中国企业海外房地产投资的风险及其对策

王洋　曹磊

【摘要】我国房地产行业的发展并不久远，1998年我国政府取消了福利分房的政策开始，国内的房地产行业开始走向市场化，整个行业得到迅速成长，随后逐渐兴盛起来，对我国企业海外房地产投资的动因和投资现状进行分析，并在此基础上提出相应的风险应对措施。

【关键词】海外；房地产投资；风险

一、中国企业海外房地产投资的现状

随着国内政府对房地产市场的调控力度加大，导致企业的利润空间减小。加之全球经济联系愈加紧密等因素，我国房地产企业开始将目光投向海外市场，以此寻找新的利润点，许多具有战略思维的房地产企业已经打开视野，将自身的经营范围扩张到海外，进行全球化的布局。

从2011—2017年的数据来看，中国企业海外房地产投资规模在总体上稳中有升，到2015年达到峰值，2015年之后趋于平稳，稍有递减。从投资数值上来看，2015年到2017年，年投资额均超过了200亿美元。总的来说，我国房地产企业对于海外的投资的发展前景是比较乐观的。

就投资增长率来看，2010—2011年，我国房地产对外投资处在一个比较好的发展态势之中。2012—2014年增速稳中有升。2015—2017年增速逐年递减，到2016年开始为负值，但波动不大。可以看出，中国企业对外房地产投资已经基本处在一个稳定状态。

我国房地产企业在商业用地上的投资金额居于首位，其次是办公用地，最后是住宅用地。住宅用地从2011的38.7亿美元上升到2015年的63.1亿美元，办公用地从2011的43.2亿美元上升到2015年的85.4亿美元，商业用地从2011的45.2亿美元上升到2014年的112.8亿美元。住宅用地和办公用地在2011—2015年呈上升趋势，到了2015—2017年有所回落；商业用地在2011—2014年逐步上升，到了2014—2017年稳步有所回落。

二、中国企业海外房地产投资过程中存在的风险

（一）决策失误风险

由于房地产项目的经营管理是一个动态过程，因此从房地产项目的前期调研、区域确定、获取土地，到开发建设过后的销售收益，整个过程中每个阶段都有多种多样的潜在风险。

（二）资金短缺风险

房地产是资金密集型行业，在每个阶段都需要投入巨额的资金，人才资源以及物力等的支持。从投资的阶段来看，每个阶段持续的时间都较长，因此资金需要投入的时间周期较长。

（三）法律与法规风险

法律与法规会对房地产企业海外投资产生影响，提高我国房地产企业对外投资的门槛。法律风险是指企业在经营过程中由于自身经营行为不规范或外部法律环境产生变化，而对企业产生负面法律责任或后果的可能性；合规风险是指企业经营因违反监管要求而受到制裁，遭受损失的可能性。

（四）社会文化风险

由于不同的社会文化，在海外投资中会影响投资的习惯和反馈效果等，因此文化差异也会为企业对外房地产投资带来风险。我国房地产企业在海外投资时，对他国的风俗文化不熟悉，对于一些国家的禁忌，还有审美观等缺乏了解；对目标市场的商业习惯、管理文化缺乏了解；文化的多元化导致难以形成同一价值观、经营思想的跨国管理组织等。

三、中国企业海外房地产投资面临风险的对策

（一）提高管理者决策水平

管理者和决策者要结合企业战略，确定项目是否吻合，然后要对项目的真正价值进行分析和判断，最后再对企业自身的资本能力、融资资源、融资条件以及团队能力进行综合分析，为投资决策提供数据支撑。

（二）加强企业内部资金管理

需要通过各种融资手段来给企业提供资金，可以通过财务管理的预测以及提高财务管理水平，让资金结构优化。当碰到资金短缺的情况时不会让企业破产，对投资者的伤害也会降低。企业需要诚信经营，树立良好的企业形象。为加强与银行业的合作打下基础，以此来扩大市场的容量。

（三）多方面规避、应对政治风险

房地产企业需要本土化经营。这可以使得在房地产的投资过程中，增加该国的劳动力就业机会，以此促进该国的经济发展。从而使得当地政府看到，外资房地产投资并不是一件坏事，进而能够让政府削减进入壁垒或退出壁垒。

（四）开展法律培训

企业需在内部开展法律培训，设立企业法律顾问，完善企业法律顾问制度；并给予法律顾问一定权力，使法律顾问能够参与房地产投资企业领导决策。同时，企业的法律顾问需要对决策进行法律的风险预测和分析，选出一个风险适中，获利最大的投资方案，向决策人员上报方案，并附上相关法律意见，使风险降到最低。

（五）融入投資地当地文化

在房地产企业海外投资中，充分融入当地文化对企业的发展具有促进作用。企业要充分了解目标市场的文化历史、审美偏好以及社会风俗等，尽可能的入乡随俗。如聘请在当地的华人华侨作为员工以及该国具有管理经验的高管人才，避免文化上的冲突。定期组织企业员工交流会议，分享不同的观点。充分利用网络文化信息平台。对于房地产企业，可以通过被投资国最有名的网络平台来获取信息，进行文化的调研工作。