战略选择“恒碧融”们？

赵康杰

地产板块近半年多来的调整是一场集体性回调，不仅三、四线地产股行情惨淡，一线龙头地产股的走势同样疲软。但这种回调也创造了机会。有职业投资人向记者表示，必须要看到地产集中度提升的趋势，而那些财务稳健、土储充足的龙头企业最为值得关注。

“恒碧融”业绩坚挺

根据已公布业绩预告或半年报数据，龙头房企表现靓丽。在港股内房股中，恒大、碧桂园及融创中国都发布了盈利预增公告，上半年净利润分别预增125%、50%及200%。

在长期研究地产投资的职业投资人释老毛看来，以“恒碧融”为代表的内房股在今年上半年的业绩之所以能够大增，是因为这些公司踩对了行业周期。释老毛对《红周刊》记者表示，2014-2015年在房地产行业略显低迷的时候，上述公司在市场底部逆周期加杠杆扩张，土地储备充足，并在2016-2017年行业的上升周期中迅速放量销售、高速周转。“房地产公司的业绩有一个特点，即现在的业绩实际上是一年半到两年前的销量结算而来的，内房股今年的业绩出色恰恰是此前高销量的体现。”

相比“恒碧融”高光的业绩表现，保利地产上半年净利润同比增长仅15.13%。“15%的业绩增长相比之下有点暗淡，但这个成绩对保利地产来说也不算太差。”释老毛认为，保利地产在今年上半年的毛利率是在逐步提升的，只是三费和少数股东权益比例有所增加侵蚀了一部分利润。“下半年对于保利地产来说还在业绩的释放周期，而且公司今年上半年的销量放量增长47%，从某种程度上来说，保利地产未来的利润已经被锁定了。”

土地和资金皆“偏向”龙头

根据克而瑞统计，截至2017年底，销售规模突破千亿元的房企达到17家。其中，碧桂园、万科和恒大的销售金额均突破5000億元。而在今年1-6月，上述3家公司的销售金额已经突破3000亿元。此外，从销售额（权益）市占率的角度也能清晰地看到地产板块“马太效应”愈发凸显。参考克而瑞数据可以看到Top10房企和Top30房企的市场占有率在2017年和2018上半年有明显的提升——截至今年上半年，Top10房企权益销售额市占率为25.5%，相比2017年末提升了5.8个百分点，Top30房企权益销售额市占率为40.9%，相比2017年末提升了9.9个百分点。

与此同时，房企拿地市占率相比于销售市占率上行的幅度也更为明显。西南证券在Top30房企中选择了20家作为样本统计发现，今年上半年，上述房企拿地面积占全国的63.6%，相比去年同期提升了16.2个百分点，而且这些房企平均土地价格也显著高于全国平均水平。而根据国盛证券数据，土地储备排名Top20房企土地储备规模为12.72亿平方米，占比达到90%左右（见附表）。

龙赢富泽资产管理有限公司总经理兼投资总监童第轶向记者表示，房产公司的资金需求主要有两块，拿地和后期的建设，拿地的资金需要从银行贷款，后期的建设有很大一部分是消费者先行支付的，充足的土地储备毫无疑问将在极大程度上缓解融资压力。

据《红周刊》记者了解，拥有2.69万亿平方米土地储备的恒大今年资产负债率的缩减力度就比较大。在债务负担上，恒大去年底的资产负债率为71.1%，根据恒大公布的降负债率目标，到2018年末资产负债率下降至60%左右，2019年末进一步下降至55%左右。

温莎资本首席研究员熊琦对《红周刊》记者表示，“招保万金”等传统地产龙头公司的融资压力其实不是很大，万科、保利地产等公司的融资成本基本上可以维持在5%以下，但类似于恒大这类杠杆率比较高的民营房企的发债的年化利率则要达到10%。“恒大、融创更多的是在海外融资，在目前人民币不断贬值的情况下，相当于变相提高了原本就已经很高的贷款利率。兑付压力比较大的时候，这些公司就会快速抛售回流资金，这也是今年上半年恒大、碧桂园、融创业绩突出的原因之一。”

恒大可以做到的事情并不是所有地产企业都能做到，资金链断裂的中弘股份，其股价已经跌成“仙股”。

市场资金在逃离？

作为市场的重要参与者，公募基金的“态度”常被作为参考。数据显示，二季度公募基金地产持仓市值持续下降，截至6月底，房地产板块的基金持仓总市值达到645.9亿元，相较于一季度末减少14.7%，在经历连续5个季度持仓总市值正增长之后首次出现回落（附图）。而持仓比例来看，二季度基金重仓持股中房地产板块占股票投资市值比重为3.6%，较一季度末下降0.43个百分点，低于标准配置比例0.41个百分点。

“目前的市场估值极度悲观，包括优质地产股在内的很多股票其实都有投资价值。”一位不愿具名的市场人士对《红周刊》记者表示，公募基金追求的是短期排名，容易陷入追涨杀跌的泥潭，而险资追求的是长期的资产回报率，从这个角度来说，公募基金持仓的多寡完全可以作为逆向投资的参考指标。

虽然公募基金地产股整体仓位在降低，但从持股市值集中度的角度看，它们对于地产龙头股的偏好在上升。数据显示，截至今年6月份，公募基金持股市值Top5的地产股在行业内占比持续提升，由2016年底的15.2%上升至当前的35.2%。此外，2017年以来，保利地产、万科A和招商蛇口的重仓持有基金数量明显高于其它地产股。同时，被看作是长线资金的保险资金，在今年一季度加大地产股仓位比例。

童第轶指出，险资参与传递了一个信号，“2015年下半年就是因为险资入股引发了一轮地产股的独立行情。从估值的角度看，包括地产在内的很多行业当前都处于历史偏低位置。但问题是即便估值已经见底，风险偏好却尚未见底，险资是长期投资，不太在乎短期的波动，个人投资者和机构投资者情况各异，现在要不要布局，主要还是要评估一下如果短期进一步探底，自身能否承受净值下撤的风险。”