当下我国房地产融资问题分析

李佳

摘 要：我国的经济社会不断发展，房地产行业迎来了前所未有的发展机遇和挑战。一方面，城市化水平不断提升，建筑工程不断增多，房地产行业的发展前景越来越好。另一方面，房地产企业越来越多，企业之间的竞争日趋激烈，房地产融资体系急需构建起来。本文将具体探讨房地产融资的特点，当前我国房地产行业融资的不足之处，已经开拓房地产融资渠道的策略，希望能为相关人士提供一些参考。

关键词：市场经济；房地产；融资

进入新世纪以来，我国的社会主义市场经济持续繁荣，人们的物质生活水平不断提升。建筑工程数量明显增多，人们对建筑质量也提出了更高的要求。在房地产交易活动过程中，企业经常要进行资金融通。建筑工程的规模较大，需要投入的资金较多，由于回收周期较长，房地产融资难度加大。近几年来，我国的房地产企业越来越多，房地产行业却陷入了发展瓶颈。如何拓宽融资渠道、解决融资问题，已经成为当下房地产企业关注的最大问题。为了实现自身的可持续发展，房地产企业必须对融资特点进行分析，采用高效的融资策略应对融资问题。

1房地产融资概述

1.1内涵

所谓的房地产融资，就是房地产企业在进行交易活动的过程中，采用多种方式获得资金的经济行为。房地产交易活动需要耗费较多的物力资源，企业想要完成交易，必须获得外界的资金支持。与其他融资活动相比，房地产融资具有一定的特殊性[1]。无论是在土地占用，还是在劳动力输出过程中，企业都需要投入大量资金。为了保障房地产融资的可靠性，房地产企业需要提供担保。

1.2特点

首先，房地产融资具有金额较大的特点。城市化水平不断提升，高层建筑拔地而起。当前我国的房地产项目以高层建筑为主，需要耗费大量资金。只有确保资金链条的稳定，才能推动房地产项目的顺利开展。一些房地产企业存在资金不足的情况，制约了项目工程的持续推进。其次，房地产融资具有生产周期长的特点。房地产从项目规划，到项目竣工，至少需要耗费几年的时间。由于生产周期较长，房地产融资的资金周转时间也相应较长。再次，房地产融资具有风险性大的特点。在开展房地产融资活动时，开发商承担着较大的经济责任。部分开发商信用状况非常差，在项目破产后逃之夭夭，影响了房地产融资市场的健康发展。最后，房地产融资具有资金专用的特点。房地产的融资活动包括建筑贷款、商品房贷款等等，而房地产融资获得的资金只能应用在规定的房地产融资活动中，不能用在其他方面。

2当前房地产融资的不足之处

2.1直接融资比例较小

对我国房地产融资现状进行分析，可以发现当前我国房地产直接融资所占的比例非常小，在很大程度上阻碍了房地产企业的健康发展。就目前来看，房地产 企业的融资方式主要包括以下几种：第一种是股票融资方式，即房地产企业发行股票，以此获得资金支持。在社会主义市场经济繁荣发展的背景下，房地产企业如雨后春笋般成长起来，我国的房地产企业大约有三万家左右。值得注意的是，这些房地产企业并不是全部以房地产作为主要工作内容，业绩的波动性非常大。由于业绩波动性较大，仅有小部分房地产企业能够通过股票获得足够资金，使后期生产建设工作有序展开。第二种是基金融资的方式，即房地产企业利用投资基金或信托基金来获得资金支持。基金融资的实现难度比较大，通过这种方式获得的资金仅仅占据房地产企业贷款总额的千分之一左右。第三种的债券融资的方式，即房地产企业通过发行债券来获得资金支持，债券融资筹集到的资金仍然较少，只能占据企业贷款总额的百分之二左右[2]。

2.2对银行的依赖性强

我国大部分的房地产企业在融资过程中会申请银行机构的帮助，而银行贷款也成为大部分房地产企业的最佳融资选择。事实上，房地产企业的融资方式有很多，企业既可以选择民间融资的方式，也可以采用银行融资的方式。纵观我国的房地产企业发展历程，发现股票融资、债券融资等方式一直是房地产融资体系的末流，而银行融资才是房地产融资体系的主流。进入新世纪以来，社会主义市场进一步扩展，房地产企业之间的竞争越来越激烈。为了在市场占据更大份额，房地产企业向银行举债，资产负债率高达百分之七十，而国内其他企业的资产负债率很难企及房地产企业的高度。房地产企业在向银行抵押贷款时，大多应用了个人住房，这说明房地产企业对银行机构是非常信赖的。

2.3房地产市场不稳定

社会主义市场经济存在一定的弊病：一方面，社会主义市场经济具有自发性，企业很容易陷入恶性竞争，采用恶劣手段进行竞争；另一方面，社会主义市场经济具有盲目性，企业很容易错误跟风，陷入破产的泥潭。前几年我国的房地产市场投资大热，形成了房地产泡沫，不仅对房地产市场造成不利影响，更是阻碍了社会主义市场经济的可持续发展。为了帮助房地产企业指明方向，政府发挥了自身作用，采用宏观调控的手段，对房地产企业进行了重新调整和规划。针对房地产企业资产负债率过高的问题，我国政府提出要控制借贷利率，尽量缩小房地产企业的借贷规模。政府的宏观调控举措对房地产行业的发展产生影响，许多房地产企业开始转向民间金融，采用了多元化的融资方式来化解风险。即便如此，我国的房地产行业仍然存在融资模式单一的问题，房地产市场的波动性仍然较大。由于市场不稳，大多数房地产企业在融资时还会把银行机构作为首选，这就加大了金融市场的风险。当房地产行业发展能力下降，商业银行面临的经济问题会不断加剧，给经济社会造成难以估量的损失。

3优化房地产融资体系的有效举措

3.1健全社会信用制度

上文已述，房地产企业在融资过程中会把银行机构作为首选，一旦房地产企业陷入危机，银行机构也会面临较大的金融风险。为了避免出现这一问题，银行应该健全社会信用制度，形成完善的信用体系。在与房地产企业进行合作时，商业银行机构需要对房地产企业的资历信息进行调查，查询房地产企业的资信状况。如果房地产企业的资金状况较差，商业银行机构不应该与其进行继续合作。房地产融资主要有两种渠道：第一种是直接融资，第二种是间接融资。就目前來看，房地产直接融资体系还没有得到发展，致使房地产融资存在不够科学的问题，给房地产行业的发展带来极其恶劣的影响。很多房地产企业在融资活动中，经常会出现重复贷款、债券落空等问题。商业银行机构在提供贷款时，必须突出信用体系的重要性，制约房地产企业的经济活动，避免房地产企业对商业银行造成恶劣影响，阻碍商业银行机构的健康发展[3]。

3.2优化银行信贷监管

为了引导房地产企业合理融资，相关部门应该对银行信贷活动进行科学监管，使银行信贷工作更加有章可循。在传统融资活动中，商业银行机构和房地产行业建立合作关系，外部监管力度较低，银行信贷体制不够规范。由于信贷体制没有得到健全，很多企业钻了法律的空子，致使商业银行陷入危机。对商业银行机构的这一行为进行分析，可以发现竞争压力导致了商业银行机构的行为。我国商业银行机构数量较多，银行之间也存在竞争。为了吸引更多客户的注意力，部分商业银行放低了贷款标准，甚至故意违规操作，在很大程度上破坏了房地产行业的融资结构。在社会主义市场经济的背景下，政府必须要加大监管力度，监督和管理银行的信贷行为，使银行信贷工作朝着制度化和规范化的方向发展。

3.3推行科学贷款政策

在构建房地产融资体系的过程中，政府起着至为重要的作用。政府宏观调控能稳定房地产市场，实现房地产行业的稳定发展。在鼓励扶持引导房地产行业发展的过程中，政府应该调整房地产的融資结构，对房地产开发进行科学控制。同时，政府应该推出科学贷款政策，控制房地产企业的贷款率，避免房地产市场出现泡沫，降低商业银行机构面临的金融风险。

3.4建立健全法律体系

法律法规可以约束房地产企业的行为，让房地产企业遵循必要的法律规定。就目前来看，我国法律体系还存在薄弱环节，立法部门没有对房地产企业的融资活动作出法律规定，致使房地产企业的贷款担保出现问题。房地产企业在向商业银行机构提出贷款申请时，需要抵押自己的所属物品，一旦房地产企业彻底破产，无法清还商业银行机构提供的贷款，商业银行机构无法对房地产企业提供的抵押物进行处理和分配。在法律法规不够明细的情况下，商业银行机构面临较大的金融风险，很容易受到房地产市场的波动。为了避免出现上述问题，立法部门应该关注于此，进一步完善法律法规，对房地产企业的抵押物分配做出明确规定。

3.5完善相关配套机制

为了稳定房地产市场的发展，我国不仅要完善抵押物制度，还要完善相关评定机制。对我国的房地产交易市场进行分析，可以发现担保抵押等经济活动漏洞百出，很多融资工具都不能到使用之中。抵押物制度可以解决上述问题，我国应该构建科学的担保抵押系统，对房地产企业的担保抵押行为进行规范。房地产市场是社会主义市场经济的重要组成部分，对经济社会起着至为关键的作用，政府还需要完善房地产市场制度，坚决抵制房地产企业之间的恶性竞争，为房地产企业创造一个良好的发展环境。

综上所述，我国的经济社会不断发展，房地产行业迎来了前所未有的发展机遇和挑战。建筑工程数量明显增多，人们对建筑质量也提出了更高的要求。

建筑工程的规模较大，需要投入的资金较多，如何拓宽融资渠道、解决融资问题，已经成为当下房地产企业关注的最大问题。就目前来看，我国房地产企业对商业银行机构的依赖性过大，融资结构严重不合理。为了促进房地产市场的可持续发展，政府必须要发挥调节作用，对房地产企业融资活动进行监督。

参考文献

[1]姜永铭，史闻东.房地产企业融资外部化研究[J].技术经济与管理研究，2013（06）：104-108.

[2]李素红，陈立文，王树强.基于模糊层次分析法的融资风险评价——以河北省房地产开发企业为例[J].企业经济，2013，32（02）：137-140.

[3]汤华然.我国房地产融资问题研究[J].科学发展，2011（03）：55-62.