房地产市场筑起“隔离墙”

文 蔡继明

作者系全国人大代表，民进中央常委，清华大学政治经济学研究中心主任、教授

增加城市住房的有效供给，必须打破政府对城市住宅用地的卖方垄断，开展房地产供给侧改革，实现城市住宅用地和住宅供给主体的多元化。而首先保障居民对房子的居住需求，就要在自住房与投资房之间筑起一堵“隔离墙”，让两个市场互不干扰，各自获得充分发展。

为了让投资、投机需求不绑架基本人权的居住需求，就有必要设置保居住、保人权的“隔离墙”，使这种需求不受其他因素的干扰和绑架。具体措施就是推出共有产权、价格相当于普通商品房价格50%的自住性商品房。购买此房者必须用于自住，当自住条件丧失（死亡或迁出）时，可将此房在规定的渠道中按照扣减折旧的价格进行转让，坚决杜绝获利的可能性。

在共有产权商品房敞开供应的前提下，放开对投资性质和奢华高端商品房购买和销售的限制，谁有钱都可以买，没有必要进行价格管控，就是上涨十倍也对国民经济无伤大雅，就像豪华汽车那样，再高的价格也不会对社会造成伤害，开发商自然会遵循市场法则提供不同档次的商品去满足多层次市场需求。只有这样，房地产才能回归到和普通商品完全一样的竞争性市场，才能不断推陈出新，为社会提供越来越好的住宅产品。

自住性住宅和投资性、奢华性住宅的双敞开供应，是彻底解决房地产难题的治本之策。其中最重要的技术手段是显著区别自住性商品房与投资性、奢华性商品房的容积率，前者的容积率不得小于3，后者的容积率不得大于1.5。通过这种形式敞开供应土地，政府的收入并不会减少。其次，对两类商品房设置不同的质量标准。使这两类不同性质的商品房各行其道、互不干扰，在价格上不出现交叉，彼此不存在价格冲击，使房地产市场通过微调，逐步走向健康发展轨道，真正成为支撑中国经济良性发展的支柱产业。

在对两类商品住宅敞开供应土地的同时，对房地产开发的主体也应该放开。将房地产市场改造成竞争性市场，就应该允许房地产公司之外的主体来参与住宅建设，尤其是自住性商品房的建设。任何合法经营、经得起信用调查的单位、公司和个人，都可以成为自住性商品房的开发主体。在自住性商品房中，还可以设置基本型住宅和改善型住宅两类，对基本型住宅来说，在土地的招拍挂中，就应该确定该地块的出让价（底价不竞标），以售价最低者中标为规则，并让除了开发商之外的主体参与竞标，公平竞争，将最大利益让给居住者，实体经济的公司和单位就获得了机会用这种方式为职工解决住房难题。