我国投资性房地产公允价值模式

卢嘉怡

随着市场经济不断发展，投资性房地产后续计量采用公允价值模式计量才能更加真实可靠的反映企业经营状况。目前，我国投资性房地产公允价值计量还存在一定问题亟待解决，本文通过介绍当前投资性房地产公允价值计量模式存在的问题及其原因分析，试图找到改善其计量问题的对策。

一、相关理论分析

（一）投资性房地产概述。投资性房地产是指企业为了赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，投资性房地产包括：已出租土地使用权、持有准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。投资性房地产能够单独计量和估计，投资性房地产后续计量模式有两种模式，分别是成本模式和公允价值模式，我国企业通常使用的成本模式，只有符合相应的条件后，才能之用公允价值模式。

（二）公允价值概述。公允价值是在有序的市场交易中，熟悉市场情况的买卖双方在公平交易的情况下所确定的价格。适合使用公允价值计量的条件：（1）换入或换出资产存在活跃的市场，以市场价确定为公允价值；（2）换入或换出资产不存在活跃市场，但是同类或类似资产存在活跃市场，按照同类或类似资产市场价值作为公允价值； （3）换入或换出资产不存在活跃市场，也无同类资产或类似资产存在活跃市场，采用技术估算方法确定公允价值。

二、投资性房地产计量模式

投资性房地产后续计量可以采用成本模式和公允价值模式。成本模式是通用模式，在采用成本模式计量期间，企业持有的投资性房地产按照历史成本，考虑折旧（摊销）年限，净残值，减值等因素，按期进行计提折旧（摊销），并在期末进行减值测量，计提减值准备。公允价值模式只能符合相应条件才能使用，具体是：（1）所在地有活跃的房地交易市场；（2）企业能从房地产交易市场上去的同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资性房地产的公允价值做出合理估计。只有符合这两个条件中的任意一个就可以使用公允价值模式对房地产计量，在计量期间只需要在资产负债表日对投资性房地产公允价值为准调整账面价值，差额计入当期损益，不再计提折旧或摊销。

三、投资性房地产公允价值计量现状

（一）公允价值计量积极性不高。由于投资性房地产采用公允价值计量有较多的限制条件，管理者为了谨慎起见，选择较为保守的成本模式计量。而对于上市公司采用公允價值模式进行了额外的规定，因此，企业不得不采用成本模式进行计量。

（二）投资性房地产公允价值计量信息披露程度不一。关于投资性房地产公允价值计量模式信息披露目前我国没有统一的标准，致使有些企业不愿披露或者披露过于简洁，导致财务信息使用者对其公允价值水平产生疑虑，无法准确了解企业投资性房地产的实际情况，无法依据其作出正确的投资决策。

（三）投资性房地产公允价值计量条件不完善。相比较国外，我国的房地产起步比较晚，市场体系还不太完善。我国的房地产交易一直受政策经济的影响，不能反映其真实的市场价值；同时，我国的房地产受目前宏观经济发展趋势的影响，一直存在泡沫，房地产交易价格不稳定，致使投资性房地产采用公允价值计量条件不完善。

（四）相关部门监管不到位。相关房地产监管部门对房地产的监管不够，对投资性房地产公允价值计量的应用中尤其突出，监督人员在监督过程中无法及时发现问题，没有保持严谨的工作作风，对房地产信息未进行全方位了解，监控信息未能及时公布，进而给企业操纵利润、串通舞弊提供了温床，从而严重影响企业会计信息的真实可靠性。

四、完善投资性房地产公允价值计量建议

（一）规范企业会计准则。国际会计准则讲公允价值计量作为投资性房地产的首选模式。目前，我国对于投资性房地产采用公允价值模式计量有较多的限制，除去由于市场的原因，一定程度上反映出我国对于投资性房地产公允价值模式的使用过于保守，可以在鼓励企业采用公允价值计量的前提下，提高企业会计信息披露内容的要求，制定详细的信息披露规定，促进信息披露的规范化，进而营造一个较好的投资性房地产公允价值计量模式的环境。

（二）完善我国房地产市场价格体系。投资性房地产使用公允价值模式计量，就需要完善稳健的房地产市场环境，由于我国的房地产市场环境不够稳定、成熟。因此，我国应该逐渐完善房地产交易价格体系。可由政府统筹，财政部门、房产中介机构配合，建立统一的房地产交易平台，结合互联网，提供全面、透明信息，规范房地产交易市场。另外规范房地产交易市场，使得其公允价值能够准确反映其市场价值，可以增强财务信息使用者的信心，促性房地产证券市场的健康发展。

（三）加强监管力度。公允价值使用是一把双刃剑，在促进会计信息公允相关的同时，另一方面又给企业提供操纵利润的机会，因此，相关部门必须严加管理，建立健全法律环境，对实施过程中的主观判断失误及时予以纠正，对估计操纵利润造假者进行严厉的惩罚、打击。监管要在监督水平方面不断自我提升，增强内部控制，降低监管风险。（作者单位为陕西国防工业职业技术学院）