“两会”话棚户改造

崔霁 朱丽娜

摘要：2018年3月5日，《政府工作报告》中再次提及棚户区改造，提出“更好解决群众住房问题。启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套”。作为提高保障和改善民生水平的重要内容，棚户区改造再次被放到重要位置。近年来，随着棚户区改造的推进，尤其是棚改货币化和PSL对拉动三四线房地产市场发挥了积极作用。但随着棚改进入攻坚阶段，棚改空间逐步缩小，加之资金面收紧导致PSL规模缩减，预计棚改货币化安置对房地产拉动效应将有所减弱。

关键词：棚改货币化；PSL；城市布局

中图分类号：F293 文献标识码：B

文章编号：1001-9138-（2018）04-0025-28 收稿日期：2018-03-06

1棚改货币化对三四线楼市去库存效果显著

根据易居研究院数据，2016年三季度以来三线及以下城市商品房销售明显好于一二线，一方面受到一二线城市需求外溢的支持，另一方面棚改货币化也是其重要驱动力。根据易居研究院全国80城住宅成交数据，随着楼市密集调控开启，2016年10月以来，一二线城市商品住宅成交量快速下滑，尽管近半年来降幅有所收窄，但2018年1月一线城市仍表现为负增长，降幅为9.8%。与此相对，三四线城市成交量有所上升，2018年1月份增速已达到26%。

对于这种“分化”现象，一种可能的解释是一二线城市需求外溢、带动周边三四线城市销售。然而，分地区来看，年初以来，中部和西部地区销售同比增速远好于东部地区，意味着三四线商品房热销并不能简单归因于一二线城市需求外溢效应，而是全国“普遍性”的现象。棚改货币化带来的定向货币宽松，或是三四线城市商品房热销的重要驱动力（见图1）。

三四线房地产市场最核心的问题是缺乏需求，与之相对的，则是大量的棚户区居民有住房需求但没有购买能力，市场上，大量的商品房又在积压，棚改货币化，就架起了商品房去库存和基础货币投放的桥梁。

根据易居研究院数据，全国80个重点城市2014年底新建商品住宅库存达到峰值，自2015年初开始库存逐步下降，其中棚改货币化起到了重要作用。2015年棚改货币化安置率近30%，2016年达到50%，棚改货币化安置面积分别为1.5亿平方米和2.5亿平方米，分别占当年商品住宅销售面积的13.6%和18.2%。棚改货币化安置对三四线城市去库存效果明显。

2 PSL为棚改货币化安置提供有力支撑

2014年4月央行创设PSL（抵押补充贷款），加大对“棚户区改造”重点项目的信贷支持力度，2015年国务院37号文提出“积极推进棚改货币化安置”。2015年至今，棚改安置模式重心逐渐转向货币化安置，PSL（抵押补充贷款）成为货币化安置的主要资金来源。在2014年创设PSL之后，央行在2014年、2015年和2016年新增PSL分别为3831亿元、6981亿元、9714亿元，利率仅为2.75%。截至2017年12月，PSL余额已接近2.7万亿元。

2016年，全国棚户区改造开工606万套，完成投资1.48万亿元。其中，国开行棚改专项贷款9725亿元，占比66%；农发行棚改专项贷款约3000亿元，占比20%。从资金来源上看，PSL支持的政策性银行专项贷款占棚改资金来源的86%，是棚改货币化最重要的资金来源。

PSL相当于央行通过棚改货币化安置这一路径，向房地产市场注入了2.7万亿的低成本货币。由于棚改货币化安置加大了对地方政府的资金壓力，而央行推出的PSL创新性政策工具有效解决了棚改货币化安置的资金问题。其资金流向为央行通过PSL向国开行发放贷款，国开行通过棚改专项贷款向地方政府发放贷款，地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款，地方政府拆迁卖地后偿还国开行贷款，国开行偿还央行贷款，形成资金流的闭环。PSL可以理解为是一种基础货币投放的新渠道，借助棚改货币化实现对三四线城市的货币定向宽松。

3棚改对房地产拉动效应逐步减弱

过去几年，棚改对带动部分三四线城市房地产热销发挥了积极作用。但随着棚改空间的逐步缩小，以及资金面收紧导致PSL收缩，未来棚改货币化安置对房地产的拉动效应预计将逐步减弱。

2018年政府工作报告中指出启动新的三年棚改攻坚计划，今年开工580万套，较2016年减少40万套，2019和2020年预计将进一步减少。根据2012年统计的全国棚改存量户数大约为4200万套，按照计划，到2020年棚户区存量将降至100万套，棚改工作进入尾声，基本兑现改造约1亿人居住的城镇棚户区和城中村的承诺（见图2）。

除棚改空间逐步缩减外，在去杠杆环境下，资金面收紧，包括PSL等政策性银行、国开行提供的贷款量也将收缩。2017年PSL净增加值共计6350亿元，较2016年的9714.11亿元同比减少34.6%。PSL余额总量尽管有所增加，2017年12月达到26876亿元，但增速有所放缓，较2016年1月回落10个百分点。随着PSL规模的缩小，将对棚改货币化安置比例造成一定影响，2018年棚改货币化安置比例预计将与往年持平或有所下降（见图3）。

2018-2020年将再改造各类棚改区1500万套，其中2018年改造580万套，考虑到资金面收紧货币化比例预估为50%，按照2015-2016年货币化安置套均面积85平方米计算，预计棚改货币化安置将带动商品住房销售面积约6.5亿平方米，2018年为2.5亿平方米，2019和2020年为2.0亿平方米。未来随着全国房地产进入存量时代，商品住宅销售面积将在2016年达到顶峰之后持续下降，假设年均为10亿平方米，棚改货币化安置拉动的销售面积占商品住宅销售面积的比重2018年约为25%，2019和2020年均为20%，棚改货币化安置拉动商品住宅销售作用逐步减弱（见表1）。

4分省市关注棚改空间率先布局

各地棚改规模的差异将直接影响未来房企作为棚改参与主体的发展空间。尽管未来三年棚改将进入量缩攻坚阶段，但各地棚改规模差异较大，部分省市仍存在较大发展空间。

一是房企应优先选择未来棚改计划量大、发展空间较好的省市。由于未来三年各省市棚改空间存在较大差异，大部分省市进入量缩攻坚阶段，而辽宁、云南、内蒙古等未来三年的棚改规模则出现较快增长。房企在考虑进入城市时，应优先选择此类城市。

二是房企参与棚改应注重自身综合能力的培育。随着棚户区改造进入攻坚期，对参与房企的综合能力也提出了更高要求。房企可重点向两个方向尝试转型：城市配套服务商和产业特色小镇开发运营商。对房企来说，目前在一些城市拿地难度越来越大，通过棚改来获取土地，不仅要求住宅开发能力，更要求对城市区域进行综合配套的开发，包括商业、产业、社区服务、基础设施建设、环境整治等，房企需不断提升城市运营意识。同时，对于林区、矿区、资源枯竭城市、边远地区的棚改，市场化操作难度大，安置居民除了货币化安置之外，地方政府需要导入产业，将安置居民进行再就业，这就需要有产业特色小镇开发运营经验的市场化企业参与。