不动产登记中房产测绘的应用探讨

谭明超

（贵阳四维工程测绘有限公司 贵州贵阳 550001）

1 引言

在我国房地产行业迅速发展的背景下，不动产登记作为一项重要工作得到了政府有关部门的重视，房产登记是不动产登记工作中的重要组成部分，而房产测绘工作在房产登记过程中发挥着不容忽视的作用，因此对不动产登记中房产测绘工作进行研究能够更好地服务社会，有着重要的现实意义。

2 房产测绘主要内容

房产测绘作为一项基础的测绘工作，是不动产测绘的重要组成部分。房产测绘原属于地籍测量学的一部分，后独立为房产测绘学。房产测绘是指运用一定的测量技术、仪器及手段，通过测量工作和调查工作确定房屋面积、房屋位置、房屋权属、房屋界限、房屋质量、房屋数量和房屋现状等，并通过文字、数据及图片等形式体现测绘结果的工作。其中，以GPS、RS、GIS技术为核心的数字测绘技术是目前在房产测绘中最受欢迎的技术。

2.1 平面测绘

在房产测绘工作中，最主要的就是平面测绘工作，平面测绘的主要工作内容是对房产的面积及设计结构进行测绘，在此基础上利用专业软件对房产情况进行建模，以直观的方式展现房产的位置、高度等信息，允许相关人员以尽可能快的速度了解房产的总体概况。平面测绘普遍用于各种不动产测绘工作，是业界最为流行的测绘方式。

2.2 信息调查

除了对房产情况进行客观描述外，房产测绘工作还要对房产的相关信息进行记录，这些信息将用于后期房产情况、产权归属等问题的调查工作，从另一个角度来看，对房产进行测绘工作，记录相关信息可以有效保障房产所属者的合法权益。

2.3 对比分析

房产测绘工作除了可以对单个房产的各类信息进行调查记录外，还可以将不同房产的信息进行对比分析，为相关部门的统计排查工作提供便利，通过对不动产信息的对比分析，还可以了解一个地区内各个行业的经济状况，为政府部门相关决策提供一定的参考。

3 房产测绘的意义

3.1 登记便捷

以往在进行不动产的登记工作时，往往需要消耗大量的人力和时间，工作进展缓慢，效率低下，信息更新速度无法达到要求。而房产测绘工作将各个部门进行有机结合，能够极大地简化不动产登记工作，提高不动产登记的工作效率，降低错误率，为工作人员和人民群众提供便利条件。

3.2 信息透明

我国各地政府部门普遍实施不动产登记信息透明化，在这一前提下，房产测绘工作就有了更加重要的地位。这是由于房产测绘工作能够对登记在册的不动产的各种信息进行审核，对不动产的真实性、可靠性进行快速、准确的评估，准确识别利用不动产登记制度开展的违法犯罪活动，保障人民群众的合法权益，提高政府公信力，支持并完善信息透明化机制。

3.3 结果统一

自不动产的登记制度提出以来，我国已经出台并完善了许多关于不动产登记的法律法规、规章制度等，但不动产登记过程中经常出现某些特殊情况，在对这些特殊情况进行处理时，不同法律的规定存在一定出入，这可能会导致矛盾的产生。房产测绘工作的开展可以规避特定风险，在房产测绘工作中，不动产登记行为将按照一定规则进行排序编码，这一举措可以降低错误率，并在一定程度降低引发各种矛盾的几率，维持社会稳定。

4 不动产登记中房产测绘案例

本文以我国某市某区测绘工作为例，探讨不动产登记中房产测绘的应用。

4.1 地区概况

该区位于某市东北部，相关概况如表1。

表1

该区作为试点地区，在全市率先开展房屋不动产登记工作。该区房产测绘工作于2013年开展，于2015年完成，并建立了房产数据库，准确地记录了该区房产的相关数据资料，为不动产登记工作的开展奠定了基础。

4.2 房产测绘流程

（1）准备阶段：准备阶段包括人员培训及材料收集两部分。

①专业人员对该区房产情况进行走访调查，针对房产特点制定房产测绘方案及相关标准，组织测量人员进行统一培训；

②在开展测绘工作前，对房屋的基本信息进行收集汇总，建立数据库对数据进行存储。

（2）外业查勘：外业查勘包括以下两部分工作：

①信息采集。批量印发房产测绘现场查勘表，现场对房屋基本信息进行采集录入；

②现场测量：在房屋现场绘制房屋草图，利用专业设备测量房屋尺寸并在草图上予以标注，对房屋存在的违规搭建现象进行标识。

（3）内业计算：根据查勘信息，利用专业绘图软件绘制房屋结构图，计算房屋面积，生成房产测绘报告书。

（4）质量审核：按相关流程将测绘报告书提交给上级部门检查，确认无误后交由房产权利人进行核实。

（5）成果备案：将房产测绘报告书上交至管理部门进行备案。

4.3 房产测绘在不动产登记中的应用

（1）房产测绘可以提供准确的数据分析，房屋所有者可以通过在不动产统一登记的信息平台上申请房产测绘来得到房产的各种数据信息，在发生房产纠纷时保障自身权益。

（2）对于消费者来说，房产测绘可以为消费者提供准确的住房数据，也使相关信息作为房产交易的主要依据而被登记在案，有效的保证了消费者的合法权益。

（3）在不动产统一登记中，房产测绘可以提供更加专业准确的数据。这些数据可以为房地产开发商的决策提供依据，并且在房屋的建等过程中有效的避免浪费，使面积与建筑材料的利用率得到提高。

（4）不动产统一登记的最终目的就是建立全国范围的不动产数字信息平台。房产测绘在为房地产行业提供服务的同时，也为城镇规划、城市建设等提供有关数据和信息。在政府规划中，房产测绘可以为政府规划部门提供有价值的参考。房产测绘在不动产统一登记上的应用有助于政府部门有效、准确、经济地进行城市建设与城乡规划，使城乡建造工作顺利进行。

（5）由于房产测绘工作信息源多、涉及范围广、内容复杂，可以为现代化城市的建立提供更多有用的地理信息，有助于地理信息系统的建立。

5 不动产登记中房产测绘前景

随着房产测绘工作的发展，国家相继颁布实施了一系列法规来规范市场，加强对于房产测绘行业的规范与管理，引导行业更好发展。这些法律法规在一定程度上提高了我国房产测绘的现代化进程，可见房产测绘有着良好前景。而房产测绘行业与不动产统一登记的有机结合必将大放异彩，房产测绘可与现代化互联网技术相结合，在已建立的数据信息平台中实现全国范围内房产信息的储存与共享，从而使政府对于不动产的查重率的调查更加方便。

6 结束语

现阶段房产测绘工作已经对我国不动产登记产生了相当大贡献，并且在很大程度上影响着我国房地产行业的发展。不动产统一登记与房产测绘的有机结合，在各个领域都有着广阔的应用及发展空间，必将为我国日后不动产统一登记工作的开展提供坚强有力的技术保障。

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