我国关于土地房屋征收中工程管理的若干问题

张东伍

摘 要：2011年，国务院公布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》并施行，在新的条例下，由征收带来的矛盾纠纷呈显著下降趋势，但在实际操作中，还存在诸多问题。本文主要阐述了在房屋征收中存在的问题，并提出了一些对策，以供参考。

关键词：房屋征收，问题，对策

随着经济的发展和城市化进程的不断加快，我国的城市建设步伐也明显提速，伴随着旧城棚户改造，在房屋的征收过程中也暴露出了一些问题和矛盾，不仅制约了房地产经济的发展，也影响了人们正常的工作和生活，也给社会造成了不安定因素。因此，对房屋征收过程中的一些问题进行探析，具有十分重要的现实意义。

一、建筑质量的问题；

1.项目质量控制不严。由于没有合理地设置质量控制点，部分过程存在失控现象。

2. 缺乏质量奖罚措施。由于在项目控制中没有实行重奖重罚，风险自担的机制，项目费用中没有明确项目质量费用的数量，使施工单位过分追求项目的进度，忽视了项目质量。

3. 忽视项目后期运行质量。项目的建成投产使项目的可靠性、可维修性和维护保障性成为项目质量的重要方面。从可行性研究到工程设计，都要把项目投产后的保障作为重要特性来考虑。

不注重培养互利的供方关系。过分压低承包项目的中标价格。造成中标单位使用管理较差的施工队伍，使施工质量难以保持，成品保护措施不力，严重影响了项目的质量和进度。

4，项目人力资源严重不足。为了降低昂贵的人力资源成本，面

对多个项目同时进行的局面，大多数施工企业采用矩阵管理模式配备项目施工人员、专业技术人员在项目间频繁流动，造成许多项目没有配备专职的质量管理人员，对项目的质量控制难以达到预期的效果。

二、各类房屋在征收中的矛盾分析与解决

1.出租房屋

《房屋征收条例》第二条明确规定了是对征收房屋所有权人给予的补偿。在实际情况中，所有权人与使用人处于分离状态，这是典型的租赁行为，征收时就应当考虑两个因素：一是保护房屋所有人的合法权益，二是保护承租人的合法权益。它涉及补偿安置和解除合同两个法律关系。这两个法律关系表面是独立的，但实际是关联的，所以在处理时应当同时考虑。为了达到良好的社會效果，被拆迁人在获得货币补偿之前，必须对承租人进行补偿。如果被拆迁人选择产权调换的，应另给承租人提供其他租用房屋。

2.抵押房屋

所谓抵押房屋，就是设定了抵押权，依照法律规定已由被征收人作为履行债务担保物的房屋，这类房屋未经抵押权人同意，被征收人不得擅自做出处分。而在实际生活中，以民间借贷居多，双方文字为据，大部分忽略了抵押登记制度的存在，这类房屋就为征收时埋下了矛盾。一种情况，抵押房屋拆除补偿完毕后，债权人才得到消息；另一种情况是债权人在征收补偿实施前已得到消息，但没有公认的法律依据，被征收房屋的债务人又不予以配合而造成的债权得不到实现。以上这两种情况，要求征收人站在公平的立场，协调双方矛盾，告知双方应有的责权，通过掌握的双方具体情况具体分析，解决纠纷，不使矛盾进一步激化。

3.房屋用途

制定合理的房屋用途认定标准，正确认定被征收房屋的用途，是解决好房屋用途争议的前提条件。在新的征收补偿条例中，对于房屋用途的界定没有具体提及，而在《国有土地上房屋征收评估办法》第九条提到一般以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准，但在实际征收调查中，其用途是与权属证书不符的。

围绕房屋用途的争议不仅在征收当中难以回避，而且在目前社会活动中也是一个难以回避的法律意识问题。一方面在相当的人群中，现代法律意识尚未被接受，人们还习惯于按老经验、老习惯办事。另一方面新的经济市场决定了法治的新原则，而征收人不能对“法无禁止，便是权利；法无授权，便为侵权”充分理解。前者是充分保障市场主体的行为能力，保障房屋经济效益最大化，如房屋所有人将房屋用于法无禁止的领域是其权利，其实际用途只要不违法，就应当被承认；后者是严格要求社会管理者在行使行政管理权时，必须有法律的授权，从制订政策办法到具体的执行都要受到严格的控制。也就是说被征收房屋用途的界定要由专业部门而非实施征收的部门。

三、控制好工程项目的质量成本和工期成本。

随着国企内部机制的改革，企业逐步精简队伍，优化结构。为了满足项目的劳动力需求，必须选择一定量的劳务队伍，选用的劳务队伍要选择一些信誉好的、实力强的队伍进行综合评议，建立相对稳定而又定期考核的动态管理的合格劳务分包方。劳务分包实行招投标制度。公司成立招标领导小组，评委由项目经理、生产、劳资、质安等人员组成，制定招标文件，邀请两家以上的分包方投标，根据投标方的标书、资信等确定中标队伍，劳务分包从招标到签约自始至终要在公平、公开、公正的原则下运行，杜绝暗箱操作。加强劳务资金的集中管理很重要。项目部每月对劳务队伍的当月完成工作量进行核算，汇总后由项目经理进行审核、签字，报公司施工管理部门，施工管理部门根据劳务完成量与项目部的已完成工作量表进行核对，报财务部门。财务部门根据劳务分包合同核定拨付劳务费用的额度，报公司经理审批。工程发生变更的劳务增加费，如无经济签证，公司不予确认。项目部尽量避免分包合同以外的诸如时工、杂工等费用的发生。通过劳务分包的管理运作，逐步将市场机制引入本企业自身队伍操作层的管理，激活企业操作层的活力。

从质量成本管理上要效益，对施工企业而言，产品质量并非越高越好，超过合理水平时，属于质量过剩。无论是质量不足或过剩，都会造成质量成本的增加，都要通过质量成本管理加以调整。质量成本管理的目标是使四类质量成本的综合达到最低值。正确处理质量成本中几个方面的相互关系，即质量损失（内、外部故障损失）、预防费用和检验费用间的相互关系，采用科学合理、先进实用的技术措施，在确保施工质量达到设计要求水平的前提下，尽可能降低工程成本。项目经理部不能为了提高企业信誉和市场竞争力而使工程全面出现质量过剩现象，导致完成工程数量不少，而经济效益却低下的被动局面。从工期成本控制上要效益如何处理工期与成本的关系，是施工项目成本管理工作中的一个重要课题，即工期成本的管理与控制对施工企业和施工项目经理部来说，并不是越短越好，而是需要通过对工期的合理调整来寻求最佳工期点成本，把工期成本控制在最低点。