“后现代”物业运营模式下高职院校物业管理专业人才培养的思考

孙玮

摘 要：面对物业服务行业转型升级的现状，高职院校物业管理专业的发展机遇与挑战并存。文章以上海邦德职业技术学院为例，基于后现代物业运营模式的视角，通过对后现代物业运营模式现状及发展趋势、人才培养等方面的阐述，从突出高职特色，开发课程体系、双师型教学团队、校内外实训基地建设、校企合作等方面对高职院校物业管理专业人才培养提出几点思考建议。

关键词：后现代物业运营模式；高职院校特色；物业管理专业人才培养

中图分类号：C961 文献标志码：A 文章编号：2096-000X（2018）10-0137-03

Abstract： Witnessing the transformation and upgrading situation of current property service industry，property management majors in vocational colleges confront opportunities and challenges. This essay puts forward several suggestions based on the example of Shanghai Bond Vocational College in the perspective of postmodern property operation mode. With the purpose of highlighting vocational education， this essay analyzes postmodern property operation mode and development trend and talent training by highlighting the characteristics of higher vocational education； exploring the curriculum system， building dual-teach team； establishing the training base inside and outside the college， accomplishing the cooperation between the college and the enterprise， providing several suggestion about training the talent of property management majors in vocational colleges.

Keywords： the postmodern operation mode of property； features of vocational colleges； talents cultivation of property management majors

一、物業管理历程及物业管理模式概述

物业管理作为一种社会化、专业化、企业化的不动产管理模式，在经历了初创、市场化、现代服务型阶段之后，近几年随着我国社会经济、房地产市场的迅速发展，在“互联网+”的带动下，物业管理已经充分显示出其重大的社会作用、强劲的生命力和宏大的发展前景，物业管理呈现出创新转型升级的多元化发展模式。物业管理“跨界”转型，创新发展，业务增值，品牌升级，后现代物业已经启航！后现代物业时期，出游策划、社区文化、养老服务、家政保洁、代收代发快递、送货上门等多项内容都可能由小区的物业公司总代理。可以说物业管理在信息科技的冲击下，走到了转型升级的关键时期。“互联网+”、“物业+互联网”（或“互联网+物业”）、O2O企业、社区半径智慧社区平台等蜂拥而来，物业服务企业顿处被“跨界打劫”的境地。正如北京社区半径信息技术有限公司董事长鲁众所说“物业管理是典型的异构系统，不同的系统整合在一起，需要从整体上设计互通的生态链。“在互联网+”时代，悉数皆有可能。互联网思维圈有句名言：“羊毛出在猪身上，狗来买单。”

二、“后现代”物业运营模式下，物业管理现状及发展趋势——以目前上市的主要四家物业公司彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务为例

当前物业服务企业在保证现代传统物业服务工作的同时，渐进改善运作模式，开展社区多元经营增值服务成为时下物业的主流运营模式。这种现代物业服务运营模式之后，物业服务企业以满足业主需求为中心，充分运用科学技术、特别是信息技术和现代管理方法，围绕房屋管理不拘一格地与相关行业对接合作开发出各种增值服务的运作模式的总和，我们称之为“后现代”物业运营模式。笔者对目前上市的主要四家物业管理公司彩生活、中海物业、中奥到家、绿城服务的管理现状及运营趋势进行了调研、分析。

上市的四家公司皆分别开发建立了自己的社区服务互联网平台：彩生活的彩之云APP、中海物业的“优你家”、中奥到家的“爱到家”、绿城服务的“幸福绿城”。虽然前述四家公司都各自进行了增值服务拓展建设，但各自的发展运营战略却不拘一格，甚至差异较为显著。目前看来，彩生活——“平台战略”、绿城——“强体验园区服务”、中奥到家——“电商平台”在运营的道路上领先于中海物业的单一“资源导向型”。

三、物业管理专业人才培养的现状

（一）人才培养模式滞后、培养层次偏低

现在随着房地产业的日新月异，这个时期的物业已经植入个性化、智能化、增值化、“互联网+”的“后现代物业”元素，这就对物业从业人员提出了更高的要求和挑战。目前我国物业管理方面人才的教育仍旧停留在现代传统培养模式即专业知识、技能人才培养和大专（高职）、自考层次，开设物业管理专业本科教育的地区（高校）很少，人才培养难以满足新时期行业发展的用人需求。

（二）高职院校师资力量短板、师资队伍建设困难

物业管理行业是随着时代变迁、城市发展而诞生的一个新兴专业。我国物业管理专业高等教育未开设专门的师资教育，全国只有个别院校有该专业硕士层次科研型人才的培养；同时物业服务行业中专业背景、学历相当、工作经验丰富的佼佼者基本不会转行从事物业管理专业专职教师工作，这就造成我国高职院校物业管理专业普遍面临师资力量不足、缺乏专业教师、师资队伍建设滞后的困境。

（三）人才需求旺盛，学校生源困难

2016年上海邦德职业技术学院物业管理专业开始招生，我校物业管理专业的建设开始了艰难的起步阶段。2016级物业管理专业共招收了54名学生，2017级物业管理专业共招收了34名學生，目前我校共有80多名物业管理专业学生。在这近两年的时间里，物业服务企业对物业管理型人才的需求急剧增长，上海本地物业服务企业慕“专业”而来我校招聘预定物业管理型人才的企业颇多，如万科、绿城、旭辉、南恒、上置等中高端物业服务企业都纷至而来。从他们对人才的需求数量、岗位要求、待遇等方面的要求可以看出行业急需大量专业人才以应对后现代物业的行业发展的新高度。我校2016级物业管理专业的50余名学生根本无法满足前来我校招聘预定的物业服务企业的人才需求数量。可是目前高职院校物业管理专业招生总人数下降，甚至部分学校出现了停止招生的现象。上海地区目前仅有两家高职院校有物业管理专业，两校2016级物业管理专业学生共有100多名，两校2017级招生同时下降。每年百名左右的物业管理专业学生实难满足上海地区3100余家物业服务企业的人才需求。学生是专业教学的主体，高职院校招生人数和招生计划直接相关，招生计划下调是学校根据上一年度招生报到情况及时调整的结果，充分反映了当前该专业招生困难的局面。

（四）学生就业率高，就业质量低、稳定性差

前文调查数据说明，物业服务企业所需专业人才与物业管理专业毕业生之间是处于供不应求的情况。近年来，高职物业管理专业学生没有找不到工作的情况发生，就业率几乎100%。调查显示，同等岗位物业行业毕业生就业后的工作收入偏低、个人发展前景和对工作的满意度较低，社会认可度不高等客观情况，直接导致三年内跳槽率高、就业质量低于高职院校平均水平。

四、“后现代”物业时期对人才素质的需求情况

虽然我国的物业管理已经走过了三十六个年头，但目前物业服务企业员工大多属于传统型物业服务人员，其来源复杂，总体文化层次低、年龄偏高，其综合素质已无法满足当下物业行业转型升级发展的期望和要求，阻碍了行业的发展的速度。只有高素质管理型人才才能更好的适应智能化、网络化等“后现代”物业管理运营模式。这种物业运营模式要求从业人员具备计算机及网络、社区电子商务、楼宇智能化和现代化管理等方面的理论知识，具备运用新方法和新技术的能力；同时后现代物业运营模式注重开发增值服务业务，要求从业人员掌握项目管理、商务谈判、招投标及创新经营的理论知识和操作技能，具备特色技能，具有开发拓展业务范围、创造经济利润的能力。上海邦德职业技术学院物业管理专业的开设可谓是顺应行业发展的要求，应时而生。

五、上海邦德职业技术学院物业管理专业人才培养的思考

笔者根据前文所述情况，结合当下物业服务企业对人才的需求、要求和我校实际情况以及我校物业管理专业人才培养的方向（物业管理型人才），对我校物业管理专业人才培养提出以下几点思考，以期我校能够培养出符合业界市场需求的物业管理方面人才。

（一）基于我校物业管理专业人才培养目标，笔者对人才培养规格主要从基本素质、知识要求、能力要求三个方面进行思考（★标注体现了后现代物业服务特色）

1. 基本素质：具有政治素质、身体素质、心理素质、职业素质、管理和经营服务的创新意识（★）。

2. 知识要求：除了传统物业管理必须的知识要求外，还应了解堪舆学、周易的基本常识内容（★）、熟悉房屋楼宇智能化、BIM、物联网、互联网、物业相关管理系统、社区电子商务等知识（★）；熟知物业各项事务及管理工作的流程（★）。

3. 能力要求：除了具有良好的语言表达和人际沟通能力基本物业管理能力，还须具备能够运用计算机、互联网、物联网、社区电子商务、空间运维管理、物业管理软件等现代技术，能够进行商务谈判、招投标以及开展创新经营服务（★）；具备某种特长或者突出能力，如：写作、绘画、新媒体运营、厨艺等；具备在物业服务过程中正确应用堪舆学及周易基本常识的能力（★）。

（二）强化职业导向，培养“一专多能”特色型的物业管理专业人才，开发基于服务管理型工作过程的课程体系

为了适应“后现代”物业的运营模式，我们需要与时俱进对传统的课程模式进行转型升级。课程设置和课程内容的创新是人才培养中的重点和难点。在课程建设的过程中，应以职业岗位职责为依据，以工作过程为导向，开发课程体系，渐进实现从学生到员工的角色转化；以职业能力为目标确定教学内容，培养学生在繁杂的工作过程中，正确面对所遇到的问题及时做出相应的判断并采取实际行动的综合职业能力；以典型的工作岗位为载体设计实训教学项目，将所学知识、技能与工作任务准确对接起来，激发学生的学习兴趣，着重学生的职业素养和动手能力培养。通过该课程体系的设计实施实现培养目标，为学生的职业生涯发展夯实基础。

（三）师资队伍建设：专兼结合，构建“双师型”教学团队

结合客观情况，物业管理专业师资队伍应以自我培养为主，同时兼顾培养与引进相结合。根据专兼结合的原则，增加物业管理专业教学团队中具有企业工作经历的教师比例，聘请行业企业技能管理型人员来校担任兼职教师，提高专职教师的实践能力和兼职教师的教学育人能力。以专职为主，专兼职相结合的方式，是逐步建立一支“校企互通、专兼结合”的高质量“双师型”教学团队的卓效途径，而且在此过程中校企双方能够实现互利双赢。

（四）构建稳定长期的校内外实训基地

进行校内外实训基地的建设，让学生在真实的工作过程中历练，是提高校企合作水平（产学结合层次）和物业管理专业人才培养目标、规格的需要。

1. 逐步建立校内实训基地。根据我校的客观实际情况，校内可以建设具有一定职业氛围的工作仿真实训室，如物业智能实训室（消防自动报警、闭路监控防盗、停车场管理系统等）、物业管理系统、办公系统实训室、物业综合实训室（客服、仓库管理等）、CRM客户关系管理系统、参与校园物业服务管理等。通过实训教学，“融”学习“于”工作实践之中，探索“邦德特色”的教学实训基地。

2. 构建长期稳定的中高端校外实训、实习、就业基地。

根据“校企合作、资源共享、产学互动、定岗实践”的指导方针，与多家中高端物业服务企业进行校企合作，建立稳定长期的校外实习基地，形成教学、生产、实践一体化，实现学校、学生、企业、行业的“四赢”。

我校场地资源有限，几乎无法建立设备设施类的实训室，所以我们需要充分利用校企合作单位的此类实训、實践资源进行实训课程教学，进而形成“融合式”校企合作。“融合式”校企合作的优势是企业和学校开展深度紧密的校企合作，共同确定专业方向（如管理型还是设施设备专业人才）、设置课程、选择或制定培训教材；学校负责讲授基础理论课程，企业负责讲授专业技能性课程，共同建立实验室，共享实践资源，共同带领学生进行实训；学生毕业后可以定向到合作企业工作。

校外实训基地的建设，既要满足学生实训、实习的需求，又将成为专业教师实践教学能力锻炼和提升的场所。

（五）具有高职特色、邦德特色的物业管理专业教材建设

鉴于目前物业管理服务行业的升级转型的后现代模式，结合我校物业管理专业开设的时间和人才培养目标——“服务管理型”人才的客观实际，教材建设势在必行。因为目前适用于后现代物业时期“服务管理型”人才培养的一套完整教材几乎没有。诚然，教材建设不是某个院校或专业、个人可以独自完成的。因此，我们一方面可以进行相关院校的校际通力合作，综合各类院校物业管理专业的实际需求和优势资源；另一方面我们还应主动听取物业服务企业从业人员以及专家指导委员会的建议；此外，在教材建设过程中需要邀请具有丰富实践经验的物业管理专家和企业参与教材编写工作，群策群力，突出教材的实用性和高职特色。

（六）结合邦德特色学科优势，培养发展学生的某种特长或突出能力

具有一定特长或某种突出能力的大学生在求职和工作中具有不可替代的竞争优势。不同的物业管理岗位，都有特殊岗位能力要求。学生特长或某种突出能力培养，已成为高职院校物业管理专业人才培养的必要元素。如写作、绘画、会计等特长是物业公司公文写作、宣传、辖区文化建设、公司网站建设、财务管理等岗位必需的能力；组织、协调、策划、创新等是物业公司行政人事、对内外经营管理工作的必备能力；汽车维修服务、金融理财、物流管理、旅游管理、营养膳食等是后现代时期物业服务企业典型的增值服务项目。

我校物业管理专业培养学生特长，应因人而异。我们可以根据学生自身特点进行指导和建议，让学生进行自学；也可以根据我校特色专业（烹饪、艺术、外语、计算机应用、会计、金融、社工、物流等）的优势，以选修课的形式对物业专业全体学生进行特长或突出能力培养。具备一定岗位特长或突出能力的大学生是物业服务企业紧缺人才，这样可以让学生在今后的工作岗位上做得更好，走得更远。

六、结束语

我国物业管理行业属于朝阳产业，发展前景妙不可言，我们应抓住时机，以职业生涯设计为导向，软硬件环境同步构建，让学生能够树立热爱专业学习、善于学习、全面学习、特色修炼、终身学习的观念，增强学生学习的主动性和创造性，努力提升物业管理专业人才的培养规格，把学生培养成为社会、行业、企业需要的实用型人才。

参考文献：

[1]鲁捷.行业转型升级：人才与政策是关键[J].中国物业管理，2012（10）：52-53.

[2]陈淑云.城市居住区物业管理与社区管理有效整合机制[J].华中师范大学学报（人文社会科学版），2009（5）：49-55.

[3]谢家瑾.物业管理企业生存状况调查[M].北京：中国物业管理协会，2011.

[4]马云俊.以就业为导向的高职物业管理专业培养途径探析[J].继续教育研究，2009（2）：129-130.

[5]肖贻杰.高职院校毕业生就业质量的构成因子及现状分析[J].职业技术教育，2012（29）：70-74.

[6]李治堂.现代服务业研究成果评述[J].商业时代，2007（15）：12-14.

[7]杨萌.关于物业管理转型的思考[J].中国物业管理，2013（7）：10-13.

[8]王伟廉.人才培养模式：教育质量的首要问题[J].中国高等教育，2009（8）：24-26.

[9]张统华.我国住宅小区物业管理中存在的问题及发展趋势[J].改革与开放，2011（20）：109-110.