理分摊利息就十分必要。

随着全面营改增的带来，对财务人员以及相关人士对土地增值税的筹划的要求更高，不仅需要掌握土增税的相关知识，还要能够熟练运用增值税相关知识。通过结合项目实际情况，反复核算，合理利用临界点、优惠政策，通过详实安排，从而制定出合法的税务筹划方案，降低企业的税务负担，提升企业的市场竞争力。

参考文献：

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