浅析国有土地上房屋征收与补偿的会计处理

刘洪郡

摘 要：我国房屋征收与补偿制度的提出时间晚，相关法律法规不够完善，因此在具体征收和补偿时存在一些问题和纠纷。本文基于《国有土地上房屋征收与补偿条例》，首先介绍了我国房屋征收与补偿的现状，然后分析了新《条例》对房屋征收与补偿的影响，最后指出会计处理方法，以供参考。

关键词：国有土地；房屋征收与补偿；影响；会计处理

2011年1月21日，国务院颁布《国有土地上房屋征收与补偿条例》，对房屋征收与补偿活动进行规范，能维护公共利益、保障房屋所有权人的合法权益。新条例的执行，也代表着《城市房屋拆迁管理条例》的废止，与此同时带来了一些新的会计处理问题。以下对此进行探讨。

1.我国房屋征收与补偿的现状

依据国家统计数据库的数据显示，我国在2005年，城市发展建设征用土地263km2，城市建成区面积为29636km2；2015年城市发展建设征用土地1548km2，城市建成区面积为51584km2。相比之下，10年时间城市发展建设征用土地面积扩大5.88倍，建成区面积扩大1.74倍。在城市化发展的同时，城市布局改变、基础设施兴建，也带来了更为复杂的房屋征收与补偿问题。而且，房屋征收工作范围广，涉及多个利益群体，因此一直受到社会各界关注。不论征收人、被征收人、第三方利益人，在房屋征收期间的关注点，普遍放在了征收补偿价格上。

新《条例》的颁布，要点包括以下几点[1]：①政府是公共利益征收的唯一补偿主体，禁止建设单位参与搬迁活动，禁止使用暴力手段推动搬迁工作；②针对公共利益的范围进行明确界定，要以保障国家安全、促进国民经济社会发展为前提；③实现了征收过程的程序化，要尊重被征收人的意愿，能维护被征收人的合法权益；④明确了征收补偿标准，要求房地产价格评估机构评估被征收房屋的价值，采用货币补偿、产权调换两种补偿形式；⑤被征收人协商选择评估机构，有利于房屋评估的公平和公正；⑥征收房屋应先补偿后搬迁，由政府发放补偿款，增加了公信力，促進依法征收顺利进行。

2.新《条例》对房屋征收与补偿的影响

2.1 补偿的范围和标准

新《条例》明确指出，房屋征收补偿的范围是合法建筑，或处于批准期限以内的临时建筑。针对违法建筑、超出批准期限的临时建筑，征收时不进行补偿。补偿范围的确定，从源头上规范了各级政府的补偿行为。具体到补偿项目上，主要包括三个方面：一是被征收房屋的价值补偿；二是征收过程中产生的搬迁、安置补偿；三是个体或企业停产停业损失补偿。纵观因房屋征收引起的纠纷矛盾，主要原因在于征收方、被征收方都想得到经济利益的最大化，对此新《条例》指出，征收补偿标准不能低于公告日被征收房屋类似房地产的市场价格，以此保障被征收人的合法权益。

2.2 补偿的方式和程序

在征收房屋的补偿方式上，包括货币补偿、房屋产权调换两种方案，且政府要尊重被征收人的选择权。以后者为例，当地政府应该提供产权调换的房屋，然后计算被征收房屋、产权调换房屋之间的差价。在旧城改造中，被征收人如果选择在改建地段进行产权调换，那么政府就要提供改建地段附近的房屋。在补偿程序上，以前房屋征收工作中，由于补偿程序有漏洞、执行不到位，存在补偿工作未完成、就要求被征收人搬迁的情况。新《条例》中规范了补偿程序，一方面在征收决定之前，应该保证补偿费用到位，严格专款专用；另一方面在征收工作中，遵循先补偿后搬迁的原则[2]。

2.3 征收实施单位利润

根据新《条例》的规定，房屋征收实施单位在工作中，不能以营利为目的。该规定的提出，能够保障被征收人的利益，保障社会公共利益，同时也为会计处理工作、监管工作提出了新问题。

2.4 相关奖惩措施

为了促进征收工作顺利进行，提高搬迁人员的积极性，新《条例》提出奖励补助措施：对于积极搬迁人员，由当地政府给予合适的奖励和补助。相应地，对于征收过程中出现的违法违规行为，也提出了明确的处罚措施。以房地产评估机构为例，如果出具了虚假、差错的评估结果，进行罚款处理。

3.房屋征收与补偿的会计处理方法

3.1 房屋征收实施单位

3.1.1 会计科目设置

第一，实施单位是政府和被征收方之间的纽带，能对补偿费用代收代付，因此要设置“代收补偿款”科目[3]。第二，被征收人可能采用产权调换补偿形式，因此要购置一定数量的安置房，为了和固定资产相区别，要设置“安置房”科目。

3.1.2 会计处理方法

对于货币补偿，会计处理如下：第一，实施单位收到政府补偿款后，借、贷分别记在“银行存款”、“代收补偿款”科目中。第二，实施单位支付补偿款时，借、贷分别记在“代收补偿款”、“银行存款”科目中，其中借明细科目是“房屋补偿款”、“安置费”、“搬迁费”、“停业损失补偿费”等。第三，给予被征收人奖励补助时，借、贷分别记在“代收补偿款”、“银行存款”科目中，其中借明细科目是“奖励支出”。第四，实施单位向房产评估机构支付费用时，借、贷分别记在“代收补偿款”、“银行存款”科目中，其中借明细科目是“评估费用”。

对于产权调换，会计处理如下：第一，实施单位收到政府补偿款后，会计处理方法同货币补偿一致。第二，实施单位购买安置房时，入账以实际购买价、税费为准，借、贷分别记在“安置房”、“银行存款”科目中。第三，产权调换时，借、贷分别记在“代收补偿款”、“安置房”科目中，两者的差价记在“其他应付款”科目中。

3.2 被征收企业

3.2.1 会计科目设置

专项应付款包括以下内容：①企业收到政府的补偿款、搬迁费用；②产权调换房屋在交付之前，征收单位要向被征收人支付安置费或周转用房；③补偿款的存款利息。依据财企[2005]123号规定[4]，企业在搬迁过程出现固定资产损失或报废，要作为清理业务核算，净损失核销专项应付款；设备在拆装、运输、调试中产生的费用，也要核销专项应付款。

3.2.2 会计处理方法

对于货币补偿，会计处理如下：第一，企业收到补偿款，按照实际款项记录，借、贷分别记在“银行存款”、“专项应付款”科目中；收到政府奖金，借贷分别记在“银行存款”、“营业外收入”科目中。第二，房产清理期间，按固定资产的账面净值，借记在“固定资产清理”科目中；按已提折旧则记在“累计折旧”科目中，贷记在“固定资产”科目中。第三，换出固定资产支付的清理费用，借、贷分别记在“固定资产清理”、“银行存款”科目中。第四，核销专项应付款时，借、贷分别记在“专项应付款”、“固定资产清理”科目中。第五，设备在拆装运输中产生的费用，借、贷分别记在“专项应付款”、“银行存款”科目中。第六，向企业职工支付安置费时，核销专项应付款，借、贷分别记在“专项应付款”、“银行存款”科目中，其中借可设置“安置费”明细科目。第七，针对企业搬迁造成的损失，补偿时借、贷分别记在“递延收益”、“资本公积”科目中。

对于产权调换，会计处理如下：第一，不涉及补价时，以换出资产的账面价值、应付税费作为成本，不确认损益，房产清理借、贷分别记在“固定资产清理”、“累计折旧”科目中；获得换入房屋产权后，借、贷分别记在“固定资产”、“固定资产清理”科目中。第二，涉及补价且比例在25%以内，换入房屋产权后，支持补价则借记在“固定资产”科目，贷记在“固定资产清理”、“银行存款”科目中；收到补价则借记在“固定资产”、“银行存款”科目，贷记在“固定资产清理”科目中。第三，不涉及补价且比例超过25%，按照以货币性资产取得非货币性资产进行处理。

3.3 涉税会计处理

第一，在企业所得税上，要注意搬迁企业在所得税缴纳之前的扣除项目，包括固定资产重置费用、技术改造费用、职工安置费用等。企业利用搬迁收入购置的固定资产，要按照税收规定摊销或折旧，也在所得税前扣除[5]。第二，在土地增值税上，会计处理前，清算土地增值税时要将补偿费扣除，企业入账的土地使用权，应该缴纳土地增值税，计入“固定资产清理”账户。第三，在印花税上，产权转移书按照所载金额的万分之五贴花，权利许可证照以件为标准贴花5元，计入“管理费用”账户。

4 结语

综上所述，随着城市化进程的加快，国有土地上房屋征收与补偿工作的开展，也为会计处理带来了新问题。文中解读了新《条例》中補偿的范围和标准、方式和程序、征收实施单位利润，以及相关奖惩措施。针对房屋征收实施单位、被征收企业、涉税状况，提出相应的会计处理方法，希望为房屋征收补偿工作提供参考和支持。

参考文献：

[1] 姜华.国有土地上房屋征收与补偿的会计处理[J].行政事业资产与财务，2012，（12）：33-34.

[2] 陈艳容.政策性搬迁收入税收政策应用与会计处理[J].收藏与投资，2016，（11）：46-47.

[3] 陈益君.基于经济利润理论对房屋征收补偿的思考--以舟山新区集体土地房屋征收补偿为例[J].会计之友，2014，（13）：23-24.

[4] 王舒雯，李莹.城市房屋征收补偿价格影响因素研究[J].中国乡镇企业会计，2014，（10）：25-27.

[5] 许明智.关于土地征收及房屋拆迁补偿资金监管风险及审计风险的思考及建议[J].时代金融（下旬），2015，（9）：207，210.