海南楼市大变局

郭煦

最严格的限购政策、最严格的土地政策，这个春天对海南楼市来说可能有些残酷，但对整个海南的发展而言，却是一个新的开始。

展望 如今，三十而立的海南，站在了楼市的十字路口，这次自上而下的改革将给其带来新的机遇与全新的挑战。在业内人士看来，海南将迎来两至三年的阵痛期，而楼市未来的走向亦取决于其新一轮改革成效。 

4月13日，中共中央总书记、国家主席、中央军委主席习近平在庆祝海南建省办经济特区30周年大会上宣布，党中央决定支持海南全岛建设自由贸易试验区，支持海南逐步探索、稳步推进中国特色自由贸易港建设。

当天下午，家住哈尔滨的黄伟订了第二天一早飞往海南三亚的机票。“我上周刚刚从三亚回来。”

此前，黄伟已手握多套海南房产，希望借着利好出货套利，“接下来的几天，我天天都能接到房产中介的电话，都愿意加价全款收房”。

最终，黄伟在4月18日以高出此前市场价50万元的价格出手了一套房。

在此期间，海南楼市炒作、哄抬房价等现象屡禁不止，在密集处罚数十家违规房地产企业和中介之后，4月22日，海南省有关部门紧急发布通知，在已出台限购政策的基础上，商品住宅实施全域限购。

随后，海南省住建厅发布执行细则，封死各种骗购住房的口子。例如，遏制假结婚、假离婚;对4月22日20时之后补交、补足首付款的不予认可;海南各高校在校大学生集体户口不视为本省户籍等。

“这几年每到春节前后，很多人来海南度假、买房，房价的涨幅都不小。今年受建省30周年等政策利好的影响，好一点的新房一平方米涨了五六千元，甚至有客户半夜买房。”海口市某房产中介李先生表示，全域限购后，海南楼市又进入到了淡季。

截至记者发稿时，《小康》·中国小康网记者致电多家海口和三亚房地产销售中心，工作人员均表示，目前项目已经停售，何时再开盘还没有时间表。

炒房客，请离开！

2018年4月22日晚8时，可以称得上海南楼市最重要的时点，海南省人民政府召开《中共海南省委办公厅、海南省人民政府办公厅关于进一步稳定房地产市场的通知》（下文简称《通知》）新闻发布会，宣布海南省房地产全域限购政策正式实施。这项被喻为“史上最严”的新政，几乎是对中国大部分地区现有房地产限购限售政策的“并集”。

《通知》指出，海南实行严格的限购政策，在已出台限购政策的基础上，实施全域限购。五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县建设的住房，只能面向本市县居民家庭销售。海口、三亚、琼海已实行限购的区域，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计60个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

上述区域之外，非本省户籍居民家庭购买住房的，须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

自《通知》发布后，户籍迁入海南的居民家庭，只能购买一套住房，并须提供至少一名家庭成员在海南累计24个月及以上个人所得税或社会保险缴纳证明。

非海南本省户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税或社会保险购买住房。

《通知》还规定，海南省将严格限贷、限制转让和价格备案管理。非本省户籍居民家庭在海南省购买住房，申请商业性个人住房贷款首付款比例不得低于70%。居民家庭或企事业单位、社会组织在海南省购买的住房，取得不动产权证满5年后方可转让。

据一位海南省的房地产销售经理透露，目前海口、三亚等海南省主要城市的楼盘基本都已经无房可售，今年上半年应该不会再有新项目开盘了，下一次开盘起码也要等到七八月份。“不过，根据目前的情况，下半年是否能开盘仍然是个未知数。”

“试金石” 对外开放最新的一个大门就是“中国特色自由贸易港”，而海南正成为这一政策的“试金石”。

同时，《通知》还明确提出，海南省继续实行最严格的节约用地制度，实施建设用地总量和强度双控行动，确保海南建设用地总量在现有基础上不增加，落实《海南省总体规划》，严格自然生态空间用途管制。建设用地供应向建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港急需的基础设施、产业发展、社会发展、民生需求等倾斜，大幅减少直至停止供应外销商品住宅项目用地。

按照全省“一盘棋”统筹的思路，海南省还提出，加强各市县商品住宅用地出让、规划报建和预售管控。各市县在办理商品住宅用地出让、规划许可和预售许可之前，须征求省国土资源厅、省规划委员会、省住房和城乡建设厅等省級行业主管部门意见。省国土资源厅、省规划委员会、省住房和城乡建设厅等部门要结合房地产市场形势，按照总量控制、稳定市场的原则，进行严格把关。

全域限购，对海南来说是一个艰难的选择，房地产对海南经济贡献很大，《小康》记者依据海南省统计局披露的数据统计了近4年（2014年-2017年）商品房销售额后发现，海南商品房成交额合计达到了6124亿元，而2017年海南全省生产总值也才只有4462.54亿元。

此外，海南，外地人购房比例全国最高。据链家提供的数据显示，2017年上半年海南购房成交中，岛外购房占比高达88%。其中来自京津冀和东三省的购房者最多。东三省合计占比约23%，北京占比约13%，河北占比约14%。其次为来自河南、山东、山西、四川的购房者。

而大部分岛外购房者以旅游、度假、养老等为目的在海南买房，属于“候鸟”型客户，每年冬季“飞”来暂住，春天“飞”走，导致海南住宅的空置现象严重。据三亚市旅游局的统计，2015年在三亚市购房养老的“候鸟老人”已达到了50万之众，而2014年末，三亚户籍人口为58.56万人。

是轮回？还是进步？

海南炒房由来已久，最早可以追溯到上世纪九十年代初期。

1992年，邓小平同志“南巡讲话”，宣布市场经济成为中国坚定不移的发展方向。接着，中央提出加快住房市场改革步伐;国务院审议批准海南吸收外商投资建设洋浦经济开发区……

一时间政策利好不断，海南房地产市场开始火热。海南房价一日千里，1988年到1991年，海口、三亚等热门地区商品房价格基本维持在1300-1400元/平方米之间;而1992年就蹿升到5000元/平方米，1993年更是达到7500元/平方米的巅峰，两年涨了三倍以上。与之形成鲜明对比的是，1992年全国商品房均价只有995元/平方米，而北上广深的商品房均价直到1998年都还维持在5000元/平方米以内。

不过，有起就有伏。据海南省政协委员、海南产业经济研究院院长李仁君回忆，“从1992年起，房地产业疯狂发展，成为地方财政收入的主要来源，1992年海南全省财政收入的40%是直接或间接由房地产而来，而海口市则更是高达60%以上。1993年下半年，随着国家加强对宏观经济调控的力度，海南的房地产泡沫破灭。过度投机给海南的地产和金融业造成了几乎致命的打击。”

1993年6月，面对楼市过热，中央出台宏观调控政策，限期收回违法拆借资金、削減基建投资、清理所有在建项目，招招对准房地产市场。与此同时，国务院还宣布终止房地产公司上市、全面控制银行资金进入房地产业。

海南房地产市场应声而落，房价亦进入下跌通道。曾经的风头无两，留给海南的却是满目疮痍和银行坏账，令人唏嘘。

1999年开始，海南用了整整七年时间，才将房地产库存清理完成。

进入21世纪，海南省不断调整和补充经济发展政策，并逐步探索出不同于“珠江模式”、“苏南模式”和“温州模式”的“海南模式”。到2006年，海南省已经探索出了始终坚持不污染环境、不破坏资源、不搞低水平重复建设的“三不”原则和“大企业进入、大项目带动”的发展战略。2008年，高新技术产业和现代服务业被确定为海南可持续发展的战略选择，对之前的发展策略作了有效的补充。直到2009年，海南省迎来国际旅游岛发展战略。

2010年前后，在中国楼市暴涨的大背景下，借“国际旅游岛”国家规划的东风，海口房价重新触及当初的高点。2010-2012年，三亚的房价长期排在全国前五名，2012年2月，三亚成交均价突破27000元/平方米，仅次于当年的上海、北京。政策还没落地，几年后的利好被提前透支。

随着政府调控，2012年开始，海南的房地产开始降温，外地炒房团退出，海南沿海楼盘价格纷纷腰斩。

直到2016至2017年，沉寂多年的海南房地产才再次迎来一波价值攀升。

“如此严厉的限购政策超出预期，海南的房地产市场势必发生方向性的重大改变。”面对“史上最严”的全域限购，海口市当地某大型房地产公司销售负责人这样告诉记者。

如今，三十而立的海南，站在了楼市的十字路口，这次自上而下的改革将给其带来新的机遇与全新的挑战。在业内人士看来，海南将迎来两至三年的阵痛期，而楼市未来的走向亦取决于其新一轮改革成效。

三十而立再出发

最严格的限购政策、最严格的土地政策，这个春天对海南的房地产商们来说有些残酷，但对整个海南的发展而言，却是一个新的开始。

壮士断腕挤泡沫，为的是一个全新的海南——在中国改革开放40周年、海南建省办经济特区30周年之际，海南迎来了新的四大战略定位：全面深化改革开放试验区、国家生态文明试验区、国际旅游消费中心、国家重大战略服务保障区。

海南全面深化改革开放，建设自由贸易试验区和中国特色自由贸易港是重要举措之一。根据4月14日正式对外公布的《中共中央 国务院关于支持海南全面深化改革开放的指导意见》（下文简称《意见》），海南全岛不仅被赋予了建设自由贸易试验区的重任，还被赋予了探索建设中国特色自由贸易港的使命。《意见》指出，将根据国家发展需要，逐步探索、稳步推进海南自由贸易港建设，分步骤、分阶段建立自由贸易港政策体系。

如果将来海南全岛都成为自由贸易港，按照海南全岛3.5万平方公里的范围来算，将远超1000平方公里左右的香港和新加坡，以及不足4000平方公里的迪拜，成为全球最大自由贸易港。

自由贸易试验区和自由贸易港的特色是“自由”，这并不仅仅是税收和贸易方面的自由，也是制度安排的自由，因此赋予自由贸易试验区更大改革自主权，探索建设自由贸易港，会进一步激发所在地区的主动性和活力，推动对外开放进程。

对此，有专家认为，对外开放最新的一个大门就是“中国特色自由贸易港”，而海南正成为这一政策的“试金石”。

中国（海南）改革发展研究院院长迟福林此前接受媒体采访时曾明确表示，当前海南建设自由贸易港的条件远远超过世界上其他自由贸易港设立之初的综合发展水平。“中央决定在海南探索建设自由贸易港，是我们赢得区域一体化主动权的重要举措，有利于给外来资本创造更多的市场空间，是在贸易保护主义、单边主义抬头之际，中国主动扩大开放的举措之一。”

迟福林分析认为，未来海南自由贸易试验区将以服务贸易创新发展为重大突破口，加快旅游、医疗、健康、教育、文化等生活性服务业开放和金融、保险、物流等生产性服务业开放，按照国际化、市场化、法治化的要求推进体制机制创新，营造一个稳定、公平、透明、可预期的营商环境。“这不仅将为海南跨越式发展提供重要动力，而且也为全国提供可复制、可推广的改革创新经验。”

此外，自2010年海南国际旅游岛建设上升为国家战略后，海南旅游业的发展取得了长足的进步。

数据显示，过去五年，海南岛年接待游客总人数从3320.4万人次跃升到6745万人次，旅游总收入从379.1亿元增长到812亿元，年均分别增长11.5%和15.4%。

但是，华丽的数据却难以掩盖竞争力不足，以及客源单一的现状。而这最核心的原因就是海南高端化、国际化、特色化旅游产品供给不足。

以三亚为例，据三亚市旅游发展委员会发布的《2017年三亚国际化旅游发展监测体系第一期月度监测报告》，2017年4月份，三亚的国际游客中欧洲游客占比41%，但其中来自俄罗斯的游客占比36%，可见其对于俄罗斯市场的依赖程度较深。

《意见》指出，深入推进国际旅游岛建设，不断优化发展环境，进一步开放旅游消费领域，积极培育旅游消费新业态、新热点，提升高端旅游消费水平，推动旅游消费提质升级，进一步释放旅游消费潜力，积极探索消费型经济发展的新路径。

为此，有关专家认为，海南岛的未来应该是“香港+夏威夷”，旅游业发达，同时，金融、贸易、服务等也要走在前列。

然而，实现美好蓝图有一个前提，海南资源稀缺，出于长远考虑，必须彻底改变过去过度依赖房地产的发展路径。这也是海南连发14条新政，全面阻击炒房的真正意义所在。

未来海南房地产何去何从？多位专家学者表示，在海南自由贸易港建设的政策机遇下，未来海南房地产业仍将在海南经济社会发展中扮演重要的角色。但是，今后购房者到海南置业应该转变投资炒房的态度，持改善住房、只住不炒和为海南经济社会发展服务的心态。