朝鲜局势起伏下的丹东楼市

隗延章

丹东是辽宁省的地级市，与朝鲜第四大城市新义州隔江相望。由于近期朝鲜局势的变化，看重商机的人们涌入丹东抢购房产。这座小城的房市与对岸的局势密切相关，这成为了一种独特的“政策市”

近日，朝鲜局势变化，为丹东新区——这个8年前人们眼中未来的中朝边贸窗口、近4年来人们眼中的“鬼城”——又一次带来了巨大的经济发展预期。

其中，最显性的变化便是楼市。外地投资客，以及一些丹东的本地人，纷纷前往丹东新区购房。现在无人知道，丹东新区的未来，到底是会真正迎来光明，还是像8年前一样，终究只是—个梦境。

暗流涌动

3月28日夜里，白光领坐在山东菏泽家中的沙发上刷手机。他在一款视频软件上，看到金正恩非正式访华的消息。他意识到，距菏泽1000多公里的辽宁丹东，商机或许即将到来。

丹东是辽宁省的地级市，与朝鲜第四大城市新义州隔江相望。它是中国国内对朝贸易最大的口岸城市，位于老城区的鸭绿江大桥边，边贸公司云集，大桥上的铁轨和公路直通朝鲜，占据70%的中朝贸易量。此外，丹东还是国内首个拥有赴朝旅游特许经营权的城市，旅行社分布在鸭绿江大桥附近，游客花700余元便可参加去往朝鲜的一日游旅行团。外界普遍认为，如果朝鲜局势生变，丹东将是经济上受到最大影响的中国城市。

白光领是一个商人，在山东菏泽卖手机，也卖布料。3年前，由于菏泽的手机和布料店越来越多，他的生意不再景气。年前，他计划和妻子去内蒙古、西藏考察商机，在他的想象中，那边偏远、经济不发达，竞争少。

得知金正恩访华的新闻那天，白光领改了主意，向妻子提议去丹东做生意。他想，如果朝鲜改革开放，他可以将年前的商业计划移植丹东，把手机、布料卖给朝鲜人。但他的妻子让他不要贸然过去，“投资不过山海关”的说法让他妻子心存顾虑。

正在白光领犹豫是否前去丹东的第二天，丹东新区某一楼盘的销售经理谢栋梁，已经零星见到一些因感觉朝鲜局势会发生变化前来看房的客户。这些客户大多是丹东本地人，其中一些人是为自己买房，另一些是接到外地亲戚朋友的电话，帮助别人预定房产。

这是整个丹东新区这一轮楼市萌动的缩影。《中国新闻周刊》走访的售楼处的工作人员都提到，自从金正恩访华以后，楼盘的客户渐渐增多。

谢栋梁意识到，丹东新区地产商等待多年的机会——朝鲜局势好转，似乎真的要来了。过去8年中，丹东新区的房地产业因朝鲜崛起，也因朝鲜陷入漫长的焦灼。

谢栋梁的记忆中，2010年左右，地产商云集丹东，浙江绿城、广州保利、新加坡兄弟地产等开发商纷纷前来投资。在他看来，那时地产商的开发热情，和如今楼市火爆的原因如出一辙，皆因朝鲜局势的变化使然。

那年5月，金正日访华期间，提出将毗邻丹东的黄金坪、威化岛上50平方公里区域指定为自由贸易区，以50年租期租给丹东市政府。其中，威化岛距离丹东老城较近，黄金坪与丹东新区相邻。此外，位于丹东新区的新鸭绿江大桥，在当年12月开工，那时的计划中，这座桥将在四年以后竣工，届时将连通朝鲜，承载80%的中朝贸易量。

但在三年后，上述项目的重要推手、朝鲜国防委员会副委员长张成泽落马，“两岛一桥”随之停摆。本该在2014年正式开通新鸭绿江大桥，桥体都已修好，但朝鲜至今未修建引桥。黄金坪岛在中方建设几栋办公楼后，便再无下文。如今，站在黄金坪岛的铁丝网外，向岛上望去，见到的是已经褪色的规划图、无人办公的办公楼，以及远处驱赶黄牛耕地的朝鲜农民。

丹东新区的楼市从此入冬，多个项目烂尾，当地人视为“鬼城”。“没有医院，生病了都要回老城区看病。”一位当地人对《中国新闻周刊》说道。

暴涨

丹东新区二手房市场的启动，要比新盘慢一些。高源是梦想家中介公司的经理，在她的印象中，4月10日左右，来购买二手房的外地人开始增多，此后10天中，她们公司做到了此前一个月才能达成的成交量。

可是，从4月21日起，高源的生意不好做了。这天，外地购房者数量暴增，但那些原本打算卖房的业主，也意识到自己的房产或许将要增值，纷纷惜售和调价。一种状况多次出现：买方已经打算签约，业主突然将价格提高10万元，导致交易终止，“外地投资客是图便宜才来的，他们来了才发现，业主已经将价格提高那么多了。”高源对《中国新闻周刊》说。

4月21日，朝中社报道，金正恩宣布，朝鲜停止核试验和洲际弹道导弹发射，集中力量发展经济。一些人将此解读为，朝鲜将改革开放。但也有人认为，朝鲜距离改革开放依然遥远。

在各种揣测中，房产投资客加快了赶往丹东新区的速度。从那天起，谢栋梁所在的楼盘，客户数量连日翻倍增长，他们大多来自于东北三省。利好接连而至，4月27日，金正恩与文在寅签署《板门店宣言》，韩朝双方停止敌对行为，争取年内结束战争状态。

“五一”长假来临时，丹东新区的一个售楼处，人群只能挤在门外，停车位早已停满，找不到车位的车主将车停在路边，路上轿车排起长龙。这时，客户已经不再局限于东北三省，北京、浙江、四川、温州、韩国等更远地方的购房者涌入丹东新区购房。

一个火爆楼市能拥有的所有现象，纷纷在沉寂已久的丹东新区上演：售楼处每天一调价，价格以每日每平方米百元的速度上漲；一些开发商捂盘，待价而沽；售楼处门口，中介们在倒卖工程抵款房；几个烂尾的楼盘，在火热的楼市中被盘活。

一则传言尤为挑动购房者的神经：浙江金华首富来到丹东，出价2亿元购买整栋楼。这则传言无法证实。谢栋梁说，他所在的楼盘，也有江浙人来谈判想要购买整栋楼，但由于压价太狠，最终没有成交。

在丹东楼市从启动到沸腾的这段时间，山东商人白光领一直在留意朝鲜局势的变化。5月7至8日，中国国家主席习近平同金正恩在大连举行会晤，这是两人40天内的第二次会晤；5月10日，美国总统特朗普宣布，他与金正恩的会晤，将在6月12日在新加坡举行。

白光领觉得，不能再拖下去了。5月11日，他从山东菏泽赶到丹东。他先去看了几家门市房，打算买来以后做生意。其中一套门市，在朝鲜领事馆驻丹东办公室附近，位置颇为合适。但这个门市有三层，总价近500万元，他觉得太贵了。白光领想不如先买一个住宅，以后来丹东做生意时可以居住。

他去的第一个楼盘是丹东新区距离黄金坪最近的楼盘之一。白光领在售楼处得知，现在楼盘已经涨价到1.4万元/平方米，“怎么比山东省会还贵？”他想。他又去了附近的楼盘，这个楼盘只剩4楼和14楼的大户型在售。

又转了几家，置业顾问带他去看了一套位于14楼131平方米的房子，当他在窗前见到江水和新鸭绿江大桥那一刻，决定签约。从他走进售楼处到签约，没有超过30分钟。

白光领签约那会儿，丹东新区的楼市已经在流传另一则传言：政府的限购政策，很快就将出台。

迷局

5月14目，靴子落地，丹东市政府出台限售、限贷政策：非本地户籍购买新房，两年内禁止出售；非本地户籍人员购买房产，首付比例不得低于50%。

此外，丹东市住建委披露了近期房产业的数据：进入5月份，丹东新区商品房均价的波动范围总体保持在480045100元/平方米之间，与4月末相比涨幅20%，个别江景热销楼盘涨幅30%左右，购房者6～7成是外地人。

从限购政策落地之后，谢栋梁所在的楼盘，几天内累计出现5%左右的退房客户，原因大多是在限贷政策出台以后，之前准备的首付不够了。

不过，对于被套牢多年的丹东新区地产商来说，在房产政策出台前，已经成功解套。“但也只能算微利，套牢那么多年，每年耗费大量资金、人力成本，年年都在苦苦坚持。”谢栋梁说，“好在朝鲜局势变化这一天，终于来了。”

许东方是当地一楼盘的策划经理，在他眼中，丹东这一轮楼市上涨，原因不只是朝鲜局势的变化。他的客户中，年龄多在50岁以上。丹东的生活环境能满足养老需求——丹东是东北城市群中气候最湿润的地区，有温泉，有鸭绿江，临黄海。此外，自从2014年沈阳至丹东高铁开通以后，沈阳来丹东只需要1个小时。

丹东市房产限购政策出台那天，白光领正在家乡办银行流水、征信等按揭手续。两天以后，他又回到了丹东。登机前，他看到一则消息，心情低落：5月16日，朝中社发布公报，因为韩美军演，朝鲜将无限期推迟朝韩高级别会谈。

“我的生意还能不能做了？”5月17日，在当地的一个售楼处，白光领对《中国新闻周刊》回忆起那一刻的感受。他计划接下来几天，再在丹东找一找合适的店面，同时也密切观望鸭绿江对岸的局势。

对楼市的观望情绪在丹东新区迅速蔓延。梦想家二手房中介的经理高源说，韩美军演以后，买二手房的客人明显减少了。“我帮别人解套了，我会不会又被套住了？”这是他们主要的担心。

对于业主来说，他们的心理预期已被飞涨的楼市拔高。涨起来的价格，极少有人选择降下来，惜售的业主依然惜售。他们对高源说，“不是还有6月12号吗？”如果此前的计划不变，那一天，特朗普和金正恩将会在新加坡会晤。在业主心中，那次会晤将直接刺激丹东楼市的士气。

作为土生土长的丹东人，高源有些担心，“来了那么多投资客，最后如果他们不居住，人气依然低迷，相关配套能建设起来吗？”在地产商汇聚丹东新区的8年前，政府规划了医院、图书馆等配套设施，最终都随着新区的萧条停摆。

如今，丹東新区依然没有大型商场，庆鑫大市场位于丹东市第二中学旁边，这里是丹东新区唯一人气略旺的区域。该市场的负责人说，这些天，朝鲜局势的变化对市场的招商几无影响，只有过两个外地人前来打听入驻的事情。

在金正恩无限期推迟朝韩高级别会谈的第二天，鸭绿江上大雾弥漫。站在丹东新区岸边，遥望对面的朝鲜新义州市，只能看见一片白茫茫，往日可见的树木和低矮房屋，隐没在浓雾之中。