对住宅小区车库归属的研究

赵腾飞

【摘要】近些年来，随着我国城市化进程的不断加快，城市汽车的数量飞速增长，住宅小区的车库问题也日渐突出，使得开发商、业主及物业之间纠纷不断。虽然《物权法》及最高人民法院关于建筑物区分所有权司法解释对此作了专门的规定，但是对于其中内容的理解，对于解决住宅小区车库的权利归属问题，理论和实践中仍有不少的争议，值得我们进一步的考量和研究。

【关键词】小区车库 权利归属 建筑物区分所有权

一、小区车库归属概述

随着我国城市化水平的不断提高，拥有小区住房和私家车的城市人口在不断增长，已经超出了城市土地的承载能力，随之而来的停车库之争也已成为社会关注的问题之一。一般来看，因停车库权属不明而导致业主和开发商之间的矛盾也越来越明显，甚至引发其他一系列的连锁反应，成为住宅小区的暗伤和隐痛，也引发了一系列的纠纷。

二、小区车库归属法律分析

（一）建筑物区分所有权

建筑物区分所有权是一项复合型权利，系由专有所有权、共有所有权及区分所有人对建筑物及居住于建筑物上的人的行为的管理权所构成。与此相对应，建筑物区分所有权领域存在着三个重要概念，即专有部分、共用部分和管理部分，区分所有建筑物的实体系由“专有部分”与“共用部分”所构成。专有部分指在构造上能够明确区分，具有排他性且可独立使用的建筑物部分。区分所有建筑物专有部分的所有关系与一般建筑物一样，区分所有人于法律限制的范围内，得自由使用、收益、处分并排除他人的干涉，专有部分的物权变动原则上以登记为生效要件。共用部分是供区分所有权人共同使用的部分，依区分所有权法理，共用部分包括专有部分以外的其他部分和非属专有的附属建筑物。如果说专有部分是构成区分所有建筑物的基础，那么共用部分则是结合各个专有部分的纽带，可见其法律地位十分重要。于共用部分上成立的所有权即为共用部分所有权，因共用部分系由区分所有权人所共有，其使用、收益、处分除了应受区分所有权法的限制外，还须受管理规约的约束。

一般来说，土地使用权全部转让给业主，业主就開发商建造的地下车库支付了对价，应该取得地下车库的所有权。但是，问题的关键在于要看地下车库建筑物的面积是否已经分摊给了全体业主：如果开发商没有将车库的建筑面积分摊给全体业主，相当于开发商自己在负担车库的花费，那么车库的权益归开发商享有；如果开发商已经将车库的建筑面积分摊给全体业主，相当于已经让业主支付了车库的相应对价，那么车库的权益就应该归业主所有。

（二）《物权法》74条之规定

《物权法》74条规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。

法律规定首先满足业主的需要，这充分尊重了小区居民对车库的使用权，当然这与优先使用权相区别，应从动态变化的角度来看待这一规定。随着生活条件改善，有些业主之后有需求也会买车，如果允许开发商将当下没有需要的车库向业主以外的非业主转让的话则会损害业主的权益，那么就可以允许开发商有期限的出租给非业主使用，这样也不违背法律对业主需要的规定。另外，业主们通常会认为法律规定由当事人约定所有权归属，无疑将主动权赋予了开发商，这种理解显然是片面的，所有权保留给开发商的规定，也并非立法者态度的无端倾斜，根据建设部及一些地方性法规的规定，开发商核算成本时不计入公摊面积，根据“谁投资、谁受益”的理论，车库的所有权不会随着住宅等主建筑物所有权的转移而一并转移，需要单独进行约定，这样才能保证对车库使用的公平合理。

三、对小区车库归属的建议

（一）完善车库的相关法律保障机制

由于物权法对小区车库的权属规定还不够全面和具体，需要从法律及司法解释等层面对相关规定进一步细化，通过相关规定来明确争议问题的解决办法。那就要鼓励开发，将车库看作为独立的交易客体，运用市场调节手段鼓励开发商开发更多的车库，最大限度地满足业主的需求，国家强制力适当干预来防止开发商利用其强势地位来压制业主，同时考虑向弱者倾斜，业主对车库归开发商所有的约定存在异议，考虑到业主明显处于劣势的实际情况，应当要求开发商承担举证责任，从车库的投资收益关系、与主建筑物区分所有权关系、地下空间使用权的归属等方面，列出其确实拥有车库所有权的相关证据等。

（二）建立车库权属的登记制度

地下车库所有权本质上属于不动产用益物权，其权属确认、变更、消灭等必须遵从相关法律法规关于不动产物权变动的规定。开发商在买地之前就已经知晓地库车位没有分摊公共面积、没有分摊地价、不具备办理产权证的基本条件，还追求车位“产权，对全体购房业主显然不公，那么就建议规定在建筑报建和预售审批时已批准可以单独销售的地下车库进行登记，意在执行政府规划的基础上，开发商可以通过让车库与商铺铺位等业主房产一样平等分摊地价、平等分摊共有土地面积，这样也可以有效避免车库权属的纠纷。

（三）规范车库的开发、建设和使用

为保障对车库的合理性分配，就要规范车库的开发、建设和使用。完善建筑成本信息批露制度，特别对可能涉及公用部位的建筑成本，应当由政府建设部门对开发商进行监管，对地下车库的价格进行核算并做出专门公示，或者在对开发商颁发销售许可证之前，政府将这一方面的情况如实地公布出来。对其使用原则上应以服务小区功能为目的，不能影响小区物业管理和业主的生活质量，加强对小区车库的规范化管理。同时，建立小区车库的监管办法，业主委员会、开发商及物业等互相监督，形成有效处理纠纷的机制，更好地促进小区的和谐发展。

参考文献：

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[2]范俊丽，付翼.论小区车库、车位的产权归属——兼评《物权法》第74条[J].中北大学学报（社会科学版），2010，（2）.

[3]王利明.从特权法角度看小区车位、车库归属[N].检察日报，2016.